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商品房買賣合同簽訂后,建設工程規劃許可證被吊銷后案件的處理

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  《中華人民共和國城市房地產管理法》(以下簡稱城市房地產管理法)第44條規定,商品房預售需具備四個條件:(1)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;(2)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;(3)按提供的預售商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已確定施工進度和竣工交付日期;(4)已辦理預售登記,取得商品房預售許可證。而在建設部頒布的《商品房銷售管理辦法》第七條第三款也明確規定,商品房現售,應當持有建設工程規劃許可證。

  也就是說,我國法律規定,無論是商品房的預售還是現售,房地產開發商都需要持有城市規劃部門核發的建設工程規劃許可證。

  按一般的理解,這個條件應當是商品房銷售行為合法化的法定要件。但在審判實踐中,有這樣一種情形,在開發商與購房消費者簽訂購房合同后,因某種原因,該房地產的建設工程規劃許可證被行政機關或人民法院依法撤銷,那么在這種情況下,開發商與消費者之間的買賣合同是否會必然導致無效,該類案件又應如何處理?本文擬就該問題進行探討并提出自己的觀點。

  一、建設工程規劃許可證的性質和意義

  根據《中華人民共和國城市規劃法》的有關規定,城市土地利用與建設工程的規劃管理實行法定許可證制度。為了體現建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的法律嚴肅性,促進城市規劃管理工作的規范化,建設部制定了全國統一的建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證,自1990年4月1日起施行。

  其中,建設工程規劃許可證的具體使用要求是:凡在城市規劃區內新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施的單位與個人,必須持有關批準文件向城市規劃主管部門提出建設申請。

  可見,建設工程規劃許可證是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證,是建設單位建設工程的法律憑證,是建設活動中接受監督檢查時的法定依據。沒有此證的建設單位,其工程建筑是違章建筑,不能領取房地產權屬證件。房地產商如未取得建設工程規劃許可證或者違反建設工程規劃許可證的規定進行開發建設,嚴重影響城市規劃的,由城市規劃行政主管部門責令停止建設,限期拆除或者沒收違法建筑物、構筑物及其他設施。

  二、建設工程規劃許可證被吊銷的原因

  目前,國家法律并未對建設工程規劃許可證的吊銷作出明確規定,該行為實際是由各地地方性政策法規來進行規制和調整的。如濟南市政府頒布的《濟南市城市規劃管理辦法(新)》第六十七條規定:違反本辦法第四十三條第二款、第五十五條的規定,未按《建設工程規劃許可證》和批準的施工圖建設的,由城市規劃行政主管部門責令建設單位或個人停止施工,限期改正,并處以違法建設工程總造價百分之三以上百分之十以下罰款;逾期不改正和嚴重影響城市規劃的,責令限期拆除違法建設工程,并可吊銷其《建設工程規劃許可證》。又如哈爾濱市政府頒布的《哈爾濱市人民政府關于加強城市規劃土地開發管理若干問題的通知》第七條規定:對越權審批和零批整建、分多次審批一項單體工程的,視為違章工程,由市規劃局吊銷建設工程規劃許可證,并按《中華人民共和國城市規劃法》的有關規定處理。

  我們認為,建設工程規劃許可證被吊銷的原因主要有以下七點:(1)非城市規劃行政主管部門核發或者越權發放的建設工程規劃許可證。(2)建設用地單位和建設單位已經被撤銷或者遷移出已批準地址的建設工程規劃許可證。(3)獲得建設工程規劃許可證后超過一定期限(一般為半年)未進行施工建設的建設工程規劃許可證。(4)獲得臨時建設許可證超過一定期限(一般為兩年)而又沒有辦理延期使用手續的臨時建設許可證。(5)沒有經過城市規劃行政主管部門批準同意擅自出讓、轉讓和改變實用性質的建設工程規劃許可證。(6)擅自涂改的建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。(7)因相鄰關系侵權等民事糾紛引發當事人提起行政訴訟,導致行政機關的規劃許可證頒發行為被人民法院撤銷。

