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商品房多重買賣的法律評價

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  商品房多重買賣是出賣人就同—商品房訂立兩個或兩個以上的買賣合同,將房屋先后賣于數人,形成數個商品房買賣合同關系的行為。一物數賣,自古有之,謀取利潤最大化是多重買賣的動因,亦是對誠實信用原則的直接悖離。房屋乃人安居樂業之本,與民眾生活休戚相關,而商品房多重買賣現象又時有發生,訴諸法院者屢見不鮮。因多重買賣涉及物權變動及諸多債法原因,實有深入研習之必要。本文試結合最高人民法院新頒布的《關于審理商品房買賣合同適用法律若干問題意見的解釋》以下簡稱《解釋》第8、9、10條的規定,略談粗識淺見,以資探討。[1]

  一、商品房多重買賣合同的效力合同的效力是法律對合同的價值評判。合同是當事人合意的體現,除因標的目的自始客觀不能、無從確定、違反法律強行規定,違反公序良俗及其他法律特別規定外,均為有效。前位買賣合同只要系雙方真實意思表示,不違背《合同法》52條的禁止性規定,其效力自不待言。在后位買賣合同中,出賣人一物數賣之舉雖有悖于誠信守約的善良風俗,但只要出賣人與后位買受人未有惡意串通損害第三人利益的行為,該房屋買賣合同并非當然無效。不能以是否做到實際履行為標準否認后位買賣合同的效力。房屋所有權的轉移亦不是房屋買賣合同生效要件的觀點也廣為學界和實務界認可。基于先后買賣契約而生之多重債權,依傳統之債法觀念,不因先后而異其效力。[2]就此意義而言,出賣人—房數賣的行為不能當然否認前后買賣合同的效力。《解釋》第8條也規定:商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人,導致商品房買賣合同目的不能實現的,無法取得房屋的先買受人可以請求解除前位買賣合同及要求出賣方支付懲罰性違約金,而不能當然否定后位買賣合同的效力。由此可推斷《解釋》認可后位買賣合同效力的意旨。

  在出賣人已將房屋所有權移轉至前買受人后,又將房屋出賣第三人的,出賣人的行為是一種出賣他人之物的無權處分行為,對無權處分行為的效力,學界通說及《合同法》第51條均認為應采效力待定說,合同并不當然無效。置換一個角度考慮,出賣人出賣他人之物的行為在后買受人不知情的情況下,也是一種欺詐行為,依《合同法》第31條規定,后買受人享有撤銷該合同的權利。《解釋》第9條也規定:在出賣人已將房屋賣于他人并已履行的,后買受人可以請求撤銷買賣合同,并主張懲罰性賠償金。

  二、商品房多重買賣中的物權變動及利益衡平房屋買賣以轉移房屋所有權為合同目的,同一合同標的難以在多個債權人之間合理分配,是多重買賣合同的特色所在,亦是諸多買受人權利沖突的集中體現。準確界定商品房多重買賣中的物權變動,是保護各方權益的前提條件。

  (一)房屋所有權已先行轉移于前買受人時的物權變動出賣人若已將房屋所有權移轉于前位買受人并辦理所有權登記后,又將該房屋賣于他人,先買受人取得房屋所有權當無疑義。不動產以登記為權利公示公信方法,后買受人可從權屬登記中發現出賣人非真權利人,從而放棄交易。若其仍愿意與出賣人繼續交易,則應視為接受了權利不能實現的風險,自然無法取得房屋所有權。為懲戒出賣人的惡意欺詐,依《解釋》第9條三項規定,后買受人就出賣人的一物數賣行為可主張不超過已購房款一倍以內的懲罰性賠償金。

  (二)出賣人徑行將房屋移轉于后位買受人時的物權變動及法律評價

  1.物權行為理論之辯析欲清楚解析物權變動的內涵,必先厘清物權行為的概念。物權行為是指要發生物權變動,須獨立于債權契約之外,以直接發生物權變動為目的設立新的法律行為。債權行為僅是物權行為的原因行為,兩者截然分開,各自獨立,物權行為并不因原因行為無效而無效,即使原因行為無效,仍可發生所有權變動的效果,此即為物權行為的獨立性、無因性。[3]瀏覽域外法典,關于物權變動大致有四種立法模式。其一,債權意思主義模式,以法國為例,不承認獨立于債權行為的物權行為概念,買賣合同成立時物之所有權即行移轉。其二,登記對抗主義,如日本立法模式,買賣合同一經成立,物之所有權即行移轉,但非經登記不能對抗第三人。其三,登記要件主義,又為區分原則。典型代表為瑞士,即認可物權行為與債權行為的區別,但又不承認物權行為的獨立性和無因性。單純的合同行為不會發生物權變動的效果,還應履行登記等公示行為,方有物權變動之效。其四,物權意思主義,以德國為例,我國臺灣民法亦采此說。該學說由德國歷史法學派創始人薩維尼所創,主張物權行為的獨立性和無因性,即使買賣合同無效或被撤銷,所有權依然發生轉移。依該說,在商品房多重買賣中即便出賣人損害先買受人利益再次出賣房屋,但若出賣人與后買受人履行了物權變動手續,后買受人仍可當然取得物之所有權。

