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試論售房養老模式推行中信息不對稱和風險規避的探討

時間:2006-11-22欄目:保險論文

  試論售房養老模式推行中信息不對稱和風險規避的探討
  
  作者:柴效武
  
  論文關健詞:售房養老 不確定性 信息不對稱 風險規進
  
  論文摘要:以房養老,是養老保津的街模式,是很值得給予深入探討的。此種養老思路的推行,可以應對當前的老齡化危機,帶來一種全街的養老模式并真正發揮其重大之功用。本文謹對其中內容之一的售房養老模式給予說明,尤其是對其間可能會出現的信息不對稱、不確定性等及其風險防范等予以較深刻的揭示。
  
  一、售房養老模式介紹
  
  售房養老是對傳統養老模式的一種全新嘗試,是我們試圖增加一種新的社會保障制度的新途徑。這一模式是指房屋持有者(特指年齡不低于一定程度的老年人)與特定機構訂立合同,把自己手中握有的房產的所有權有償轉讓給保險公司、銀行或特別設立的特定機構(以下簡稱為特定機構),而自己持續保有住房的使用權,一直居住到自己去世,然后再把這一使用權移交給特定機構,使產權得到全部轉移。特定機構在訂立合同到房屋原持有者去世的這一長時間區間里,分期等額向房屋原持有者支付合同約定的房屋出售款項,直至房屋持有者去世。然后,特定機構全權擁有該房產產權,自行處置,以牟取利潤。
  
  售房養老制度的推出,對所有當事人都是有益的。房屋持有者把房屋所有權出售給特定機構后,定期從特定機構得到一筆補償,再用這筆款項用作養老,即可大幅提高生活質量,使養老水平得到相當程度的改善。對房屋持有者來說,用自己身故后遺留住房仍然具有的巨大價值作提前變現套現,作生前的養老使用,是非常有益的。對特定機構來講,我國房地產市場正處于蓬勃發展時期,未來十數年乃至數十年內,仍將伴隨我國經濟的快速發展而持續健康發展,前景十分誘人。售房養老制度的實行,將給特定機構進一步投資于房地產行業以新的契機,開辟了新的利潤來源。只要特定機構運用自身豐富經驗運作得當,必然會在這一房產養老制度中大幅獲益。另外,房屋持有者以房養老,自養自老,也大大減輕了政府、企業、子女的養老負擔,特別是減輕了子女的贍養負擔。我國目前的獨生子女家庭,已占到全部家庭總數的多數,且這一比重還將會越來越大,如讓子女完全承擔對老人的贍養責任,到將來必將會出現的一種局面,就是兩個獨生子女將贍養四個老人,養育負擔將是異常巨大。售房養老制度的實施將可大大緩解這一壓力。從宏觀角度來講,售房養老制度的實施,將使老年人將手中擁有的相當數量的原準備用于養老的資金用來買房,然后再用房子來養老。這將起到優化配置資源、活躍房地產市場、抑制房地產價格泡沫等作用,是值得大力推行的。
  
  售房養老制度理論上給我們描繪了一個美好的前景,但真正實施起來可能并非如上描述的那么簡單,運行過程中將會碰到太多的現實問題,尤其是面臨著太多的不確定性和種種風險,從而使實施效率大打折扣。這正是本文撰寫所需要特別給予考慮的。
  
  二、信息不完全、不對稱及逆向選擇的風險
  
  售房養老模式的運營中,特定機構對售房老人的身體健康狀況、既往病史、預期壽命及尚可存活年限等因素的調查和預期,對決定整個壽命期內每期應向售房者付教傾度的多少,是至為關鍵的。作為售房養老者對自己的這些狀況最為清楚,但購房養老機構對此卻并不了解。如要專門確認和查詢老年人的病歷情況,如走訪老年人于各個年齡階段的朋友,請權威醫生對老年人的未來健康狀況作全面檢查等,似乎是必要的,但事實上特定機構要得到這些應該得到的全部信息,最少是要取得與售房者相對稱的信息,對這些事項的測定、調查,又需要較高的費用成本,是花費代價巨大,時間精力多多。一般情況下,是很難花費如此之代價,將此事項完全搞清楚的。另外,像預期壽命及尚可存活年限等信息,特定機構固然是難以預料,就是售房養老者個人一也無法說對此就把握得非常清楚。
  
  鑒于此種狀況,可以認為,在住房產權完全易主的售房養老模式中,交易雙方對有關信息的了解及把握程度上,存在著一種嚴重的信息不完全、不對稱的問題。特定機構對客戶的相關信息掌握不完全的,交易雙方占有的信息不對稱,這就會使特定機構在未來長期的交易中處于一種劣勢。非對稱信息是指在交易行為中,某些當事人擁有另一些當事人所不擁有的信息。未來信息的不完全及不確定性,會對售房養老模式產生重大影響,而交易雙方對掌握信息的不對稱,也同樣會對售房養老的推行,帶來眾多不利影響。
  
