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物業管理糾紛的仲裁解決

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  近年來,物業管理糾紛有不斷增長的趨勢,已引起社會各方的廣泛關注。

  總體而言,物業管理糾紛除少數為行政管理糾紛之外,大多數則屬于合同糾紛和財產權益糾紛。如拖欠物業管理費和維修基金糾紛、車輛保管糾紛以及租賃糾紛等。這類糾紛在雙方協商不成或有關部門調解無效時,人們更習慣于將其付諸訴訟,而不采用仲裁。

  其實,根據我國現行法律規定,仲裁也是解決此類糾紛的法定方式、與訴訟相比,具有以下特點:

  一是自愿性

  一項糾紛產生后,是否將其提交仲裁,交與誰仲裁,仲裁庭的組成人員如何產生,仲裁適用何種程序規則和哪個實體法,都是在當事人自愿的基礎上,由當事人協商確定,故仲裁能充分體現當事人意思自治。

  二是專業性

  由于仲裁對象多為合同糾紛或財產權益糾紛,常常涉及復雜的法律、經濟貿易和技術性問題,所以,各仲裁委員會都擁有分專業的仲裁員名冊,供當事人選定仲裁員,而仲裁員一般都是各行業的專家,這樣就能保證仲裁的專業權威性。

  三是國際性

  隨著世界經濟一體化和我國加入WTO,仲裁案件的來源、當事人、仲裁庭組成直至裁決的執行,都具有更多的國際性因素。特別是仲裁國外執行方面的優勢是法院所不具有的。

  四是靈活性

  仲裁程序上不像訴訟那樣嚴格,很多環節在協商的基礎上可被簡化,仲裁文書在格式和內容上都可以較為靈活的處理。不實行地域或級別管轄。在代理人方面的規定也較法院寬松。

  五是保密性

  仲裁實行不公開審理原則,仲裁員、仲裁庭秘書都負有保密義務,為當事人保守商業秘密。

  六是快捷性

  仲裁實行一裁終局,有利于當事人之間的糾紛迅速解決。

  七是經濟性

  具體表現在時間的節省導致費用節省;仲裁收費相對較低;由仲裁引起的商業損失較少。

  八是獨立性

    法律規定,仲裁機構獨立于行政機關,仲裁機構之間也無隸屬關系,仲裁獨立進行,不受任何機關、社會團體和個人干涉,仲裁庭在審理案件時,也不受仲裁機構干涉。

  仲裁的這些特點,為物業管理糾紛的公正、及時、有效地解決提供了保障。事實上,許多當事人已經開始通過仲裁來解決物業管理糾紛,這也是物業管理逐步走向社會化,專業化和市場化的必然趨勢。選擇仲裁解決物業管理糾紛,需注意以下幾個方面:

  第一是明確仲裁的受理范圍。并非所有的物業管理糾紛都能仲裁。一般來講業主、業主會、物業管理企業以及建設單位相互之間的合同糾紛和財產權益糾紛可以通過仲裁來解決;業主、業主會、物業管理企業以及建設單位與建設行政主管部門之間的行政管理糾紛,則只能提起行政復議、行政訴訟。物業管理企業與其員工之間的工資勞保等糾紛,則要先向勞動局申請行政仲裁,不服行政仲裁時,才可向人民法院起訴。

  第二是訂立有效的仲裁協議。仲裁協議是仲裁受理的前提,仲裁協議包括合同中訂立的仲裁條款和以其他書面方式在糾紛發生前或者糾紛發生后達成的請求仲裁的協議。有效的仲裁協議應當包括:明確的請求仲裁意思表示,仲裁事項和選定的仲裁委員會。如想將物業管理糾紛提交深圳仲裁委員會仲裁,則可事先在合同中訂立如下仲裁條款:“因本合同引起的或與本合同有關的任何爭議,均提請深圳仲裁委員會按照該會仲裁規則進行仲裁。仲裁裁決是終局的,對雙方均有約束力”。

  第三是注意仲裁的時效。申請仲裁的時效與訴訟時效相同,即一般糾紛申請仲裁的時效期為兩年,特殊糾紛,如:身體受到傷害要求賠償的;出售質量不合格的商品未聲明的;延付或者拒付租金的;寄存財物被丟失或者被損毀的這類糾紛申請仲裁時效為一年。仲裁時效期間從知道或者應當知道權利被侵害時算起。仲裁的時效,是仲裁保護當事人合法權益的法定條件,超過這一時效期,申請人的實體權益將得不到保護。

  第四是仲裁請求要明確具體,且符合仲裁協議約定的范圍。仲裁請求必須明確具體,是指要有具體的事項和給付數額,并且,這些事項和數額沒有超出仲裁協議約定的范圍之內,否則,仲裁申請將得不到受理,即使受理,也很難得到支持。這里體現了仲裁請求什么裁決什么和仲裁只能裁決仲裁協議項下內容的原則。

  第五是仲裁請求的證據材料要充分。仲裁審理遵循誰主張、誰舉證的原則,要使仲裁請求得到支持,證據必須充分。因此,對于物業管理活動的參與者來說,平時注意收集和保存相關的活動資料,就顯得十分重要。

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