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業主委員會制度研究

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  摘要: 2003年6月8日中華人民共和國國務院頒布了《物業管理條例》,并于2003年9月1日起實施。國務院《物業管理條例》第一次在行政法規級別的規范性法律文件中使用了“業主委員會”一詞,從而在立法層面上正式創立了我國的業主委員會制度。但是該條例對業主委員會制度的規定很不具體,從而導致現實中出現了諸多問題。本文通過對業主委員會法律地位的分析,明確了其所應該具有的權利義務。并針對現實中存在的問題,在比較各國立法的基礎上,對我國業主委員會制度的立法完善提出幾點建議。

  關鍵詞: 業主委員會、法律地位、權利義務

  一、問題的提出2003年12月,全國第一起業主狀告業主委員會的案件在四川省成都市審結,其大致案情如下:四川省成都市某花園的業主委員會于1999年成立,按規定到2002年4月任期屆滿。但任期屆滿后,業主大會并未進行業主委員會的換屆選舉。在新的業主委員會沒有選舉出來的情況下,原來的業主委員會于2003年1月30日同成都文石物業管理公司簽約,雙方約定將物業管理費由原來的每月每平方米0.24元調整為每月每平方米0.30元,并于1月1日起執行。2003年3月,該花園119名業主或住戶將業主委員會及其成員、物管公司一并告到了武侯區法院,請求法院確認該物業管理議無效。法院在經過了漫長的調查審理之后,于2003年12月8日作出一審判決:該業主委員會與物業管理公司簽訂的《物業管理補充協議》無效。法院作出以上判決的理由是:該業主委員會的主任及委員的任期已于2002年4月屆滿,因此其行使的代表權已于屆滿時終止;同時,由于該業主委員會和物業管理公司在向法庭提交證據的法定期間內,未能提交相關證據證明兩者簽訂的補充協議是由業主大會決定或經業主大會特別授權的,因此該補充協議屬無效協議(參見常江:《全國首例業主狀告業委會案一審判決》,《中國房地產報》,2004-02-02.)。

  隨著全國第一起業主狀告業主委員會案件最終以業主的勝訴而告終,案件背后更深層次的問題便浮現出來:業主委員會是什么性質的組織?處于什么樣的法律地位?具有什么樣的權利義務?應該由誰來監督業主委員會行使其權力?

  二、業主委員會的法律地位業主委員會,簡稱“業委會”,又稱“物業管理委員會”(顏真、楊吟:《物業管理危機處理及案例分析》,西南財經大學出版社,2002年版,第29頁。);早期著作中也稱其為“建筑物區分所有權管理委員會”或簡稱其為“管理委員會”(陳華彬:《現代建筑物區分所有權制度研究》,法律出版社,1995年版,第265頁。)。2003年9月1日起開始實施的國務院《物業管理條例》,第一次將“業主委員會”在行政法規這樣高層次的規范性法律文件中予以規定,從而在立法層面上正式創立我國的業主委員會制度。《物業管理條例》第十五條規定:業主委員會是業主大會的執行機構,履行下列職責:(一)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;(二)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;(四)監督業主公約的實施;(五)業主大會賦予的其他職責。對于業主委員會的法律地位,理論上有不同的表述。《物業管理條例》中的表述是:業主委員會是業主大會的執行機構。有的學者認為:業主委員會為管理業務的具體執行機關,如同管弦樂隊的指揮,于管理制度上占有極其重要的地位。(陳華彬:《現代建筑物區分所有權制度研究》,法律出版社,1995年版,第265頁。)也有人認為:業主委員會是新建物業或物業群中常設的最高權力機構。(顏真、楊吟:《物業管理危機處理及案例分析》,西南財經大學出版社,2002年版,第29-34頁。)以上各種表述都只是從某一特定的角度對業主委員會法律地位的局部把握,沒有從整體上真正揭示出業主委員會法律地位的實質。依據《物業管理條例》有關條文的規定,結合其他專家學者的研究結果,我認為可以將業主委員會的法律地位劃分為內部法律地位和外部法律地位兩個部分。

