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房屋租賃關系中的有益費用返還問題的思考

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  房屋租賃合同糾紛案件逐年增加,在司法實踐中,就承租人對租賃房屋進行改善、添附他物的,租賃關系終止時,租賃雙方經常對增設、添附物的所有權和補償問題發生的爭議該如何處理,目前沒有法律的明確規定,不同的法院以及不同法官對此問題的認識和處理亦不盡一致,甚至有些混亂,極不利于維護當事人的合法權益。筆者認為對此問題比較合理的處理原則是:如果《房屋租賃合同》中對租賃房屋增設、添附物的所有權和補償問題有明確約定的,只要該約定是當事人的真實意思表示,內容不顯失公平和違法,應尊重當事人意思自治,按照該約定處理。若沒有約定的,依據有益費用返還原則處理。

  首先,關于有益費用的概念和構成。我國法律對此沒有明確規定。參照世界各國的法律規定,筆者認為,有益費用是指承租方經出租方同意,為改善、添附租賃物使之價值增加而支出的必要費用。構成有益費用應具備以下條件:1.該費用須為對租賃房屋進行改善或增設他物而支出的費用。如果僅為維持租賃房屋必要的使用狀態而支出的費用屬于必要費用而非有益費用。2.須因該費用的支出而使租賃房屋價值增加。3.承租人的改善和增設行為須經出租人同意。所謂對租賃房屋的改善,是指承租人在占有使用租賃房屋期間將租賃房屋進行裝修改造成為具有更高價值的財產,改善物包含承租人的勞動價值。所謂增設他物是指承租人在租賃房屋上增設自己的財產,使二者結合在一起,使租賃房屋增值。我國《合同法》第223條規定:“承租人經出租人同意,可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意,對租賃物進行改善或者增設他物的,出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。”依此規定,租賃合同沒有約定的情況下,承租人不能擅自改變租賃物的現狀。為了提高租賃物的使用價值或服務與自己的特定目的,對租賃物進行改善和增設他物既構成對租賃物合同的違反又構成對出租人財產所有權或他物權的侵害,承租人應承擔違約或侵權責任。承租人經出租人同意對租賃物進行改善和增設他物的行為屬于民法上的添附行為。承租人因為添附而支出的費用屬于有益費用。一般而言,出租人對承租人為租賃物支出的有益費用有償還的義務。

  關于有益費用返還的依據,實踐中看法不一。筆者認為,應適用不當得利的原則。因為,在租賃關系終止后,租賃的房屋返還給出租人,出租人應享有租賃房屋的增加價值,承租人因該費用的支出而受到損失,且出租人取得租賃房屋增加的價值沒有合同和法律的規定,所以,出租人應將取得利益返還給承租人。

  在審判實踐中須注意,出租人返還的有益費用的數額,僅限于租賃合同終止時租賃房屋增加的價值額,而不是承租人支出的所有有益費用。因為,在租賃關系存續期間,租賃房屋增加的價值并不為出租人所享用,出租人只有在合同終止時才對租賃房屋增加價值余額占有。所以,出租人只負有返還有益費用余額的部分。另外,如果出租人要求拆除增設物的,且增設物能夠拆除,可以責令承租人拆除,不必給予承租人有益費用補償。在審理房屋租賃合同糾紛時,對房屋裝修物如吊頂、鋪設地板磚、安裝防盜門、窗等及其價值處理,宜遵照以下原則:1.有約定,按約定;2.無約定的,如果裝修物能夠拆除的,由承租人拆除歸其所有;裝修物不能拆除的,如果裝修物對出租人今后使用無益處的,則不予補償;如有益處,則按重置價折舊后適當給予補償。是否對出租人有益處,應當根據出租人收回房屋后的用途是否與承租人的用途相同為準。

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