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房屋拆遷補償安置合同研究

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  第一節 房屋拆遷概述

  一、房屋拆遷的概念

  房屋拆遷,是指因國家建設、城市改造等需要,經政府有關主管部門批準,由建設單位對現有建設用地上的房屋及其附屬物進行拆除,對房屋的所有者或使用者進行遷移安置并視情況給予一定補償的活動。

  由于城市規劃和國家專項建設的需要,必須對城市國有土地的使用權實行再分配,從而達到土地資源的合理配置,使土地得到最合理高效的利用。這往往就需要拆除大量舊房,并在原有土地上進行新的開發建設。但是由于土地上的房屋等附著物凝結了原用戶的資金和勞動力,并且是原用戶賴以生存和生產的基本物質條件,因而在再建設過程中,必須對原用戶、住戶的損失給予適當補償,并對其進行妥善安置。

  目前,規范房屋拆遷行為的法律規范有國務院2001年6月頒布并于11月1日施行的《城市房屋拆遷管理條例》、各地制定的關于房屋拆遷管理的地方性法規、以及我國《土地管理法》、《城市規劃法》中有關拆遷的法律規定。

  二、房屋拆遷的法律特征

  1、體現出強制性和自愿性的雙重特性。

  由于房屋拆遷是因國家建設需要而產生,因而帶有明顯的強制性,不管被拆遷人是否愿意,都必須服從拆遷。在房屋拆遷過程中,有下面一系列的行政管理行為:拆遷前拆遷人必須向有關行政主管部門申領拆遷許可證,并由有關行政部門凍結拆遷范圍內的戶口、向被拆遷人發布拆遷公告;一旦拆遷人與被拆遷人無法達成協議,則由行政部門裁決,當事人若不服裁決可提起訴訟。

  同時,由于房屋拆遷活動過程中存在一些民事行為,因而體現出自愿性的特點。房屋拆遷中的民事行為有:拆遷人與實施拆遷行為的單位之間的委托拆遷合同行為;拆遷人與被拆遷人在自愿有償、協商一致基礎上達成關于搬遷、安置、補償的協議。

  2、全國統一性和地方差異性并存。

  全國有針對房屋拆遷管理的統一的法律法規,各地的房屋拆遷活動都必須遵照執行,因而房屋拆遷體現出全國范圍的統一性。同時,由于我國地廣人多,各地自然條件差異大,經濟發展水平不平衡,地方財政和經濟實力差距大,所以各地為妥善處理房屋拆遷中的各種法律關系,搞好本地建設,在國家的房屋拆遷管理行政法規基礎上因地制宜地頒布了一些地方性的法規、規章,從而使房屋拆遷顯現出地方差異性,地方差異性主要表現在補償和安置標準方面。

  三、房屋拆遷的程序

  根據《城市房屋拆遷管理條例》的規定,房屋拆遷必須按照下列程序進行。

  1、 提出拆遷申請需要拆遷房屋的單位,應當持建設項目批準文件、建設用地規劃許可證、國有土地使用權批準文件、拆遷計劃和拆遷方案、拆遷補償安置資金證明向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷主管部門提出拆遷申請。

  2、 審批和發放許可證房屋拆遷主管部門對拆遷申請進行審查后,認為合法、合理、可行的,應予批準,并發放房屋拆遷許可證。確定拆遷范圍后,通知有關部門暫停辦理新建、擴建、改建房屋、改變房屋和土地用途、租賃房屋等相關手續。

  3、 發布拆遷公告房屋拆遷主管部門核發拆遷許可證后,應及時向拆遷范圍內的被拆遷人宣告拆遷決定,發布拆遷公告。公告內容包括拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等。拆遷主管部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作,以保證拆遷工作順利進行,維護國家和拆遷當事人雙方的合法權益。

  4、 簽訂拆遷補償安置合同在拆遷公告規定的拆遷期限內,拆遷人應當和被拆遷人在自愿、有償的基礎上就拆遷補償和安置事宜進行協商,簽訂合同。關于拆遷補償安置合同的主要內容和有關問題,將在第二、三節中詳細論述。

  5、 實施房屋拆遷被拆遷人應在規定的時限內自行搬遷,如拒不自行搬遷,拆遷人可以申請強制搬遷。搬遷結束后,拆遷人一般應向被拆遷人出具包括被拆遷人姓名或名稱、房屋產權性質、地點、面積、搬遷時間等內容的搬遷驗收單,對完成搬遷后的房屋組織拆除工作。