  (一)業主委員會的內部法律地位所謂業主委員會的內部法律地位,是指業主委員會相對于產生其的全體業主(通常是通過第一次業主大會選舉產生的形式)所具有的法律地位。

  新出臺的《物業管理條例》對于業主委員會內部法律地位的直接規定雖然只有第十五條一個條款,即“業主委員會是業主大會的執行機構”,但是在其他一些條文中也間接地體現出了業主委員會在內部法律關系中所處的地位。例如,《物業管理條例》第六條第二款規定:業主在物業管理活動中享有選舉業主委員會委員和監督業主委員會的工作的權利。第十一條規定:業主大會履行選舉、更換業主委員會委員,監督業主委員會的工作的職責。第十五條規定:業主委員會履行代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同的職責。通過對于上述條文的綜合分析和整體把握,參考其他學者的觀點,我認為:業主委員會與全體業主之間存在著一種民事代理法律關系。所謂代理,是指代理人在代理權范圍內,以被代理人的名義或自己的名義獨立與第三人為民事行為,由此產生的法律效果直接或間接歸屬于被代理人的法律制度(王利明:《民法》,中國人民大學出版社,2000年版,第117頁。)。在業主委員會與全體業主的法律關系中,全體業主基于對居住小區進行物業管理的目的,由于其自身無法完成物業管理活動,故需要聘用物業管理企業。而業主又由于缺乏專業法律知識或其他方面的原因,需要由他人代自己與物業管理企業簽訂物業管理委托合同,作出適當的意思表示。所以全體業主在第一次業主大會上選舉產生業主委員會,使其在自己的授權范圍內,代自己與物業管理企業簽訂物業管理委托合同,作出一定的意思表示;而一旦業主委員會被選舉產生,且當選成員沒有表示異議,即可視為其接受了該民事法律行為的代理,愿意為全體業主為一定的民事法律行為、作出一定的意思表示。雖然民法通則第六十三條規定:代理人在代理權限內,以被代理人的名義實施民事法律行為。但是,代理人未明示本人(即被代理人)名義而為意思表示者,應視為該代理人所自為;惟相對人明知其代理權,或可得而知者,不在此限,稱此為“隱名代理”(鄭玉波:《民法總則》,三民書局,中華民國四十八年版,第288頁。)。業主委員會在與物業管理企業簽訂物業管理委托合同時,雖然使用的自己的名義,但是卻是在全體業主的授權之下,是在其代理權范圍之內;并且物業管理企業對此也顯然是明知的。所以盡管業主委員會在與物業管理企業簽訂物業管理委托合同時使用的是自己名義,但其行為符合“隱名代理”的構成要件,仍然屬于代理行為。在業主委員會與物業管理企業所簽訂的物業管理委托合同中,除了明確寫明由業主委員會享有的權利和承擔的義務之外,其他一切法律效果均歸屬于全體業主。上述這些內容,完全符合代理的特征(參見前引⑶,王利明書,第117-118頁。),故業主委員會與全體業主的上述法律關系,可以認定為是民事代理法律關系,其中業主委員會系代理人,全體業主系被代理人,業主委員會所代理的民事法律行為系與物業管理企業簽訂物業管理委托合同。

  但是,民事代理法律關系并不足以

完全揭示或概括業主委員會與全體業主之間的法律關系。因為《物業管理條例》第十三條規定:經20%以上的業主提議,業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。第十五條規定:業主委員會履行監督業主公約的實施的職責。第五十一條規定:因維修物業或者公共利益,業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員會的同意。第六十七條規定:違反物業服務合同約定,業主逾期不交納物業服務費用的,業主委員會應當督促其限期交納。基于以上條款的規定,業主委員會與全體業主之間還存在著一種管理關系。其中,業主委員會扮演著一種類似于居民委員會或村民委員會的群眾自治組織的角色,在管理關系中處于管理者的地位;而全體業主則處于被管理者的地位。

  (二)業主委員會的外部法律地位所謂業主委員會的外部法律地位,是指業主委員會相對于除了全體業主和業主大會以外的其他特定主體(依據《物業管理條例》的規定,主要包括物業管理企業、房地產行政主管部門、公安機關和居民委員會)所具有的法律地位。對于業主委員會的外部法律地位,理論上到目前為止尚未見到比較明確的表述。但是仔細分析國務院《物業管理條例》的有關規定,我們可以將業主委員會的外部法律地位劃分為民事法律關系中的法律地位和行政法律關系中的法律地位。

  《物業管理體條例》第十五條規定:業主委員會履行代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同,以及及時了解業主、物業使用人的意見和建議、監督和協助物業管理企業履行物業服務合同的職責。第三十五條規定:業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。第五十一條規定:物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路、

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