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商品房買賣中的懲罰性賠償

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  最高人民法院于2003年5月7日發布的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,對于商品房交易中如何適用懲罰性賠償的問題作出了明確規定。在研究商品房買賣合同的懲罰性賠償中,有些問題專家和學者的意見不夠一致。對此我做以下說明意見:

  一、關于商品房究竟是不是商品的問題

  商品房當然是商品。這不僅僅是其名稱上就已經包含了商品的字樣,而且其符合商品概念的一切特征。商品就是用于交換的產品,而產品就是經過了一定加工的物。商品房當然是經過了人的加工的物,是為了進行交換而生產出來的產品。因此,沒有理由認為商品房不是商品。

  二、懲罰性賠償的法理依據    懲罰性賠償不是大陸法系的法律制度,而是英美法系的法律制度。在英美法系,認為賠償的主要功能是補償,但是也有非常重要的功能是懲罰,那就是通過適用懲罰性賠償,對違法行為人進行經濟上的制裁,使其不敢實施違法行為。因此,英美法系的懲罰性賠償是理直氣壯的賠償,它的賠償幅度是原價值的三到七倍,足以將違法行為人罰得破產。

  在我國,自從清末起草現代民法典草案之后,就貫徹了大陸法系損害賠償的補償功能的立場,對損害賠償性質的認定,只認為是補償損失,而不具有懲罰性的功能。但是在歷史上,中國也是存在懲罰性賠償制度的。在秦、漢的法律中,就有“加責”的規定。在《唐律》和《宋刑統》中,規定了“倍備”制,性質是懲罰性賠償,但在宋朝中期,這個制度不再實行,理由就是這種賠償不合理。后來,在《明會典》中又規定了“倍追”制,也是懲罰性賠償制度。這三種懲罰性賠償,前兩種是對盜竊的懲罰,后者是對收受和使用假幣等的懲罰,不過其性質更像是行政處罰。

  制定懲罰性賠償金的基本法理依據,就是對違法行為人的懲罰。大陸法系之所以堅守賠償的補償功能立場,就是認為在私法領域解決的是個人之間的爭執,不具有公法性質,因此不能進行懲罰。如果說懲罰,也就是補償的本身同時具有懲罰的性質。因為一旦在私法中進行懲罰,就是使受害人得到不當利益,會引導社會追求這種不當利益的傾向。但是英美法系認為,私法同樣具有懲罰性,同樣能夠起到這樣的作用。如果出現追求不當利益的賠償的話,那也是利大于弊,并且可以作為對向違法行為作斗爭的鼓勵,更有利于制裁違法行為。

  三、我國懲罰性賠償原則的發展過程及發展趨勢

  在我國,從建國初期接受前蘇聯的民法理論開始,就采用大陸法系的立場,堅持賠償的補償性立場,幾十年來沒有改變。在1993年制定《中華人民共和國消費者權益保護法》(以下簡稱《消法》)的時候,借鑒了英美法系的懲罰性賠償制度,規定商品欺詐和服務欺詐實行兩倍的賠償,正式地、有限制地采用了懲罰性賠償制度。

  這項制度制定以后,一直存在不同的意見:有的認為這個制度是正確的,有利于制裁消費領域中的欺詐行為,維護消費領域的秩序;有的認為這樣的制度引導人們追求不當利益,使市場經濟秩序更為混亂,同時也不利于發展經濟。從現實情況看,確實存在這樣的問題,一方面有的組織打假公司進行專業打假,依法從中獲取利益;另一方面,有的進行“消費欺詐”,千方百計欺詐商品經營者,謀求雙倍賠償。在北京發生的兩個“五毛五”雙倍賠償案件的不同處理,就反映了對懲罰性賠償制度的不同態度。幾年前,一個人于法定假日,在北京的東城和西城分別打了一分鐘的長途電話,按照當時節假日話費半價收費的規定,應當收取電話費0.55元,卻收了1.10元。就多收取的部分,該人向北京市東城區法院和西城區法院分別起訴,得到了一個雙倍賠償、一個只賠償0.55元的兩個判決,明顯地顯示出對同一個法律規定的兩種不同態度。

  盡管存在認識上的不同,但是對于懲罰性賠償金積極作用的認識大體還是一致的。在《消法》實施之后,在合同法中又做了肯定性的規定;同時,在起草民法典草案的時候,專家又提出在產品侵權領域也應當建立懲罰性賠償金制度,以更好地制裁只顧盈利不顧消費者死活的生產者的違法行為。可見,懲罰性賠償金制度盡管會存在一些缺點或者消積的一面,但是其積極意義是被肯定的,在保護人民利益、維持正常的社會秩序中,作用是積極的,應當會有謹慎的發展,但不會發展得過大。

  四、如何認識商品房買賣中的懲罰性賠償的性質和法律依據

  司法解釋規定了商品房買賣中的懲罰性賠償的性質和法律依據,很多人認為是《消法》規定的商品欺詐行為,適用的法律依據也就是《消法》。

  筆者認為,商品房買賣中的懲罰性賠償,既源于《消法》,又不同于《消法》。

  首先,商品房買賣中的懲罰性賠償源于《消法》關于商品欺詐和服務欺詐的懲罰性賠償的規定。在合同法中,也規定了這種懲罰性賠償金制度,但是它的基礎還是《消法》。如果沒有《消法》作為法律依據,就沒有懲罰性賠償制度的法律基礎。

  其次,商品房買賣的懲罰性賠償,并不是典型的產品欺詐和服務欺詐。在司法解釋規定的適用懲罰性賠償的五種情況看,無論是商品房買賣合同訂立后出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人、商品房買賣合同訂立后出賣人又將該房屋出賣給第三人;故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或提供虛假商品房預售許可證明、故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實、故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實,都不是真正的欺詐,而主要是由于出賣方故意或者違背誠實信用原則,只是標的物無法交付或者標的物上具有某種瑕疵,或者故意隱瞞真相,欺騙消費者。這就是說,司法解釋規定的商品房買賣中的懲罰性賠償,適用的不是這種領域中的商品欺詐或者服務欺詐,而是在買賣商品房中,賣方不遵守買賣規則進行的行為欺詐或者惡意違約,因行為欺詐或者惡意違約而導致合同無效或者被撤銷。

  第三,正因為如此,司法解釋中規定的商品房買賣適用懲罰性賠償,是對《消法》和合同法規定的懲罰性賠償金的擴大解釋。由欺詐或者惡意違約的這五種情形導致商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時,可以請求懲罰性賠償,即買受人除可請求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失外,還可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。這樣做的意義就在于,能夠有利于有效制裁和遏制商品房買賣中的欺詐、惡意違約等摒棄誠實信用原則、嚴重損害市場交易安全的行為,維護守約方的合法權益,為商品房交易確立誠實守信的正常秩序。

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