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商品房預售交易之法律性質再探討

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  房地產交易不僅已成為我國國民經濟中一新的增長點,且其增長勢頭十分強勁。不論是開發商還是購房人,都從房地產交易中得到了很大的實惠:開發商從中獲取了巨大的經濟利益之回報,購房人因此圓了多年的購房之夢,可謂“雙贏”。但是,房地產之交易,尤其是商品房預售,也伴隨著巨大的風險:如開發商之財力,房屋所有權何時取得,房屋建成后之瑕疵問題等等,也衍生了諸多糾紛。為規范房地產市場,國家頒布了許多規定,如《城市房地產管理法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》。為審理房地產交易中產生的糾紛案件,最高人民法院于2003年4月28日作出了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件運用法律若干問題的解釋》(以下簡稱“解釋”)。這些法律、司法解釋和行政規章的出臺,為我們處理房地產交易糾紛案件,提供了較為充分的法律依據;對于保護開發商、購房人的合法權益,規范房地產交易市場有著重要的意義。同時,我們還應看到,盡管有著上述若干法律依據,但在商品房預售交易中對于交易當事人,尤其是購房人的合法權益之保護,仍顯不足。問題何在?是否出在房地產交易制度的設計上?若如此,則其制度如何建構?如回答這些問題,或許有必要對商品房預售交易之法律性質進行再探討,再認識。

  商品房預售交易之風險

  傳統的商品房交易是采取“先建后售”的方式進行的,也就是說開發商先取得土地的使用權,再于其上興建房屋,房屋建成后再行出售。此種方式雖在交易上,尤其是對購房人來說十分安全,但是由于我國長期實行計劃經濟,在房屋的需求上“欠帳”太多,加之人們生活水平及購買力的提高,房屋的供求關系的矛盾更加突出。而房屋興建不僅耗時長,耗費高,開發商往往需要大量的資金才可維持。在這種情況下,傳統之“先建后售”方式便無法滿足房屋供需雙方之需求。于是,“先售后建”或者“邊建邊售”之交易形式應運而生,即所謂房屋預售。

  房屋預售,是指當事人約定,一方以分期付款方式支付價金,他方于一定時期內將房屋建筑完成,并轉移所有權于他方之購房形式。另外,從購房人之角度進行觀察,預售房的需求者除了用于自住者外,也有基于保值、投資、投機等因素加于其中的購買者。投資型購買者以少許資金向開發商訂購預售中之房屋,在房屋興建完成前便可能因投資獲利而轉賣。從開發商方面言之,開發商以購房人之資金興建房屋,甚至其也可以向銀行貸款以融資、以他人(即購房人和銀行)的資金來賺取利潤。至此,房屋預售制度已成為一種類似買空賣空之“期貨交易”形式。

  正因為房屋預售制度有著諸多益處,所以,這種交易形式目前在我國成為較為盛行之房屋交易方式。但與此同時也衍生了無數的糾紛。據國家“消協”統計,目前在我國因預售房的質量、面積、交付日期以及因變更設計、變更房屋周圍環境所引起的投訴,其數量名列前茅,已成為人們關注的熱點之一。而預售房交易的糾紛,起因于商品房預售制度本身的居多。歸納起來,大致有以下幾點:

  1、多重復雜之法律關系。商品房預售交易不僅涉及開發商與購房人間的“買賣”關系,還涉及①開發商與施工人(承包人)間的基建工程承包關系,承包人如轉包還涉及承包人與次承包人間的關系;②開發商可能就房屋預售而委托廣告商作銷售廣告;③開發商也可能向銀行或其他債權人借貸資金以支付本身營業之費用;④購房人也可能在房屋建造期間轉與他人等等。在這諸多之法律關系間,任何一法律關系發生債務不履行或者違約,均可能影響開發商與購房人之間交易合同的履行,而發生不同之法律關系。

  2、購房人欠缺擔保。合同法上的合同關系以雙務合同為原則,且雙方當事人的主給付義務原則上有對價關系,也就是說自己給付之目的,在于取得相對人之給付;在對方未為給付前,自己也可以拒絕給付,這就是合同法第66條規定之同時履行抗辯權。就一般之房屋買賣,即“現房”買賣中,買受人在出賣人未交付標的物或者未轉移標的物所有權前,原則上得依合同法第161條、第66條之規定,拒絕買賣價金之支付。而在商品房預售交易合同中,開發商通常僅負擔在一定期限內完成房屋建造且交付與購房人的義務,而購房人則須在合同訂立之后交房前給付開發商一筆為數不少的價款,在開發商交房前購房人并無依合同法第161條和第66條主張拒絕自己價款給付義務之可能性。由此可見,較諸一般的買賣,商品房預售交易制度中對購房人權益之保護顯有不足。

