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淺談未登記房屋租賃合同的效力

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  房屋租賃合同是指出租人提供房屋給承租人使用,承租人交付租金,并于租賃期屆滿時,將承租房屋返還給出租人的協議。房屋租賃合同的標的物是不動產房屋。根據房屋的用途不同,可分為居住用房租賃,辦公用房租賃和生產經營用房租賃等。隨著經濟的發展,住房制度的改革,房屋租賃合同越來越多,因租賃合同產生糾紛,訴至法院的案件也越來越多,而在審判中發現,房屋租賃合同在房管部門登記備案的很少,不到20%.這時對合同的效力該如何認定呢?審判實踐中存在兩種不同的觀點,一種觀點認為:未登記的房屋租賃合同屬成立未生效合同(登記生效主義),另一種觀點認為:未登記的房屋租賃合同屬生效合同,但沒有物權追及效力,不能對抗第三人(登記對抗主義)。

  登記生效主義者認為:國務院各部委規章是我國法律淵源。憲法第九十條和立法法第七十一條均規定了國務院各部委可以在自己權限范圍內制定規章。我國行政訴訟法第五十三條明確規定了行政規章具有參照的效力。建設部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第十三條規定簽訂變更終止租賃合同的,應當向房屋所在地房產管理部門登記備案。未辦理的,缺少房屋租賃必備程序,其租賃行為應屬無效。而《合同法》第四十四條規定:“依法成立的合同,自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的,依照其規定”。故未登記房屋租賃合同不是無效,而是已經成立但未生效。

  對此觀點筆者不敢茍同,筆者認為應采登記對抗主義,其理由如下:

  一、行政規章雖具有參照的效力,但因法律、行政法規、部門規章的效力層次不同,決定具體適用時的順序不一樣。法律是由全國人大常委會頒布的立法文件,效力最高。行政法規則指國務院法規,它不包括各個部門、各個地方所制定的紅頭文件,其效力僅次于法律。規章包括國務院部門規章和特定的地方人民政府規章,其效力又次于行政法規。在具體適用時,法律有規定的、首先適用法律規定;法律無規定的、行政法規有規定的,適用行政法規的規定,但該法規的規定必須符合法律的基本精神;法律、行政法規無規定的,規章中有相關規定的,在規章不違背法律法規的精神下可以適用,否則應當用法律的基本精神去理解。

  二、《合同法》第四十四條明確規定:依法成立的合同,自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記手續生效的,依照其規定。這里的行政法規是指國務院頒布的行政法規,不包括地方法規。從這一條文中我們不難看出,必須是法律、國務院行政法規規定應當辦理批準、登記手續生效的,才從辦理批準、登記手續后生效,否則不生效。這一條文顯然把部門規章是排斥在外,其中隱含如果部門規章規定批準、登記生效的,不能參照此條規定,也不能依據規章的這一規定,確認合同不生效的寓意。其次,這一法條還包含法律、行政法規中規定應當辦理批準、登記手續生效的,必須是該法律、行政法規的強制性規定,而不是倡導性規定,否則也不能適用該條規定確認合同不生效。《中華人民共和國城市房地產管理法》是法律,該法第四十四條規定:“房屋租賃出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同,約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款,以及雙方的其他權利和義務,并向房產管理部門登記備案”,從該條文中不難看出這里的“應當”明顯是倡導性條款而不是強制性條款,且該條款并未將登記備案作為合同生效的條件。建設部《城市房屋租賃管理辦法》屬國務院規章,所以該《辦法》中必須備案、登記,租賃行為才合法有效的規定,不能作為認定合同是否生效的依據。

  三、建設部《城市房屋租賃管理辦法》中對房屋租賃合同登記、備案的規定,是行政管理行為,而不是司法行為。新合同法判定合同無效的標準比經濟合同法嚴格的多,以鼓勵交易,充分尊重當事人意思自治為原則。限制了無效合同的范圍,擴大了可撤銷和效力待定合同范圍。只有法律和行政法規的強制性規定可作為判定合同效力的依據,地方法規和行政規章,一般不能作為判定依據。對于未上升為法律和行政法規的某些強制性規定,由于關系到國計民生和其他特殊需要,最高人民法院目前通常采取發布有關司法解釋的方式來解決這一特殊問題。建設部《城市房屋租賃管理辦法》是部門規章,其房屋租賃合同登記備案生效的規定,尚未被最高院司法解釋采納。故依此得出合同不生效的依據不足。該規定是為了防止一房多頭出租,加強房屋租賃管理的行為,登記起明示作用,產生對抗第三人的效力,所以它是行政管理行為,而不是司法行為。

  四、從《合同法》的立法宗旨看,新合同法是注重鼓勵交易,保證交易安全。假設未登記房屋租賃合同成立不生效,則發生糾紛訴至法院時,法院可要求雙方去辦理登記備案手續,使合同生效。可此時已發生矛盾,總有一方不愿讓合同生效,故不會去辦備案登記手續,此時租賃合同就是無效合同。根據法律規定,無效合同自始無效,處理時適用返還原則,恢復到初始狀態,這樣,不僅合同雙方的交易目的不能實現,還浪費了大量人力、物力、財力,起不到保障交易安全的作用。

  五、從未登記房屋租賃合同的實體處理看,也是無效按有效處理。如果一個房屋租賃合同,非因其它原因導致無效,只是未到房管部門登記備案被視為成立未生效合同后,通常情況是不會再去補辦登記手續,此時合同無效,實體處理中,對實際履行部分按有效處理,而不是適用返還原則。

  依據上述分析,筆者認為未在房管部門登記、備案的房屋租賃合同屬生效合同,但不能對抗第三人的觀念更加符合法律的基本精神,符合法律的相關規定,切合實際,被大家所認可。

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