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透視商品房買賣中的“霸王合同”

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  商品房買賣合同因其標的物特殊、交易程序復雜、履行期限較長而不同于一般的商品買賣合同,期房買賣合同尤為典型。合同本身的特殊性、合同當事人雙方占有資源與信息的嚴重不對等,極易導致商品房買賣中出現大量的“霸王合同”。“霸王合同”的出現,縱容了不良開發商的投機與冒險心理,損害了廣大購房人的合法權益,干擾房地產市場的健康發展,甚至因此而引發社會問題。本文擬就商品房買賣中“霸王合同”的產生背景、表現形式與防范措施談一點看法,求教于各位同仁。

  一、“霸王合同”及其特征

  所謂“霸王合同”,指的是在商品交易中,提供格式合同的一方利用其具有壟斷地位、交易優勢,或在經濟上的明顯強勢,在制定格式條款時違反公平原則,以單方聲明或其他方式規避自己應承擔的法律責任,加重交易對方的責任或限制、排除對方的合法權利。

  “霸王合同”一般具有如下三個特征:第一,該類合同的表現形式多為制式合同,即含有格式條款的合同,也有人稱之為格式合同。《合同法》第三十九條規定:“格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定,并在訂立合同時未與對方協商的條款。”格式合同在經濟生活領域較為常見,如國有土地使用者與縣以上人民政府簽訂的《國有土地使用權出讓合同》、各類貸款合同、保險合同等。第二,提供制式合同的一方具有明顯的交易優勢,即具有壟斷地位、優越條件或經濟強勢。如金融領域、通信領域、能源領域內的各類消費服務合同均為格式合同,提供格式條款的一方均具有壟斷經營地位。第三,合同中的格式條款違反公平原則,內容多為減輕或免除己方責任、加重對方責任、或限制排除對方權利。如開發商往往在商品房買賣合同中填寫“該商品房所在樓宇的屋面使用權歸出賣人所有”等,單方面排除買受人的合同權利。格式條款可以節約合同雙方談判成本,實現交易規則與交易條件的統一,提高交易效率。但無疑也給提供格式條款的一方利用自身優勢,強迫對方接受不平等交易條件,損害相對方利益,提供可乘之機。

  二、商品房買賣中“霸王合同”產生的背景

  商品房交易中大量出現“霸王合同”,具有復雜的社會因素與背景,主要表現在如下三個方面:

  (一)主管部門行業保護且監管不力。

  首先,合同文本的制訂不能排除行業保護的因素。

  目前,各地均規定適用統一制定的商品房買賣合同文本,有的合同文本是直接采用建設部與國家工商局制訂的示范文本,有的合同文本是由地方主管部門在示范文本的基礎上修訂而成。合同文本的制訂者是開發商的行業主管部門,難免出于行業保護與部門利益的考慮,偏袒開發商,使得有關格式條款的內容看似公平,卻對買受人明顯不利。如示范文本中基于一般房屋買賣而擬定的條款發生爭議的并不多,而諸如廣告欺詐、小區綠地變更、停車場歸屬等實踐中引發大量糾紛的問題,卻無法在示范文本中找到相應的提示性條款。致使購房人要求補充相應條款時,往往被開發商以合同文本中無此條款為由拒絕。

  其次,缺乏對商品房買賣合同簽訂工作的監督管理。作為統一合同文本的制定者與監督機構,政府房地產主管部門有責任通過各種途徑對合同文本如何適用、相關具體條款如何約定等事項進行宣傳指導,幫助購房人簽好合同條款,避免合同風險。而實際上主管部門始終圍著開發商轉,對這項工作根本無暇顧及,只有律師出于業務開拓的需要在做著這項艱苦細致的工作。商品房買賣合同登記備案是主管部門對此項工作實施監督管理的一種重要手段。主管部門應把好合同審查關,對明顯損害購房人利益的“霸王條款”要求開發商予以糾正,以減少商品房交易中“霸王合同”的發生。實踐中,商品房買賣合同的備案審查往往流于形式。

  第三,對開發商違法違規開發的行為處罰不力。商品房開發高回報的特點,趨使部分開發商見利忘義,不惜利用商品房開發與交易市場的不規范,進行投機與冒險,導致違法違規開發現象屢禁不止。建設與銷售行為的不規范,使得部分開發商不得不利用商品房買賣合同做文章,將有關違法違規開發的風險通過商品房買賣合同轉嫁給廣大購房人,于是,制作“霸王合同”或擬定“霸王條款”成為首選方式。實踐中,有的開發商申報銷售商品房的條件本不具備,而有關主管部門卻會給予變通批準,有的開發商售房時建設與銷售手續本不齊全,有關主管部門明知卻仍然睜一只眼閉一只眼,客觀上縱容了不法開發商的投機經營,使得“霸王合同”大行其道。

