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合作開發房地產合同研究

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  第一節 概述

  嚴格說來,房地產行業的合作開發在法律上并不是一個含義十分確定的概念,迄今也沒有關于這一概念的權威解釋。依本文理解,合作開發房地產合同是指兩個以上民事主體為共同出資開發房地產項目而簽訂的合同。這是在廣義上解讀合作開發的概念。只要是兩個以上的主體共同出資從事房地產開發即可構成合作開發,出資形式既可以是資金,也可以是土地使用權或其他無形財產。在形式上,無論合作各方是以股東名義出資設立房地產開發項目公司,還是不設立項目公司而直接由合作各方共同開發,均屬合作開發房地產之列。當然,已成立的房地產開發項目公司在從事房地產開發時也可理解為是其股東之間的合作開發行為,但這種“合作開發”不具有法律上的特殊性,不包括在本文所稱的合作開發房地產之列。

  一、合作開發房地產合同的法律特征

  合作開發房地產合同屬合同法上的無名合同,由于我國城市土地的國有性質及國家對房地產市場的嚴格行政管理,有著眾多房地產管理行政法律法規,因而該類合同在相當程度上排除了當事人的意思自治,同時也呈現出較強的中國特色。通常說來,合作開發房地產合同體現出如下法律特征。

  1、主體的復雜性這是合作開發房地產合同的題中應有之義。與單一的房地產開發企業進行房地產開發不同,合作開發房地產合同的主體要復雜得多。我國城市房地產管理法等相關法律法規對專門的房地產開發企業有著嚴格的資質要求,而合作開發則給大量的非房地產開發企業介入房地產開發提供了空間。因此,合作開發房地產合同的主體呈現出較為復雜的形態,既可以是外國的法人和自然人,也可以是國內的法人和自然人。我國立法并未禁止國內的自然人作為合作開發房地產合同的主體,但由于房地產開發企業的資質限制,故個人只能作為房地產項目公司(非中外合作經營房地產開發企業)的股東參與合作開發,而不能以個人名義直接從事房地產開發活動。

  2、較強的行政干預性合作開發房地產合同的行政干預性主要體現在應履行一系列的審批及登記手續,其效力等問題也受到土地、規劃、房屋及建筑管理等方面行政法律法規的諸多限制。具體說來,包括土地使用權制度及其登記制度、房地產開發企業的資質審批及登記制度,此外還有我國相關外商投資經營企業法關于中外合作(合資)開發房地產合同應履行的審批及登記制度等。對房地產開發進行規劃方面的限制是世界各國通例,而土地制度和外資準入的審批制度等則具有濃郁的中國特色。在我國合同法領域,房地產合同的行政干預性相對較強,而合作開發房地產的行政干預性在房地產合同中又屬相對較強。這是我們在合作開發房地產的實踐和理論研究中不能回避的問題。

  3、合作形式的多樣性如前所述,合作開發房地產合同在合作形式上有著多樣性。在組織形式上,既可以是兩個以上民事主體為從事房地產開發而共同出資設立房地產項目公司,也可以是不成立項目公司而是由兩個以上民事主體聯合進行開發,各方對其開發所得房地產屬共有關系;既可以是內資企業之間的合作開發,也可以是中外合作開發;中外合作開發既可以是成立中外合作經營企業進行開發,也可以是成立中外合資經營企業進行開發。當然,不論合作形式如何多樣化,萬變不離其宗的就是合作各方均有出資。而出資的形式主要有以土地使用權出資和以資金出資兩種,此外還有一種特殊的出資,即以房地產開發企業資質作為出資。我們認為,在目前的環境下,房地產開發企業資質也是一種相對稀缺的資源,是無形財產的一種,以此作為出資,并不違反法律的禁止性規定。在實踐中,單純以房地產開發企業資質作為合作開發房地產的出資的較少,因為在合作各方擁有開發項目土地使用權的情況下,房地產開發企業資質可直接申請獲得,因此房地產開發企業資質通常與其他出資形式共同作為合作開發房地產的出資。

  二、合作開發房地產合同的主要內容

  由于合作開發房地產形式上的多樣性,其合同內容也隨著合作形式的不同而各不相同。下面就其中若干必要性條款進行介紹。

  1、當事人條款對合作各方的基本情況應在合同中予以明確,如為企業,應注明其名稱、法定代表人、工商登記號、房地產開發企業資質(如有)、住所及聯系方式等;如為自然人,則應明確其姓名、身份證件號碼、住所及聯系方式等。

