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業主管理團體主體地位研究

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  引言國務院于近日頒布的《物業管理條例》規定了業主大會及業主委員會的成立、職責和運作,但未明確規定其法律地位。然而,業主大會、業主委員會等業主管理團體的法律地位如何,關系到其行為后果的歸屬以及法律責任的承擔問題,對業主管理團體法律地位的不同回答,將直接導致不同的法律關系的產生和不同的法律后果,在實踐中有著非常重要的意義。本文擬從建筑物區分所有權的視角出發,分析業主管理團體的民事主體地位和訴訟主體地位,并對業主管理團體的立法規制及物業管理糾紛若干疑難問題的審判對策提出筆者的初步建議。

  一、司法實踐中關于業主管理團體的困惑近年來,各種物業管理糾紛頻頻發生,一度成為媒體關注的熱點。法院受理的糾紛也逐年增多,并且呈現出類型多樣化、群體性明顯、敏感程度高、處理難度大等諸多特點。

  從類型上看,可以依據主體標準將物業管理糾紛分成兩大類,第一類是業主個體與物業管理企業之間的糾紛;第二類是業主委員會與物業管理企業之間的糾紛。1前者主要是指涉及單個業主權益的糾紛,如因裝修物業引發的糾紛、因拒交物業服務費引發的糾紛等。后者主要是指涉及業主集體權益的糾紛,主要有以下幾種:(1)因物業管理權引發的糾紛,如業主委員會因服務質量、物業管理費等原因起訴要求解除物業管理服務合同;2(2)因物業維修基金的繳納、管理引發的糾紛,如業主委員會起訴要求返還住宅小區維修基金;3(3)因業主委員會辦公用房引發的糾紛;(4)因物業管理企業拒絕承擔業主委員會辦公經費引發的糾紛;(5)因業主委員會監督檢查物業管理企業財務引發的糾紛;(6)因業主委員會存在違約或侵權行為而引發的糾紛。

  法院在受理此類糾紛時,首先遇到的一個疑難問題便是,業主委員會是否具備訴訟主體資格。也就是說,業主委員會能否以法人或者《民事訴訟法》規定的“其他組織”的身份參加訴訟。如果可以,那么業主委員會可以在哪些糾紛中參加訴訟,法院是否可以判決業主委員會承擔責任。產生這些問題的原因有兩方面:第一、《民法通則》和《物業管理條例》等法律、法規沒有對業主管理團體的主體地位做出規定;4第二,學術界對業主管理團體的主體地位頗有爭議,而爭議的焦點在于:(1)業主管理團體是不是一類獨立的民事主體,是否具有權利能力;(2)在業主管理團體中,業主大會與業主委員會的關系是什么。因此,本文擬從建筑物區分所有權的視角出發,分析業主管理團體的形成和法律性質,并對上述問題作一初步的研討。

  二、業主管理團體的法理分析(一)業主管理團體的形成隨著我國城鎮住房制度改革的不斷深化,房屋的所有權結構發生了重大變化,越來越多的居民通過購買公房或商品房實現了住房的自有化。同時,出現了大量的多層建筑-即所謂城市異產毗鄰房屋。也就是說,在數人乃至數百人購買樓房的時候,一棟建筑物的產權主體已經多元化。而多層建筑與物業管理區域的出現,催生了一種新的不動產權利形態-建筑物區分所有權。

  關于“建筑物區分所有權”一詞的表述,各國立法不盡相同。在德國稱為“住宅所有權”,美國稱為“公寓所有權”,瑞士稱為“樓層所有權”。目前,我國學術界采用的名稱是日本及我國臺灣法律所采用的“建筑物區分所有權”的稱謂。關于建筑物區分所有權的概念,各國民法學者有幾種學說,分別有“一元論說”、“二元論說”、“三元論說”等。5一元論說又分為“專有權說”和“共有權說”,前者認為區分所有權專指由區分建筑物專有部分構成的所有權,后者將區分所有建筑物整體視為由全體區分所有人所共有。“二元論說”的主要觀點認為:建筑物區分所有權,是指根據使用功能,將一棟建筑物在結構上區分為由各個所有人獨自使用的專有部分和由多個所有人共同使用的共同部分時,每一個所有人所享有的對其專用部分的專有權與對共用部分的共有權的結合。“三元論說”的主要觀點是:建筑物區分所有權是指多個所有人,甚至上百個所有人共同擁有一棟高層建筑物時,各個所有人對其在構造上和使用上具有獨立性的建筑物部分(專有部分)所享有的所有權和對供全體或部分所有人共同使用的建筑物部分(共有部分)所享有的共有權以及基于對建筑物的管理、維護和修繕等共同事務而產生的成員權的總稱。簡言之,它是指建筑物區分所有人的專有權、共有權和成員權的結合。