  (二)開發商具有明顯的資源與信息優勢。

  首先,開發商具有物資資源優勢和人力資源優勢。開發商作為房地產開發企業,直接或間接擁有有關土地、建設、房屋、營銷、物業等方面的物資資源。開發商的員工大多為專業人士,在有關用地、建設、營銷、物業管理等方面均具有專門知識和專項技能。其次,開發商具有強大的社會關系資源優勢和信息優勢。開發商擁有與其開發與銷售相關的各行政、市政、金融、中介等方面廣泛的社會關系資源及相關信息,有關建設與銷售手續的申報、辦理、變更等方面的主動權也完全掌握在開發商手中。上述資源與信息優勢,使得商品房交易中雙方的地位嚴重失衡,開發商為著某種目的具有充分的條件與手段,制造“霸王合同”和“霸王條款”,利用購房人的劣勢地位達到目的。

  (三)合同標的物本身的特殊性。

  商品房買賣合同是一種非即期買賣合同,即在合同成立一定時期后方轉移標的物所有權的買賣合同。除房屋所有權非即時轉移外,房屋也是約定在簽訂合同之后的某一個時間交付。現實中大量的商品房買賣都是期房買賣,這種買賣屬于特殊的不動產買賣,約定買賣的標的物在合同簽訂之時可能并不存在。此時,合同約定的交付房屋及相關設施的標準與條件都屬于開發商單方面設定階段(即使是現房買賣,往往也存在小區規劃和其他配套設施尚未建成暫時無法整體交付的情況),如何實施建設、交付什么樣的房屋及配套設施、宣傳承諾的條件會不會改變,完全由開發商控制。而買受人卻只能靠一紙合同來約束開發商。掌握著簽訂與履行合同主動權的開發商,當然有條件通過在商品房買賣合同中設置“霸王條款”以減輕或免除己方責任,實現風險最小化,利益最大化了。

  (四)購房人的消費心理不成熟和相關知識的饋乏。

  商品房交易已完全市場化,實現了充分競爭,與金融、電信等服務市場有所不同,購房者爭取與開發商擁有平等的交易地位有著充分的法律與現實保障。除了房屋作為特定物的唯一性使得購房人難以割舍自認為理想的選擇外,購房者消費心理的不成熟從另一方面縱容了“霸王合同”的泛濫。房屋作為不動產,是一種特殊的物,有形的建筑物本身并不包括房屋的全部,其規劃建設銷售的合法性、使用功能的配套保障與權屬變更的嚴格程序要求,決定著購房人的理想目標能否真正實現。上述任一事項變化與取消都將構成購房風險,在簽訂購房合同時都潛在存在。而購房者往往只相信眼睛(看到房屋或工地存在)與耳朵(聽到銷售人員的介紹與承諾),未能三思而后行,缺乏必要的風險意識,相當一部分購房者還存在盲目的從眾心理與僥幸心理。發現存在“霸王條款”后,銷售人員只一句“公司的所有合同都是這樣簽的,不會接受你的變更要求”,便生怕失去購買良機

,只得委曲求全。

  同時,購房知識欠缺與法律知識的局限也是導致“霸王合同”大量存在的原因之一。購房人面對開發商提供的厚厚的合同文本往往是一頭霧水,不知從何看起,甚至連合同中的專業術語和條款內容都弄不明白,更談不上對合同文本的認真審查。在銷售人員的敷衍與催促之下,但草草簽字了事。“霸王合同”得以一路綠燈,開發商當然會沒事偷著樂啦!

  三、商品房買賣中“霸王合同”的表現形式

  建設部制作并推廣適用的《商品房買賣合同》本為示范文本,為尊重雙方合意,在許多問題上建議雙方自行約定,但由于雙方在有關專業知識、合同知識、信息與地位的不對等,在由開發商作為格式合同提供的情況下,給了開發商較大的操作空間,使得本應由雙方協商簽訂的《商品房買賣合同》成為被開發商利用的典型的霸王合同。主要表現形式如下:

  (一)簽訂正式商品房買賣合同之前,開發商要求購房人必須與其簽訂認購書或預訂協議。

  該類協議均由開發商事先擬好,購房人只需簽字即可。協議一般規定:購房人須預交定金,并于協議簽訂之日起一定期限內(時間較短,一般為7日)前往簽訂正式合同,否則,定金不予退還。在簽訂正式商品房買賣合同之前,雙方就有關購房事宜進行磋商,并簽署意向書或預約,本無可厚非。但事實并非如此,凡簽訂預訂協議或認購書的購房人,一般已就主要購房事項與銷售人員基本談妥,此時,完全可以直接進行正式合同談判,但開發商卻要求購房人先簽訂預訂協議或認購書。此類協議內容簡略,容易達成一致,待定金入帳后,開發商便立即催促購房人前

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