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質疑房屋所有權登記之絕對公信力

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  我國《民法通則》第七十一條規定:“財產所有權的取得,不得違反法律的規定。按照合同或其他方法取得財產的,財產所有權從財產交付時起轉移,法律另有規定后當事人另有約定的除外”。所謂法律另外規定主要指的是房屋土地等一些不動產。因為從房屋的外部特征無法確認其物主,所以采取登記確認房屋的產權及轉移。為了維護交易安全和善意第三人的利益,只要進行了房屋登記的公示行為,即使登記與真實的所有權狀態不相符合,法律也視為登記的權利為正當,所有權隨之轉移,這就是房屋所有權登記的絕對公信力。這種絕對的公信力隨著房屋交易量的急劇上漲,房屋交易存在的問題日見增多,已經受到了方方面面的質疑。

  一、 房屋登記的絕對公信力并不一定起到維護交易的安全。房屋登記的絕對公信力也就證明了房屋所有權的轉移的無因性,也就是說無論其轉移是否正當,無論轉移者是否為真正的房屋所有人,無論受讓人是否為善意,無論轉移是否為所有人的真正意思表示,只要進行了相關登記,就可以轉移房屋的所有權。這樣看來房屋登記的絕對公信力并不一定起到維護交易的安全。并且從一定程度上損害了房屋合法所有人的利益。

  二、 不可否認,登記的絕對公信力很大程度上保護了善意第三人的利益,維護了市場交易的正常秩序,如:甲系吸毒人員,為了籌集毒款,將母親乙的房屋產權證偷出,偷偷地過戶給了不知情的丙。這時的丙已經付了相應的價款,且為善意,并辦理了過戶手續,丙獲得房屋的所有權,那么法律上保護了善意第三人的利益。但是乙的利益卻沒有得到保護。并且實際當中善意的標準是什么,怎樣把握,這些法律技術問題至盡沒有一個統一妥當的解決方法。而在房屋登記的絕對公信力中,即使債權行為無效,買受人仍可依物權行為取得所有權,可處分其物,從而使第三人取得標的物的所有權。實務當中多以第三人不知情為善意,僅僅一個不知情就為善意并不科學,也起不到維護市場正常秩序的作用。正因為,善意的標準難以把握,所以登記的絕對公信力為惡意取得他人財產制造了一定的方便,還如上述的例子,若丙明知甲賣房是為了夠毒品,但卻不知情是甲偷的房產證,這種前提下丙仍然負了相應的價款,購買了乙的房子,這是的丙是惡意還是善意呢?無可定論。

  三、現實當中房屋所有人可以利用房屋登記的絕對公信力來逃避一些法律責任,如:甲為了逃避執行,將房屋贈給了乙,并辦理了過戶手續,由于房屋登記的絕對公信力,對于乙的財產不可能強制執行,導致案件難以執行。再如:甲在離婚之前把房屋過戶給父母,后起訴離婚,損壞了夫妻另一方的合法財產權。

  四、現實當中房屋相關登記的錯誤屢屢出現,目前法律上并沒有規定房屋登記錯誤的補救措施,在這種情況下房屋登記的絕對公信力不僅沒有保護房屋所有人的合法利益;而且,因為不動產不存在善意取得制度,第三人的合法利益也沒有得到保護。

  綜上所述,房屋的絕對公信力雖然對一定程度上維護了交易的安全,保護了善意第三人的利益,但是其弊端不可回避,因此筆者認為房屋的登記的絕對公信力不是一種物權行為的無因性理論,其公信力是相對的。在對房屋登記的時候應認真審查登記的一切手續,認真審查申請人的主體資格。在登記錯誤的時候應該及時建立補救措施。在保護善意第三人的同時也應保護房屋真正所有人的利益,并且對善意的標準應有統一的規定,這樣才能真正的維護交易的安全。

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