  關于上述學說,“一元論說”或者排斥了共有權的客觀存在,或者不能反映建筑物區分所有權所固有的專有權特性。而“二元論說”雖然將專有權及共有權納入了區分所有權,但忽略了因區分所有權人的共同關系所產生的成員權。實質上,建筑物區分所有權既不同于傳統的不動產所有權,也不同于一般的共有關系。除各區分所有人的專有權利和共有權利外,各個業主因共同關系而形成的成員權是建筑物區分所有權中非常重要的一項民事權利,該權利對于保障業主對專有部分的所有權以及他們對共有部分的共有使用權具有非常重要的作用。6故“三元論說”中包含的成員權內容是專有權和共有權不能概括的。因此,筆者同意“三元論說”觀點。

  根據建筑物區分所有權的上述原理,一棟建筑物的不同部分或不同單元,可以分別由不同的所有人所有,但在一棟區分所有的建筑物中,各個業主(即專有部分所有權人)的專有部分是相互連接重疊的,彼此之間難免相互影響。一方面,為了共同的生活,各個業主之間需要使用大量的共有空間、場地、設施及其他設備,不可避免的會產生許多矛盾糾紛。另一方面,各個業主的財力不盡相同,對使用公共設施的費用負擔能力有所差異,對物業管理和服務的要求也不一致。7因此,為維護建筑物各部分應有之機能、解決彼此間紛爭,進而維護共同生活秩序,協調彼此間之共同利益,乃需要一超越個人之團體組織,以借該團體組織力量,妥訂管理規約,設置管理機構,處理共同事務。8由此,業主管理團體得以形成,此種管理團體即所謂建筑物區分所有權人管理團體。換個角度說,組成業主管理團體是業主行使成員權的一種方式,在這個團體中,業主可以對涉及全體建筑物區分所有人的重要事項進行表決、參與建筑物管理規則的制定、選舉管理者、解除管理者、請求就共同事項召開會議討論、請求停止違反共同利益的行為等。同時,業主除享有上述權利外,作為團體成員還應遵守團體協議、章程規定,承擔接受管理者管理等義務。

  (二)業主管理團體的性質1、國外關于業主管理團體的立法模式一般而言,業主管理團體即由全體業主組成的社會團體。關于業主管理團體是否應當采取法人形式,業主管理團體是否具有實體法上的主體資格等相關問題,各國的立法歸納起來主要有以下四種模式。9第一、業主管理團體具有法人人格模式。這種模式以法國住宅分層所有權和新加坡土地原(區分所有)法為代表,因此又稱為法國、新加坡模式。依此模式,不分情況之不同,均一律承認區分所有人管理團體具有法人人格。我國香港也屬于此種模式。

  第二、業主管理團體不具有法人人格模式。此種模式以德國為代表,又稱德國模式。這種模式不承認全體業主組成的業主團體具有法人人格,而僅為沒有權利能力的團體;訴訟上的當事人為單個的住宅所有權人而非住宅所有權人共同體。立法以德國《住宅所有權法》為代表。但德國有學者認為,該住宅所有權人團體性質上屬于具有部分權利能力的

特別團體。10我國臺灣地區“公寓大廈管理條例”規定的“管理委員會”系采與德國法相同立場,依判例為不具有法人人格之團體。

  第三、折衷模式。此種模式以日本建筑物區分所有權法為代表,又稱日本模式。該種模式承認區分所有人超過一定數量的,可以決議并經登記而成立法人。區分所有人總數在一定數量以下的,為無權利能力的社團。

  第四、判例實務上的法人人格模式。以美國為代表,又稱美國模式。美國傳統法律及現行法制并不承認區分所有人管理團體(公寓所有人協會)具有法人資格。但隨著形勢發展及法律學說的推動,美國法院在20世紀70年代通過判例承認該團體具有法人資格。迄今,區分所有人管理團體之法人資格已于美國判例實務上獲得普遍承認。

  關于上述各種模式的優劣,學者們做出了不同的評價。有學者認為業主管理團體有日趨法人化的傾向,因此我國應當追隨管理團體法人化的基本潮流,并建議我國在將來的立法中選擇日本模式。11也有學者提出不同的看法,認為業主管理團體采用非法人管理團體的模式,完全可以實現同樣的功能。12對此,我國有著特殊的國情,筆者將在下文對我國業主管理團體的立法模式作進一步的闡述。

  2、我國關于業主委員會性質的爭論及評價我國實行住宅商品化的時間不長,樓宇、住宅小區的社區民主文化氛圍還不濃,公民的自治意識還不強。由于缺乏歷史的積淀,作為業主管理團體的業主大會十分不受重視。相比之下,業主大會作為一種會議制度的功能更為明顯。在實務上,業主大會的成立不須登記,屬于非常設組織,一般僅對內發生關系,不對外進行法律行為。相反,《物業管理條例》及各地方立法突出了業主委員會的法律地位,賦予其許多職責和權能,歸納起來,主要表現在以下幾個方面:(1)業主委員的成立需要備案登記,這一作

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