福彩3d字谜图谜总汇图|福彩3d画谜
您現在的位置: 范文先生網 >> 經濟論文 >> 房地產論文 >> 正文

論依法規范商品房預售保護買受人的合法權益

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  內容提要

  近年來,隨著我國房地產市場的建立和快速發展,商品房預售作為一種新型房屋銷售制度應運而生。商品房預售俗稱“賣樓花”,相對于現房銷售而言,處于弱勢地位的買受人的合法權益更易遭受侵害。如虛假廣告、面積“縮水”、質量低劣等問題屢見不鮮,因此而引發的訴訟逐漸呈上升趨勢。為維護買受人的合法權益,筆者結合最高人民法院于2003年6月1日起施行的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,從“五證”與預售合同效力的認定、“樓花”許諾與合同義務、《消費者權益保護法》與懲罰性賠償責任的適用、計量規定與商品房面積“縮水”、質量缺陷與司法救濟五個方面,就買受人應注意的若干法律問題及人民法院在司法實踐中,應如何進一步保護其合法權益,進行闡釋,使買受人在了解最新立法的基礎上更有力、更全面地維護自己的權益,同時,也使人民法院在審理此類案件時作到法制統一適用。

  一、引言

  安居樂業,安居才能樂業。

  自從詩圣杜甫發出“安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏”的感慨至今,有多少中國人為圓這個期盼已久的夢而苦苦追求著……以上海市為例:1979年人均住房面積僅4.2m2,住房困難的就達80萬戶,占市區總戶數的28%.直至1987年,上海居民中還有1.6萬戶居住在人均不足兩平方米的環境里。改革開放以來,我國城鄉住宅建設進入了高速發展時期,1949年—1978年,城鎮年均住房竣工面積僅為1800萬m2,1980年突破了1億m2,1998年為4.75億m2,城鎮人均居住面積達到9.3m2,比1978年增加5.7m2.到20世紀末,市場機制已經在住房資源配置中開始發揮重要作用,基本形成了以個人產權為主體的住房產權結構,從新建住房看,個人購買商品房住宅的比例已經接近94%.現在,擁有一個舒適、優美的“安樂窩”已成為現代人迫切而現實的愿望。

  商品房銷售分為現房銷售和期房銷售。期房銷售即商品房預售,它是指房地產開發經營企業(簡稱“出賣人”)將正在建設中的房屋預先出售給買受人,并由買受人支付定金或房價款的行為。由于我國房地產市場發育滯后,市場體系不完善,房地產法制不健全,針對現房銷售而言,商品房預售,使得買受人在簽訂合同時,只取得該商品房的期待權,而非實際上的所有權,只有待開發商將房屋建成竣工后交付給買受人,買受人才能享有現實的所有權及對房屋進行占有、使用和收益。因而,商品房預售合同的買受人承擔了比現房銷售合同更大的風險。近幾年來,隨著購買商品房的增多,消費者對商品房銷售過程中的廣告不實、商品房面積“縮水”、質量隱患嚴重等方面的投訴越來越多,已成為廣大消費者投訴的熱點之一。為保護購房者的合法權益,我國繼頒布了《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》、《建設工程質量管理辦法》和《中華人民共和國合同法》等法律、法規、規章后,最高人民法院又于2003年3月24日通過了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》),并于6月1日起開始施行。該司法解釋體現了當事人意思自治、約定優于法定、懲罰性賠償等原則,買受人可依法行使買賣合同的撤銷權、解除權,要求出賣人返還已付購房款及利息,承擔違約、修復及不超過已付購房款一倍的賠償責任等,從而凸顯了對廣大買受人合法權益的保護。下面,筆者試從以下幾個方面淺談一下在商品房預售合同糾紛案件中,對買受人合法權益的保護問題。

  二、“五證”與商品房預售合同效力的認定

  預售合同不同于委建合同。所謂“委建合同”,是指當事人約定,一方委托另一方建筑房屋,并負擔費用的合同。關于委建合同的性質有“買賣契約說”、“制作物供給說”、“承攬契約說”、“承攬與買賣混同契約說”、“承攬、委托與買賣之混合契約說”。而預售合同有關付款、標的物交付、權利擔保、瑕疵擔保和違約責任等條款內容多與一般買賣合同相同,在性質上屬買賣合同。商品房預售可以加快房地產融資,搞活房地產市場。但在房屋預售中,交易標的有許多不確定因素,使預購人所面臨的風險要比一般現房買賣大得多。例如:有的開發商預收了購房者房款后,由于各種原因,致使所建項目不能繼續進行,甚至停工,給購房人造成巨大損失。有時因為種種原因,個別開發商未能按期竣工或如期交付房屋,使購房人無法按時進住或出租。有時購房人在交付了首期房價款后,個別開發商會以種種借口提出后期房價款要漲,甚至要求首期已經交付的房價款要重新加價等,使購房人無所適從。因此,這種形式具有較大的風險性和投機性,為保護購房者的合法權益,我國對商品房預售的條件和程序進行了嚴格的限制。《中華人民共和國房地產管理法》第44條規定,商品房預售應當符合下列條件:(一)已交付全部土地使用權出讓金、取得使用權證書;(二)持有建設工程規劃許可證;(三)按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已經確定施工進度和竣工交付日期。(四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。由此可知,房地產商在預售商品房時,應具備“五證”:《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售許可證》。

