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拆遷安置房未領產權證亦應允許轉讓

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  因市政拆遷所需,開發公司為王某安置住房一套。王某隨后與劉某訂立一份房屋轉讓合同,約定王某在開發公司交付安置房后將此房轉讓給劉某,房款為17萬元。同年4月,開發公司與王某進行了結算,向王某交付了安置房及該房的產權證明單、計稅發票等一套用于領取安置房產權證的證件。王某隨后依約將房屋交付劉某,劉某亦給付了全部房款。后因王某拒不提供安置房的相關證件協助劉某過戶,雙方產生糾紛,劉某遂訴至法院,請求判令王某履行協助過戶義務。王某辯稱,其未實際領取房屋產權證就將安置房轉讓給劉某,房屋轉讓合同無效;故反訴請求確認合同無效,雙方返還房屋、房款。另查,安置房在訴訟時的市場價格為20萬元。

  本案的主要爭議焦點是王某的領取安置房產權證之前能否轉讓該房。

  我國城市房地產管理法第三十七條第(六)項規定,未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。訴訟中,王某據此主張訟爭房屋轉讓合同無效。實務中,也有不少當事人和部分法官持相同的觀點,認為房屋權屬證書等于房屋產權證,未領取產權證的房屋不得轉讓。對此筆者不敢茍同。

  筆者認為,上述法律規定的立法目的是為了保證進入市場交易的房地產產權清晰合法,避免來源不明、權屬不清的房地產進入市場后,擾亂市場秩序,損害當事人的合法權益,不利于國家管理和監督。但是,我們并不能由此得出房屋權屬證書等于房屋產權證的結論。房屋產權證并不是惟一能夠證明房屋產權清晰合法的證書。房屋權屬證書包括產權證以及產權證以外的國家有權部門出具的房屋產權證明、房屋使用權證、房屋銷售許可證、房屋產權審核單(此單廣泛用于城市拆遷開始階段,由房管部門出具給拆遷公司,以便后者及時了解被拆房屋的權屬,提高拆遷工作效率,減少紛爭)等一切證件、證明材料。一個最有代表性、普遍性的例子,就是在城市商品房開發建設過程中,開發商在申請預售商品房時,房管部門只依法審查核發待售商品房預售許可證,開發商取得許可證后就可以合法出售房屋了,房管部門并不發給開發商相應的產權證,不把領取產權證作為出售商品房的前提條件。在商品房預售的情況下,由于商品房尚未建成,也不可能產生商品房的物權登記。此時,房管部門核發的商品房預售許可證不僅證明開發商出售房屋的合法性,也證明了出售房屋的權屬,起到臨時產權證的作用,成為房屋權屬證書的一種。由于開發商沒有每套商品房的產權證,為了交易所需,房管部門遂向開發商出具每套房屋的產權證明單,開發商與購房者結算后,將此單轉交給后者,后者憑此單在完稅后向房管部門申請領取產權證。因此,對于購房者而言,產權證明單也起到臨時產權證的作用,與購房合同一起共同證明待領證房屋的權屬,也成為房屋權屬證書的一種。

  房管部門、開發商及購房者在行政管理和市場交易中逐步形成的用產權證明單臨時代替產權證的操作程序有著極其重要的現實意義。臨時的產權證明單有著正式的產權證不可替代的優點:減少交易環節,節約交易成本,實現優質高效的行政服務,維護法律文書的權威。因為開發商在其開發的商品房經驗收合格后隨即要交付購房者,購房者立即就會領取產權證,其間的時間差極短,如果機械地要求開發商先領取每套商品房的產權證,勢必造成隨后各購房者再過戶領取新證,原證因此而作廢。這必然增加當事人的交易成本,延長交易時間,也大大增加房管部門的工作量。對開發商而言,剛剛領取的產權證隨之又作廢,完全是不必要的浪費,最終此費用會轉嫁到購房者身上,無謂地增加購房者的負擔,有百害而無益。反之,產權證明單既具有臨時產權證的作用,保證交易的合法性,又大大簡化了行政程序,使交易變得便捷、安全,因而為社會所廣泛接受和踐行。

  通過上述分析,本案的紛爭基本上可以迎刃而解。本案的標的物雖為拆遷安置房,但本質上與普通商品房無異,在安置前產權屬開發公司,安置后產權屬王某,最終要由購房者劉某領取產權證。基于上述理由,房管部門同樣向開發公司核發了安置房的產權證明單。王某在訂立合同時有拆遷合同;在合同履行階段,取得了該房的產權證明單及計稅發票等證件,具備了相關的權屬證書,故依照合同法有關規定,王某有權轉讓房屋。本案不屬于城市房地產管理法第三十七條第(六)項禁止轉讓房地產的法定情形。據此,本案所涉拆遷安置房轉讓合同主體合格、意思表示真實、內容和形式合法,應為有效合同。王某作為出賣方,依約負有將安置房產權轉移給劉某的義務,故劉某請求其辦理過戶的訴請應予支持。

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