  三、建設工程規劃許可證被吊銷后,商品房買賣合同的效力

  對此問題,存在不同觀點。一種觀點認為,《城市房地產管理法》屬于行政管理法,主要規范的是出賣人的開發經營行為,反映的是出賣人與行政管理部門之間的關系問題。從司法權與行政權的關系出發,人民法院在認定商品房銷售(預售)合同的效力時,對出賣人的法定資格應只從形式上進行審查,即對出賣人未取得商品房銷售(預售)許可證簽訂的合同應認定無效,出賣人取得商品房銷售(預售)許可證的,可認定合同有效。至于從實質上審查出賣人是否具備全部銷售(預售)條件則是行政管理部門的權限。當事人對銷售(預售)許可證持有異議的,可通過行政或行政訴訟的方式解決。應該說,最高人民法院的司法解釋采用了該觀點,最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定,出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效。也就是說,該觀點認為:即使房地產開發商在與買受人簽訂了購房合同后,建設工程規劃許可證被行政部門吊銷,只要其持有商品房銷售(預售)許可證,之前與買受人簽訂的買賣合同依然有效。

  我們對此持不同觀點。我們認為《城市房地產管理法》第四十四條及《商品房銷售管理辦法》第七條規定的商品房銷售(預售)需具備的條件為實施該行為的必要條件,缺一不可,缺少一個條件即違反了法律的強制性規定,該買賣行為為無效行為,必然會導致該買賣合同無效。理由是:

  《城市房地產管理法》是全國人大頒布的法律,而不僅僅是“行政管理法”,該法第四十四條對商品房預售需具備的條件采用了“應當”兩字,根據法律解釋學的概念,“應當”規范屬于強制性規范,而這四個條件是并列關系,是應當同時具備的。在我國,城市土地利用與建設工程的規劃管理實行法定許可證制度,建設工程規劃許可證的存在是為了控制城市土地資源的亂開發、亂利用,沒有取得規劃許可證或者許可證被吊銷后,房地產的開發建設即失去了合法性基礎,規劃行政主管部門可以責令停止建設,限期拆除或者沒收違法建筑物、構筑物及其他設施。既然買賣標的物已經非法,買賣合同何以有效?我們認為,最高院的司法解釋是對建筑行業違法行為的一種妥協,是以法律被變通修改為代價,讓位于短期經濟行為的不當舉措,勢必損害法律的統一性和嚴肅性。

  我們不難發現,人們對這樣的法律解釋所做出的判斷結果是,選擇違法的效益顯然優于選擇合法所帶來的效益。如果選擇合法建設,那許多建設工程將受到限制和制約,而選擇違法建設,卻得到了它合法建設所不能得到的結果,獲得了較大收益。以此類推,我們不難得出一個結論,當事人并不需要嚴格守法,法律并不反對違法,也不必然保護合法。當事人遇到類似情形時,以強行違法的事實抗拒合法有效的許可,從而使突破政府的監控管理成為一種合理的選擇。我們必須認識到,法院的判決有著很大的引導作用,人們的行為在一般情況下是由其意志決定的,而其意志往往不通過同樣作為意志的法律來決定,而是由社會現實來決定。物質決定意識,社會存在決定社會意識,這是被馬克思主義哲學所證明的基本原理。以此為據,

法律的規定并不一定決定人們的行為,而法的落實顯然清楚地為人們指明了方向。可想而知,這樣的法律落實會造成怎樣的社會秩序,即以短期的經濟繁榮,造成長期的法治的不統一。

  四、此類案件的處理

  理論上的探討可以逾越法律某一個具體規范的制約,但司法實踐必須以現有法律為準繩。根據最高院的司法解釋,對規劃許可證被吊銷后的案件,應當按照以下原則處理:

  1、規劃許可證雖然已被吊銷,但預售房許可證已經取得尚未吊銷的,不影響房屋買賣合同的有效性。在預售房許可證未被撤銷的前提下,法院應當確認當事人買賣合同的效力,按有效處理;

  2、由于規劃許可證被吊銷,引發當事人已經向法院提起要求撤銷預售房許可證的行政訴訟的,買賣房屋合同的民事訴訟應當中止,等待行政訴訟的結果。

  3、由于規劃許可證被吊銷,已經導致預售許可證被撤銷的,應當確認房屋買賣合同無效,由開發商返還消費者購房款并賠償損失。

  以上觀點尚不成熟,難免存在偏頗和錯誤之處,請予指正。

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