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從一起房屋買賣糾紛案看合同效力問題

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  1998年6月8日,永同昌公司(后改為永發行房地產開發公司,下稱永發行公司)作為甲方與乙方林建益簽訂了一份《廈門永同昌星洲廣場商場買賣意向書》(下稱意向書),約定:甲方將其開發建設的廈門永同昌星洲廣場(后改名為錦繡廣場)的沿街商業店面約4000平方米出售給乙方。該產業的首層層高為6米,買賣成交價格為每平方米11500元;二層層高為3米,買賣成交價為每平方米4000元,總價款約為3100萬元。乙方應于簽約當日預付定金50萬元,并于1998年6月30日之前再付250萬元,以后按照工程進程分期付款。乙方簽訂合同后,可以轉賣,甲方應當予以積極配合。甲方保證該房產在1999年9月31日前具備交付客戶進入商場裝修大條件。合同自雙方簽字蓋章后成立,乙方交付定金后生效。但是,該合同簽訂時,永發行公司并沒有取得“商品房預售許可證”,而是在1999年7月20日取得“商品房預售許可證”。該合同簽訂后,雙方當事人又簽訂了一系列補充性協議。2001年4月,由于雙方在地下一層的使用性質發生糾紛。

  林建益訴訟至廈門市中級人民法院。法院一審判決認定:林建益與永同昌公司、永發行公司簽訂的商品房意向書、商品房買賣合同及相關補充協議有效。

  一審判決后,雙方當事人均提起上訴。二審福建高級人民法院經審理認為:雙方當事人簽訂的“意向書”,雖然名為“意向書”,但已經具備合同特征,應認為是合同。但是,根據我國《城市房地產管理法》第四十四條的規定,商品房預售應當取得商品房預售許可證以及符合一系列條件,而林建益與永同昌公司簽訂該買賣合同時,雙方明知永同昌公司沒有取得預售許可證的事實的情況下,簽訂意向書,應認定為故意違反法律的強制性規定。根據當時生效的經濟合同法及現行的合同法有關規定,該合同應認定為無效,相關協議也認定為無效。因此,判決撤銷了廈門市中級人民法院的一審判決,判決合同無效,令雙方當事人返還財產。

  本案提出了一個十分重要而且非常普遍的問題:即合同法實施前,未辦理商品房預售許可證訂立的售房合同是否有效?

  民商法教授、博士生導師江平認為:合同法實施之前,我國城市房地產管理法第四十四條規定,商品房預售應當取得縣級以上人民政府房產管理部門的銷售許可,但是,并沒有規定不取得許可證明的買賣合同就無效。因此,沒有辦理許可證的合同僅僅是沒有生效,但不能認為是無效,只要在合理的期間內辦理許可證,合同還是可以生效的。

  合同法頒布后,特別是在《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋》頒布實施后,這一問題得到進一步明確。該解釋第九條規定:“依照合同法第四十四條第二款的規定,法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續,或者辦理批準、登記等手續合同才生效,在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準登記手續的,人民法院應當認定該合同未生效;法律行政法規規定合同應當辦理登記手續,但未規定登記后生效的,當事人未辦理登記手續不影響合同的效力,合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”從這一條規定看,如果合同需要批準的,只要在一審法庭辯論終結前當事人辦理了批準登記手續的,合同就應當有效。在本案中,商品房的出售者在一審終結前早已辦理了登記許可,合同當然應當是有效的。

  另外,《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(2003年3月24日)非常明確地提出:出賣人未取得商品房預售許可證,與買受人訂閱的商品房預售合同,在起訴前取得商品房預售許可證的,可以認定為有效。這就進一步明確了許可證對商品房買賣合同效力的影響究竟是什么。

  民商法教授、博士生導師王家福認為:從誠實信用原則看,該案如確認合同無效將違反誠信原則。在本案中,出售方明明知道自己在沒有銷售許可證的情況下出售商品房,過后雖然也取得合法許可證,但卻基于其他合同以外的原因,主張買賣合同無效。如果法院支持這種主張,則與合同法的誠實信用原則及合同無效制度的立法目的不合。

  民商法教授、博士生導師王利明認為:法律規定這種預售許可的目的,主要在于控制和防止欺詐,保護買受人。如果事后當事人補辦,表明當事人將欠缺的瑕疵已經補正。自覺的補正應當認定有效。在本案中,既然買受人的利益沒有受到任何損害,社會利益、公共利益沒有受到任何損害,認定這種合同無效,不符合合同無效的立法精神。

  另外,從實際履行與保護第三人利益角度看,本案也不應認定合同無效。在本案中,在辦理了預售許可證后,雙方當事人已經按照有效合同進行了履行行為,再宣告其無效,使雙方有效行為被推翻。更為重要的是,本案涉及第三人利益,如果認定合同無效,將涉及從林建益手中購房的第三人利益。因此,不應當認定合同無效。

  民商法教授、博士生導師李永軍認為:合同無效的目的主要在于制裁或者懲罰合同當事人的違法性。如果一個合同在訂立當時違法的(行政法規),而在處理時其違法性已經不存在了,則制裁的目的不存在了,制裁也就沒有意義了。因此,我國《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋》(1999年12月19日)第三條規定:“人民法院確認合同效力時,對合同法實施以前成立的合同,適用當時的法律無效而適用合同法合同有效時,則適用合同法。”在本案中,合同簽訂時,預售許可證沒有辦理下來,具有一定的違反行政法規的特征,但之后已經辦理,最多應當給予出售方以行政處罰,而不應當影響買賣合同的民事效力。另外,從最高人民法院的司法判例看,也應認定這種合同有效。

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