  2、合作形式此為明確合作模式及合作各方主要權利義務的基本條款。合同應明確是成立項目公司進行開發,還是不成立項目公司進行開發,如不成立項目公司,是各方聯名開發,還是有一方或數方隱名參與開發。如成立項目公司,不論是否中外合資、合作經營企業,均需對其公司的組織形式、主要機構如股東會(中外合資、合作經營企業則無股東會的制度安排)、董事會、經營管理人員及其運作機制進行約定。

  3、合作條件合作條件是指合作各方用于合作開發的主要投入,也可以理解為出資。前已述及,用于房地產合作開發的出資主要為資金與土地使用權,也可以是房地產開發企業資質等其他形式的財產。按合作合同約定投入其約定的合作條件是合作方的主要合同義務。

  4、土地使用權條款任何房地產項目成立的基礎均是土地使用權,因此土地使用權條款在合作開發房地產合同中具有舉足輕重的地位。合同應明確合作開發項目的土地使用權的取得方式,是由合作一方取得再投入合作開發,還是由合作各方共同取得土地使用權;土地使用權出讓金的支付責任如何承擔;如項目用地原為劃撥用地,應明確補辦土地使用權出讓手續的主體及相關費用的負擔。值得注意的是,項目的土地使用權與項目的規劃存有密不可分的關系。國土部門通常按照項目的可建面積收取土地使用權出讓金,如規劃部門在開發商取得土地使用權后調整項目容積率,則極有可能需要就增加的建筑面積另行支付土地使用權出讓金。因此如存在調整規劃的可能,則應在合同中對此問題予以明確,以免滋生糾紛。

  5、項目工期房地產項目投資巨大,能否按計劃完工對投資各方的利益有著重大影響。合作開發的各方由于在項目中投入的方式不同,追求的利益并不完全一致,因此在工期方面可能有不同的要求。如土地使用權投入方則會要求資金投入方盡快投入資金,確保工程盡快竣工,以保障其利益,而資金投入方則可能因融資問題,力圖在工期方面令自己的壓力減輕。因此,在合同中對項目的工期應予明確約定。如由一方負責日常的工程施工,則應明確其在工程質量方面的法律責任。

  6、收益分配條款合作開發房地產的具體收益分配方式非常多樣化,但總的來說不外乎實物分配與現金分配兩種。如為項目公司型合作開發,則其收益分配應受公司法及外商投資法等相關法律法規的限制,如非項目公司型合作開發,其收益分配也應以不損害項目債權人合法權益為原則。如采取實物分配方式,則涉及到的稅費金額可能相當巨大,對此也應作出約定。

  7、違約責任合作各方的主要可能違約行為便是不按合同約定履行投資義務,相應地違約責任條款也應重點規制這種情況。除此之外,項目公司型合作開發的合作方可能利用其在項目公司董事會或經營管理層中的優勢地位,侵害另一方的合法權益,應在合同中明確此種情形的違約責任。

  第二節 中外合

作開發房地產合同的相關法律問題

  依我國法律,中外合作開發房地產的形式有二,一為成立中外合作經營企業(合作企業)進行開發,二為成立中外合資經營企業(合營企業)進行開發。目前我國利用外資的相關法律不允許以不成立公司的形式進行中外合作開發,故項目公司型合作開發在中外合作開發中常見卻相對少見于內資企業合作開發。前述兩種形式中,合作企業在出資形式、分配模式、投資回收等諸方面相對具有較大的靈活性。實踐中,由于房地產項目資金需求量大,故通常的合作模式為中方提供建設項目土地使用權,外方提供資金進行合作開發。由于我國的土地使用權出讓制度的不健全及各種歷史原因,一般來說合作中方的用地成本相對較低,故以成立合作企業的方式進行中外合作開發房地產的占了絕大多數。而合資企業由于合營各方的權利義務均按其出資比例分享和承擔,而土地使用權的市場價值往往與土地提供方的用地成本不成比例,故在權利義務的分配方面較難按法律規定進行操作,因此采用該方式的相對較少。當然,隨著土地市場的逐漸規范,合資企業在操作規范性方面的優勢逐漸凸顯出來,采取中外合資經營的方式進行房地產合作開發將成為更多企業的選擇。但至少在目前,以中外合作經營的模式進行合作開發房地產仍然是主流。本文除特別提及外,所稱中外合作開發均是指該合作模式。

  一、合作主體問題

  中外合作開發房地產合同的主體至少應符合我國中外合作經營企業法

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