  第二節 拆遷補償安置合同的法律特征主體及內容

  一、房屋拆遷補償安置合同的法律特征

  1、拆遷補償安置合同是雙務合同,拆遷當事人雙方相互享有權利和承擔義務。比如拆遷人應按法律規定和拆遷合同約定,對被拆遷人給予合理補償和妥善安置;被拆遷人應在規定的時間內遷出拆遷范圍等。

  2、拆遷補償安置合同是有償合同,即雙方當事人對所獲得的利益要償付代價。如拆遷人進行新的房地產開發而拆除舊房,就必須對原房屋所有人因此所受的損失給予相應補償;而被拆遷人在獲得補償的同時喪失對原房屋的所有權,對補償中超過原房價值的部分,要補充差價。

  3、拆遷補償安置合同是要式合同,應采取書面形式,在特殊情況下還必須辦理公證。原《城市房屋拆遷管理條例》曾明確規定拆遷補償安置合同應采取書面形式,但2001年11月1日起施行的新的《城市房屋拆遷管理條例》沒有明文規定采取書面形式。筆者認為,由于房屋拆遷補償安置合同均不能即時清結,且履行時間一般較長,如不采取書面形式,易生糾紛,所以新《城市房屋拆遷管理條例》對此處的修改似有不妥。在拆遷房屋拆遷管理部門代管的房屋時,拆遷補償安置合同必須經公證機關公證。

  4、拆遷補償安置合同是諾成合同,即雙方當事人意思表示一致即可成立的合同,不以房屋及其附屬物交付拆除為成立要件。

  二、房屋拆遷補償安置合同的主體

  房屋拆遷補償安置合同的主體包括拆遷人、被拆遷人、房屋承租人。

  1、拆遷人。拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位,拆遷人獲得了待拆遷房屋所占土地的國有土地使用權并獲準在該土地上興建建設項目,可能是專門從事房地產開發經營的房地產公司,也可能是沒有房地產開發資質的企業、機關、團體等建設單位。

  2、被拆遷人。被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人,即對被拆遷房屋擁有所有權的人,包括自然人和法人。在整個拆遷范圍內擁有房屋產權的人都是被拆遷人。

  3、房屋承租人。房屋承租人是與被拆遷人訂有房屋租賃合同的房屋使用人。按照新的《城市房屋拆遷管理條例》的規定,房屋承租人不屬于被拆遷人。但拆遷也涉及到房屋承租人的利益,在租賃關系沒有解除且房屋所有人不能對房屋承租人進行安置的情況下,拆遷人應與被拆遷人、房屋承租人一起簽訂拆遷補償安置協議,并對房屋承租人進行安置。

  三、拆遷補償安置合同的主要內容

  拆遷補償安置合同一般應具備以下條款:

  1、拆遷當事人的姓名、名稱、住所地、通訊地址等基本情況。

  2、拆除房屋的有關情況,包括房屋的座落地點、結構、樓層、面積、質量、間數以及附屬設施等等。

  3、補償方式、金額和時間。補償方式分貨幣補償和房屋產權調換。若是貨幣補償,則補償金額根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素,以房地產市場評估價格確

定。若是產權調換,則按照拆遷房屋和調換房屋各自的房地產市場評估價格計算,結清產權調換的差價。值得注意的是,在大多數情況下,被拆遷人可以選擇補償方式,但是在以下兩種情況下,不得選擇補償方式:①拆遷非公益事業房屋的附屬物,不作產權調換,由拆遷人給予貨幣補償;②拆遷租賃房屋,被拆遷人與房屋承租人對解除租賃合同達不成協議且被拆遷人不能對承租人進行安置的,拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換,產權調換的房屋由原房屋承租人承租。至于補償的時間,一般應在拆遷前一次性補償。

  4、房屋估價。在實行貨幣補償形式的情況下,需要對被拆遷房屋的市場價格進行評估,在實行房屋產權調換形式的情況下,需要同時對被拆遷房屋和所調換房屋的市場價格進行評估,以作為結清差價的依據。至于房屋的評估機構的選擇,應由拆遷人和被拆遷人共同選定,如雙方未能就選定評估機構達成合意,則由雙方各提出一至兩家評估機構,抽簽決定。評估費用一般由拆遷人承擔。有些地方性法規、規章規定,評估工作由當地拆遷管理部門下屬的房地產評估機構承擔,這種規定顯然屬于行政性壟斷,被拆遷人對其評估價格的公信力也多持懷疑態度,因為拆遷管理部門多為當地的房地產管理部門,房地產管理部門在進行房地產行政管理過程中與拆遷單位難免建立一些關系,而被拆遷人與房地產管理部門的聯系很少,被拆遷人有理由懷疑拆遷人利用與房地產管理部門的關系去干預和影響房屋評估的過程和結果。所以,筆者認為,利用地方性法規、規章

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