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房屋買賣糾紛中的問題及其法律探討

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  近年來,隨著我國房地產業的不斷發展,由此而產生的房屋買賣糾紛案件也不斷增多,這類案件爭執的標的一般較大,案情又復雜多樣,處理不當,很可能造成矛盾激化,影響社會穩定,現就此類案件處理中出現的部分問題闡述一下處理的方法和法律觀點:

  一、關于私有房屋買賣合同效力的確認

  這個問題是處理和解決房屋買賣糾紛首先應當解決的問題,私有房屋買賣是私有房屋所有權產生轉移、變動的重要原因,然而房屋是重要的不動產,房屋的買賣與一般動產的買賣有著不同的要求:1、房屋買賣合同為要件合同,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十條規定“房地產轉讓,應當簽訂書面轉讓合同”由此可以看出房屋買賣合同應以書面形式,從而排除了口頭形式達成房屋買賣合同。2、對房屋買賣合同主體的限制。根據《城市私有房屋管理條例》規定“機關、團體、部隊、企業、事業單位不得購買或變相購買城市私有房屋,如因特殊需要必須購買,須經縣以上人民政府批準”。此條規定明確了機關、團體、部隊、企業、事業單位購買城市私有房屋尚需一定的程序。私有房屋分為農村和城鎮兩方面,其中農村私有房屋的買賣,國家并未明確規定需經有關部門批準和辦理任何手續,但國家對于宅基地的轉讓是有規定的,例如:1985年國務院《關于制止農村建房侵占耕地的緊急通知》中規定:分配給社員的宅基地等,社員只有使用權,即不準出租、買賣和擅自轉讓,也不準在承包地、自留地上建房。1982年2月13日國務院發布的《村鎮建房用地管理條例》中規定:由于買賣房屋轉讓宅基地使用權的,必需辦理土地權屬變更登記手續,更換證書。《土地管理法》中也規定:依法改變土地的所有權和使用權的,必需辦理土地權屬變更登記手續、更換證書。這一方面不再多述。3、房屋買賣合同的效力問題。在司法界對辦理產權登記手續是否為私有房屋買賣合同生效的必要條件呢?未辦理登記手續的買賣合同是否就無效呢?有兩種不同的觀點:一種觀點認為,未辦理登記手續的應認定為無效,因為這違反了有關法律法規。筆者贊成下面一種觀點:《中華人民共和國合同法》第四十四條規定:依法成立的合同,自成立時生效。法律、法規規定應當辦理批準、登記等手續才生效的,依照其規定。由此可以看出,合同生效有兩種情形:一是須辦理批準、登記等手續才生效,這種批準、登記指的是雙方當事人簽訂合同后,將合同在規定的部門辦理批準或登記才生效。二是合同一經簽訂,合同即具有法律效力,合同本身無需批準或登記。房屋買賣合同的效力問題,屬于第二種情形,他調整的是當事人之間的一種債權債務關系,買賣后的產權登記不是合同生效的要求,而是合同一方當事人應當履行的義務,是物權變動的要求,所以,是否辦理房屋過戶手續,影響的是標的物的所有權是否依法轉移,而對買賣合同及其效力并無影響。另外從《城市私有房屋管理條例》第六條“……房屋所有權轉移或房屋現狀變更時,須到房屋所在地房管機關辦理所有權轉移或房屋現狀變更登記手續”的規定中也可以看出,所有權登記手續僅是房屋產權轉移的必經程序,而不是買賣合同的有效條件,當事人未辦理登記手續不能認定房屋所有權發生轉移,但不能以此來認定買賣合同無效;另一方面,買賣合同是辦理所有權登記的必須證件之一,而無效合同是不能作為產權登記證件的。所以最高人民法院在有關的文件中所指的“買賣無效”應當理解為不發生所有權轉移的效力,在實踐中,如果將登記要件絕對化,不區分具體情況,則不利于保護善意一方當事人的利益,維護交易秩序和財產秩序。

  二、房屋買賣中房屋所有權轉移時間的認定

  這是一個處理房屋買賣糾紛中的又一重要環節。《中華人民共和國民法通則》第72條規定,按照合同或其他合法方式取得財產的,財產所有權從財產交付時起轉移,法律另有規定和當事人另有約定的除外。這一條是一般原則性的規定。一般認為,這里規定的當事人另有約定,只能是對于特定物買賣的約定,法律另有規定一般是指對于不動產買賣的規定。具體到私有房屋買賣上,農村私房買賣合同,因這一方面國家目前還沒有專門的管理部門負責產權登記,一般的處理原則是:凡是買賣合同有效成立的,買賣發生在《土地管理法》生效之前的,應自交付時起轉移,反之,應自辦理完土地使用權屬變更登記手續,取得宅基地使用權證書之日起轉移,而城市私有房屋買賣的所有權轉移則從房管部門變更登記之日起轉移。