  在售房養老模式中,由于模式運行的時間可長達十幾年或數十年,住房購售雙方在事項的長期性、極高的不確定性、信息不完全及嚴重的不對稱的狀況下,類似壽險業務開辦中經常談到的“逆向選擇”現象及道德公害行為,就極可能發生,并引發相當高的風險,如果適當的激勵約束機制沒有建立,沒有其他中介機構的參與。
  
  非對稱信息是指某些當事人擁有而另一些當事人不擁有的信息。前面簡要講述了未來的不確定性對售房養老制度的影響,鑒于本模式只有房屋持有人和特定機構兩個當事人參與,雙方的信息不對稱現象,對本模式的執行成本和效率的影響,將十分明顯。在沒有良好的激勵約束機制下,一方當事人極可能利用自身擁有的信息優勢,僅僅為追求自身利益的最大化,引致相關的道德風險和逆向選擇事項,從而危害了對方的應有利益。其實,信息不對稱對售房養老制度的影響同樣不容忽視。如果沒有適當的激勵約束機制,也沒有其他中介機構的參與,僅有房屋持有者和特定機構兩個當事人,信息不對稱對售房養老制度的執行效率的影響將十分明顯。在沒有良好的激勵約束機制下,當事人很可能利用自身的信息優勢,追求利益的最大化,由此而引致道德風險和逆向選擇。道德風險來自特定機構不能觀察到在訂立合同后的房屋持有者的防范措施,從而房屋持有者的防范措施偏離訂立合同時的約定,逆向選擇來自特定機構事前不知道房屋持有者的風險程度,從而使保險水平不能達到對稱信息情況下的最優水平。
  
  應當說明的是,這里談到的機構愿意接納的客戶,同健康醫療保險正好相反。對該特定機構而言,客戶存活年限越短,機構需要花費的款項就越少。因此,客戶是身體越差越好,疾病越多越好,存活年限越短越好。如該客戶是身體健康,疾病全無,預期存活壽命會很高時,該機構為客戶支付的養老用費,將會遠遠超出住房的實際價款,這筆交易則明顯虧損。反之亦一樣。但對該客戶而言,情況則是正好相反。客戶的要求同該購房機構的利益要求,在這里是完全對立的。在信息嚴重不對稱的狀況下,該購房養老機構參與此項業務即表現得很不合算,從而喪失對參與此項交易的積極性。
  
  在這種情況下,特定機構在購買老人的住房時,一般會采取平均壽命預期、平均定價的方式來支付住房價款。但對于預期存活年限大于平均存活年限的老年人,由于支付的現金流的折現總額會大于住房余值,會紛紛爭相加人交易;那些預期存活年限小于平均存活年限的老年人,則由于住房余值會大于折現后的現金流總值,加人此種模式的不合算而紛紛退出這一交易行為。在此種狀況下,該特定機構必定是無利可圖甚至虧本,從而也退出市場,即放棄開辦這一業務。
  
  對交易雙方信息不完全、不對稱風險的防范是必要的。除了盡可能地使特定機構占有較多的信息外,還需要在制度設計方面,對此作根本性的防范。應當指出,當售房養老以傳統的“遺贈扶養”的形式出現時,是一種個體、個案的形式,其間蘊涵的風險及不確定因素很難預期。但當該模式以大規模的機構操作的形式出現,且成為一種帶有普遺性的養老行為時。這種道涵的風險和不確定性,就可以在一定程度上加以預期和測度,并在事前通過精心設計安排,得到各方都較為滿意的結構。最少是將其中隱涵的系統性風險予以極大消除。至于說具體業務執行中可能出現的某些個別行為,即其中隱涵的非系統風險也就容易防范,最少是不會造成太大的風險。
  
  對房屋持有者和特定機構,面對這一信息不對稱而帶來風險的具體舉措的探討,是有必要的。房屋持有者相對于特定機構的最大信息優勢在于,他對自己房產的使用情況比較了解,同時,對自身的健康狀況也非常了解。而特定機構在沒有合理的信息獲得渠道的情況下,在這些方面將處于信息劣勢。如果沒有有效的激勵約束機制,房屋持有者為了獲得自身利益最大化,很可能在訂立合同前后采取隱瞞事實的態度,從而使特定機構遭受額外損失。如房屋持有者與特定機構訂立售房養老合同,并在合同中約定,每年由原房屋持有者必須對房屋進行整修,以減緩房屋的損毀。但如果特定機構事后沒有有效的監督機制,房屋持有者很可能為了節約開支,而放棄對房產的維修。其實道理和房屋租賃一樣,因為房屋所有權已不屬于自己,維修投人不能得到事后回報,在缺乏有效監督機制的情況下,一般會采取逃避措施。
  
  特定機構相對于房屋持有者,擁有的信息優勢較少,但也有一定的優勢。如特定機構對房地產的發展方向比較了解,知道房產

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