  2.我國物權變動之立法選擇我國民法學界及實務界對物權變動模式的選擇亦是眾說紛云。主流觀點是不接受法國的債權意思主義模式和德國的物權行為獨立性、無因性理論,而應沿用我國慣以用之的公示要件主義瑞士模式,同時堅持區分原則,注意合同效力和所有權轉移的分離和差異。物權行為的獨立性、無因性堪稱嚴謹慎密的邏輯演練體系,固然具有維護絕對交易安全的價值取向,對后位買賣人提供了最完備的權利保障,但因其過于技術性、抽象性,且惡意買賣人亦可一視同仁地獲得物之所有權,實與誠實信用的善良風俗背道而馳,公眾的道德觀、價值觀難以認同。物權無因性理論一定程度上是為法律生活形式之安定而犧牲了法律生活實質之社會正當性,無異于削足適履。[4]事實上物權公示公信原則及善意取得制度同樣可起到維護交易安全之職,盲目崇尚物權獨立性、無因性原則實無必要。我國《物權法》草案,在區分原因行為與物權行為的同時,也否認了物權行為的獨立性、無因性。[5]《解釋》第8、9條的規定非常明確地表明了商品房買賣合同中,對于出賣人再處分具有限制或拘束的思想。可以說,司法解釋在此根本沒有涉及物權交易行為的獨立,更不用說無因性原則在法律設置和法律交易上的正當性。因此,該規定應是對物權交易抽象原則即無因原則的間接否定。[6]

  3.《解釋》中的物權變動原則及對出賣人、先買受人、后買賣人之利益調整《解釋》第8條和第10條,針對原因行為的不同,在考量后位受讓人善意與否的基礎上,對房屋所有權變動作了不同的規定。

  《解釋》第8條規定,商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人,導致商品房買賣合同目的不能實現的,無法取得房屋的買受人有權請求解除買賣合同,要求出賣人承擔不超過已付房款一倍之內的懲罰性賠償責任。懲罰性賠償責任突破了傳統民法中合同賠償責任只在于填補損失而不在于懲罰的理念,源于英美法系國家,最早主要適用于侵權責任,后來逐漸被廣泛適用于合同糾紛。《解釋》繼消法49條、合同法113條之后,作了新的創新,將賠償性賠償責任界定在已購房款的一倍以內,既有利于有遏制多重買賣之類違背誠實信用原則、嚴重損害市場交易安全的行為,維護守約方的合法權益,促進社會誠信制度的確立,又能達致各方利益的平衡,保證建筑業的健康發展。但仔細解讀《解釋》第8條,會發現先買受人的權利僅限于前位買賣合同中,而無權要求解除后位買賣合同,更無權主張房屋所有權。對此應理解為是后位受讓人主觀為善

意時,對出賣人、先買受人、后買受人的利益衡平。先買受人之所以無主張房屋所有權之權利,緣于善意第三人受到了公示公信原則的保護。不動產物權公示原則是指將不動產物權的設立、移轉通過登記方式向社會公開。不動產物權公信原則是指任何人因為相信登記記載的權利而與權利人從事了移轉該權利的交易,該項交易應當受到保護。[7]公示公信原則彰顯了保護信賴利益的精髓,而信賴利益往往又是交易安全的基礎。在商品房多重買賣中,出賣人仍是登記記載的權利人,在法律上只能推定其為真權利人,后買受人基于對不動產登記的合理信賴,而與之交易,自應獲得房屋所有權,否則將是對無辜、善良的后買受人的非難,有悖于公平正義之法則。

  先買受人可否通過對后位房屋買賣合同行使撤銷權而實現其合同權利,進而獲得房屋所有權,值得商榷。多重買賣合同中行使撤銷權的法律后果是后位買賣合同自始無效,后買受人自始未取得物之所有權,前買受人得向后買受人請求返還標的物之占有于出賣人。現一種觀點認為只要出賣人與后買受人達成房屋買賣協議,在房屋交付或登記時,先買受人即可就后位房屋買賣合同行使撤銷權;另一種觀點認為若債務人行為雖致財產減少,但仍有能力清償其債務時,于債權即無損害,債權人應無撤銷權可言。[8]臺灣學者史尚寬先生亦認為,出賣人尚有賠償因不履行所生損害之資力時,應解釋先買賣人不得行使撤銷權。[9]筆者同意第二種觀點,第一種觀點脫離了《合同法》設立撤銷權制度的宗旨,有擴大泛化之虞。依學界通說,撤銷權的效力在于保護全體債權人利益,若僅因個別債權問題,而無限制地允許特定物給付行為的撤銷,顯然逾越撤銷權制度的原有機能。[10]《解釋》對先買受人就后位房屋買賣合同能否主張撤銷權無明文規定,實踐中可參照《合同法》74條處理。

  《解釋》第10條規定,買受人以出賣人與第三人惡意串通,另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用,導致其無法取得房屋為由,請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的,應予支持。此

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