  此外,商品房預售交易也不同于合同法第167條規定的分期付款買賣和第134條規定的所有權保留買賣。按照分期付款買賣和所有權保留買賣,出賣人與買受人約定,在出賣人將標的物交付于買受人后,買受人得分期支付價款。此種類型多見諸汽車等金額較大的買賣合同。在此兩種買賣交易中,買受人一般可立即占有標的物并即時享受消費標的物,同時又可通過分期付款方式減輕其價金支付的負擔,實則屬于出賣人對于買受人融資合同類型。反觀商品房預售交易,購房人在房屋交付前即有給付價金之義務,在其給付大筆“首付金”以及隨后分批交付房屋價金之后,仍無法向開發商主張任何權利,其情形實則屬于購房人向開發商融資之類型。與其他融資方式相比,如根據分期付款買賣,買受人未支付之價金達到五分之一時,出賣人可請求支付全部價金或者解除合同,如解除合同,出賣人得請求買受人支付標的物之使用費;根據所有權保留買賣,買受人未履行支付價款或其他義務的,出賣人仍擁有標的物的所有權;銀行借款與貸款人往往要求貸款人提供抵押或者保證人以擔保其對貸款人之返還請求權;融資租賃中出租人(融資人)可先以買賣方式取得租賃物的所有權,然后再以租賃方式使租賃物的承租人取得租賃物的使用利益,而出租人仍可以保留租賃物的所有權。而購房人提供資金與開發商建造房屋并無任何擔保。顯然,商品房預售交易制度在先天上就對購房人極為不利。

  3、交易標的之不可預見性。商品房預售交易合同是當事人就正在興建中之房屋所進行的交易行為,開發商負有于一定時期內將房屋興建完成再轉移所有權并交付購房人。通常情形,在訂立合同時,購房人據以參考者,僅為開發商提供的圖紙、模型或者開發商興建的“樣品房”。至于房屋完成之實際面積、建筑材料之品質、公共設施之有無等等問題,購房人無法預先預期或預見。而這些問題往往是購房人決定是否進行交易時之重要因素。更何況,開發商事后亦可變更設計、增加公用面積,以致完工時不符合訂立合同時之預期約定。

  4、履行周期長。一般之買賣合同成立后,出賣人即負有交付買賣標的物及轉移所有權的義務。而在商品房預售交易中,從訂立合同到房屋建竣需相當時日。在房屋建造過程中,開發商本身之履行能力容易因外在因素或者其他因素發生變化。此外,經濟景氣與否,建筑材料之漲跌等等,也可能在訂立合同后房屋完工前影響房屋之建竣。當然,購房者固然可得解除交易合同,但實際情況是,一則如要解除合同,購房人要受交易合同約定條款的諸多限制,其結果一般而言,總是使購房人處于不利之地位;二則從訂立合同到房屋建竣前已經過相當時日,在此期間,很可能還出現過其他諸多的購房機會由于此項交易合同之成立而不在購房人的考慮之中,如要解除合同不僅此項交易目的不能實現,而其他機會也被喪失;三則在房屋建竣

前,購房人已投入大量資金,處于欲罷不能的境地,使得購房人不論怎樣顧慮重重,也不敢輕易解除合同,如購房人竟然敢于解除合同,則要至少損失數千上萬元之資金。

  由以上可知,商品房預售交易在先天上即存在容易滋生法律糾紛之特性。為減少此類糾紛,或者說為使購房人之權益更有保障,就商品房預售交易之法律性質,實有探討之必要。

  商品房預售交易合同性質之爭議

  商品房預售交易合同之法律性質,當屬合同法中之何種典型合同,在學說及實務上不無疑義。歸納起來有以下幾種觀點:

  買賣合同關系說。此為我國臺灣地區和大陸實務上所持見解。其理由為,開發商與購房人所約定者通常為財產權轉移問題,并無勞務給付之約定,因而當事人之意思重在工作物所有權之轉移。我國大陸亦采此規定。最高人民法院在“解釋”中開宗明義指出:“為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件……制定本解釋。”“解釋”第1條規定,“商品房買賣合同,是指房地產開發企業將尚未建成或已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人,買受人交付價款的合同。”

  承攬合同說。此為德國實務上及學說上之見解。我國臺灣學者廖義男、劉宗榮、劉得寬、楊淑文等持承攬合同說之觀點。其主要理論根據有:

  1、按商品房預售合同系由購房人以分期付款方式,按工程進度支付價款,開發商可將購房人前期支付之價款,用于支付后

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