  但在近幾年的司法實踐中,遇到了一些新的情況值得我們討論、研究。例如:一些房地產開發商(或公民個人)把自建的房屋售給公民個人,因管理制度上尚不夠完善,一直不組織辦理產權登記手續,也有一些情況是銷售方也收取了辦理過戶手續的相關費用,但遲遲不予辦理相關手續,而銷售方又將房屋賣給另一方,或購買方又將房屋賣給其他公民,該類房屋所有權從何時轉移呢?象這類情況,房屋未辦理產權登記的原因完全在銷售方或政府部門,而購房方毫無過錯和違約行為,故不能讓購房一方來承擔不利的法律后果,而且對于此類房屋的買賣如一律以未辦理登記而不承認產權轉移,既違反民法原理中的公平原則,也不利于經濟關系的穩定。故在處理此類糾紛時,應當根據《民法通則》第72條的一般性規定處理,自交付之日起所有權發生轉移,按照地方慣例和市場交易習慣,如賣房一方將自己一方的原有房產權證書或住房鑰匙等能夠控制、管理、居住、使用房屋的手續交付給了買房一方,就應當認定已經交付,房屋所有權已發生了轉移。

  三、如何解決城鎮私有房屋中雙重買賣糾紛中存在的問題

  某商品房銷售中心或公民個人將自己的房屋首先銷售給了一方,之后又重復將該房賣給另一方,法律應當支持哪一方購房戶,這類糾紛在現實生活中也并不少見,這里要具體情況具體分析:1、如果先購房一方已進行了產權登記,后購房方未予登記,則可依法支持前者,認定后者的購房合同有效,由賣方承擔違約責任。2、如前、后兩方都進行產權登記,則應根據雙方產權登記的合法性進行審查或登記先后順序來認定各自的效力問題。3、如果前、后兩方均未辦理產權登記,前方的購房合同意思表示真實,買賣合同依法有效成立,雖未進行登記,但根據現實中分房、買賣房屋的交易慣例,交付了鑰匙、產權證書等,即購方就可對住房進行居住使用和控制,也并未有違反禁止性的法律規定,就應當認定為已經交付,所有權已經轉移。后者的購房合同也應認定為有效,但由于賣方已經將合同約定的標的物轉移給他人,從而導致合同無法履行,賣方對其違約行為應承擔違約責任。4、如果前者未辦理過戶手續,后者卻辦理了過戶手續,那么就要看后者是否具有侵害前者債權的惡意,或具有與銷售方惡意串通的行為,或故意采用違法的、違背善良風俗的方法侵害前者的利益,即所謂的善意取得。如具有這些因素,也應認定后者的房屋買賣合同和產權登記有效,由賣方承擔違約責任。如不具備這些因素,則后者的產權變更登記的效力應當受到法律的維護,即不能否認已通過登記對房屋所享有的所有權,也只有這樣才能確認并保護因登記取得的權利,否則的話,產權登記的公信力難以維護。在司法實踐中,還有一個問題就是在保護后者對房屋的所有權時,會遇到一個矛盾,即前者可能對房屋進行裝修、修繕,這樣當后者要求交付房款時,前者即使已交付,也不能恢復原狀,或恢復原狀

在經濟利益上是極不合理的,如不恢復原狀,則前者對房屋所作的裝修不一定符合后者的需要,但在現實生活中往往是后者一定要求前者必須搬出,這里我們應當考慮到,前者也是有責任的,因為前者應當知道在自己辦理房屋產權登記前,自己還沒有在法律上取得對房屋的所有權,在此情況下,他冒然對房屋進行裝修,則應承擔這種不利的風險后果,但又要考慮到在前者的購房合同未被確認無效前,不能不說前者對房屋的占有是無法律依據,筆者認為,除各方當事人依法請求返還財產或支付各種損失及各種費用外,裝修、修繕的相關費用前者也應當有權獲得補償,在必要時前者還可獲得搬出房屋的搬遷費用。

  四、如何解決未經權屬登記的房屋轉讓糾紛的問題

  在現實生活中,如A將其所有的房屋通過簽訂房屋買賣合同賣與B,并將房屋實際交付,但雙方未辦理房屋轉移登記,B在使用一段時間后,又通過簽訂房屋買賣合同將該房屋賣給C,并交付給C.上述交易活動中,對A與B之間的房屋買賣合同的效力問題無什么岐義,但BC之間的房屋買賣合同效力存在如下兩種觀點:

  第一種觀點認為BC之間的房屋買賣合同應是無效合同,因為根據《中華人民共和國城市房地產管理法》(以下簡稱《房地產法》)第37條第(六)項規定“未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。”雖然B與A簽訂了房屋協議,由于雙方未辦理產權過戶,A仍然是該房屋的真正所有權人,根據《中華人民共和國合同法》第五十一條“無處分權處分他人的財產”以及第五十二條第(五)項“違反法律、行政法規的強制性規定”的合同無效,B與C簽訂的房屋買賣合同違反了上述規定,故B與C之間簽訂的房屋買賣合同應是

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