  購房者在簽訂商品房預售合同時,應查驗開發商是否齊備上述證件及批準文件。有無完備的證件,表明商品房買賣是否屬于合法交易的范疇。因此,相關的法律、法規及司法解釋都規定了“出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效”。但是,由于在實踐中,商品房預售存在的問題較多,也較復雜,盡管《城市房地產管理法》頒布實施后,房地產市場相對比較規范,但開發商在預售房屋時手續尚不完善的情況仍然存在。如尚沒有取得預售許可證、土地使用證及規劃許可證或者沒有交土地出讓金。由于出現上述情況,既有當事人自身的原因,有的也同政府主管部門的行為不規范,對房地產市場調控不力有關。如果不考慮除外情況,一概認定買賣合同無效,既不利于穩定交易秩序,保護買受人實現合同目的,同時也與《合同法》的基本原則相悖。因此,對此類問題應事實求是的處理,不能輕易地認定為無效合同。只要起訴時已經取得了相關證書,具備預售條件或經政府有關主管部門同意的,均不因此影響銷售合同的效力。2003年3月通過的《解釋》在規定了“出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立商品房預售合同,應當認定無效”之后,也規定了一個“但書”:“但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效。”同時第八條還規定:如果出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明、導致合同無效、或被撤銷的,買受人可請求返還已付購房款及利息,賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。這樣規定,既有利于穩定交易秩序,也利于買受人實現合同目的,從而保護了購房者的合法權益。

  三、“樓花”許諾與合同義務

  現在,有人將房地產開發經營商為即將開發經營的商品房所作預售廣告的“許諾”稱之為“樓花”許諾。這些廣告或宣傳材料全都圖文并茂,對

所售房屋及其周邊環境構畫得猶如人間天堂,對購房者頗富吸引力。但是不乏某些開發商為了銷售其商品房,會用夸大其實的廣告內容來吸引甚至是誤導消費。如××花園稱其“環境幽雅,空氣清新”,其實那里連綠地建設也不完善;××小區稱其地點距某車站只有十幾分鐘的距離,其實那只是地圖上虛設的直線距離,根本沒考慮實際線路;許諾的汽車車庫卻變成了自行車車庫;什么比鄰的學校、醫院、郵局等,更是多少年的遠景規劃……許多購房者實際入住后大呼上當,卻又感到木已成舟,無可奈何。在人們日益呼喚誠信的今天,如何依法解決開發商隨意允諾,任意違反,欺騙購房者,從而有效保護購房者的合法權益呢?對此問題,應首先弄清預售廣告具有何種法律效力?根據合同法規定,商業廣告包括商品房預售廣告,其性質只屬于一種要約邀請或稱要約引誘,即希望購房者向自己發出要約購買其物業的意思表示,而并非是向購房者作出的承諾。因而不構成要約,不能作為買賣合同義務。購房者只能在購房前先針對廣告內容詳細咨詢、翻閱房屋設計圖紙、看其構建格局等,確認廣告是否真實可信,然后再決定是否購買。如決定購買,應盡量將“樓花”許諾在簽訂書面合同時重新約定為合同條款,才能使其具有拘束力;但是,并不是在任何情況下,預售廣告都不具有法律約束力,如果開發商在合同之外的廣告及其宣傳材料中,對其所售房屋的公用部分的設施及裝修標準、小區配套設施、綠化及社區公益等問題的具體承諾,應屬于合同內容的一部分或屬于合同的隨負義務,開發商違反的,應承擔違約責任。最高人民法院通過的司法解釋,也進行了明確規定。其一,銷售廣告和宣傳資料所做的空泛的,不能具體確定的說

[1] [2] [3] 下一頁

下頁更精彩:1 2 3 4 下一頁

福彩3d字谜图谜总汇图 博真钱有百家乐 手机赚钱哪个赚得多 必赢客软件是骗局揭秘 阿尔巴尼vs意大利历史 七星彩规律表图纸最新 动物跑跑跑漏洞 大乐透走势图浙江 3d胆拖投注计算器 pk10北京pk拾全天计划 捕鱼来了刷金币bug 五分快三计划软件下载 网上真人龙虎斗百家樂 买彩票的技巧 北京pk10官方软件下载 土豆视频上怎么赚钱 分分彩通用稳赚方案