福彩3d字谜图谜总汇图|福彩3d画谜
您現在的位置: 范文先生網 >> 經濟論文 >> 房地產論文 >> 正文

聯合開發房地產若干法律問題

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  內容摘要:聯合開發房地產引發極易引發糾紛,且司法實踐中認識不一。本文將對其概念特征、聯合開發的組織方式、如何確保合同的合法效等法律問題進行探討。

  關鍵詞:聯合開發 房地產 概念 特征 組織方式 有效性

  對于房地產開發業,土地和資金都是必不可少的資源,缺了任何一個,開發無從談起。即使是神通廣大的房地產商,也經常面臨擁有土地使用權但缺乏資金或資金充足但沒有土地的窘境。于是聯合開發應運而生。聯合開發作為紐帶,促成了資金和土地的結合,盤活了諸多房地產項目,對房地業的發展功不可沒。但同時,聯合開發引發的糾紛也不在少數,且糾紛一旦發生,往往標的數額巨大,案情錯綜復雜(例如,每年最高人民法院審理的民事案件中,此類案件都占很大比例)。因此,如何界定聯合開發的性質,如何確保聯合開發行為的合法有效,如何從法律角度預防糾紛的發生等問題,就成了房地產業內人事和從事房地產業務的律師們的重大課題。筆者也嘗試著對這些問題做了點思考,現呈現給各位方家,希望能起到拋磚引玉之效。

  一、 聯合開發房地產行為的法律性質和特征:

  所謂聯合開發房地產,指雙方當事人約定,由一方提供建設用地使用權,另外一方提供資金、技術、勞務等,合作開發土地,建筑房產等項目,共擔風險,共享收益的房地產開發方式。提供土地使用權的一方,我們稱之為供地方;另一方則是從事房地產開發經營的房地產開發企業,我們稱之為建筑方。這種意義上的聯合開發房地產是狹義的。從廣義上講,任何由兩方合作進行房地產項都可以納入聯合開發房地產的范疇,不限于一方出地一方出資,也可以雙方共同出資;不限于進行房地產開發經營,也可以是建房自用;不限于雙方都是法人或其他組織,也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作;不限于在城市規劃區國有土地上進行建設,也可以是在集體土地上聯合建房。

  從概念的界定我們不難發現聯合開發房地產屬于《民法通則》規定的法人聯營,具有如下特征:

  (一)、主體特定性。體現在聯合開發雙方中必須有一方以上具備房地產開發資質。《房地產開發經營管理條例》對設立房地產開發企業限定了較高條件: 設立房地產開發企業,除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外,還應當具備下列條件:(一)有100萬元以上的注冊資本;(二)有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員,2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況,對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。以確保進入該領域的公司具備相應的開發能力。

  (二)貫徹責、權、利統一的原則。

  實踐中,有很多聯合開發行為就是因為違反了聯營個這一基本原則而被法院認定為無效。比如,甲公司與乙公司簽定的聯合開發協議中約定:甲公司僅負責提供建設用地,不參與項目的建設管理,不論項目是否贏利,乙公司均應向甲公司支付若干收益。根據最高人民法院關于審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》的規定,此類條款屬于聯營合同的“保底條款”,應認定為無效。需要指出的是,所謂的責權利統一,是從整個合同中雙方當事人的地位角度而言的,是指從宏觀上看,雙方權利和義務向統一,并非指在開發的任何環節雙方當事人都必須均等的付出和收益。比如說,在項目的建設工程中,不具備房地產開發資質的公司往不參與具體管理工作(或者僅派人監督),而是由房地產公司全權負責,這并不意味著違反了該原則。

  (三)法律關系復雜。

  聯合開發房地產涉及多方當事人之間的法律關系,錯綜復雜。首先是合作雙方的關系,如上文所說應屬聯營關系,而聯營又分為法人型聯營和松散型聯營,組織形式和權利義務分配都需要仔細約定(文將詳細分析);其次是聯合體與政府主觀部門的關系,開發房地產的各個環節,立項、到規劃、開工、預售、驗收都離不開政府部門的監督,最直觀的表現就是要申請辦理若干個許可證或批準文件。而聯合開發更需要向政府部門做好審批工作,造假證件或批文都應以合作雙方的名義辦理,只要這樣聯合開發行為才能獲得法律的認可。由于沒有做好聯合開發的審批工作而導致某一方的權利受到損害或合作合同被法院認定無效的案例俯首皆是,教訓非常慘痛。再次是聯合體與其他單位或個人的關系,包括與建筑承包商、拆遷安置人員、購房業主、貸款和按揭合作銀行等。

  二、選擇恰當的合作方式是順利進行聯合開發的組織保障。

  根據《民法通則》中關于聯營的規定,聯合開發房地產可以采取三種方式:

  (一)、組建新的法人。即雙方出資(城市房地產管理法)第二十七條規定:“依法取得的土地使用權,可以依照本法和有關法律、行政法規的規定,作價入股,合資、合作開發經營房地產”。該條對以土地使用權出資提供了法律保障。)成立項目公司,以項目公司的名義進行開發,雙方按照出資比例承擔風險、獲取收益。以項目公司方式開發的優點是責任明確、相對而言可以減少糾紛發生的概率。同時其不足之處也很多:比如組建項目公司需要一定的時間,成立規范的管理機構,費用較高且容易錯過商機;再比如以土地使用權出資必須辦理土地使用權轉移手續,而當土地使用權是劃撥取得時這一手續就無法辦成;更重要的是項目公司的利潤只能在交納所得稅以后上交聯合開發各方,對合作者來講這當然是不合算的。

  (二)、組建聯合管理機構。即合作雙方各自派遣若干人員組成聯合管理機構,實踐中有的叫“聯建辦公室”,有的稱“聯合管理委員會”不一而足,其職責是協調雙方的關系,對合作中的重大事項作出決策,具體運作開發項目。聯合管理機構與項目公司的最高區別在于它僅作為內部機構,并非獨立民事主體,不具有締結合同等民事權利能力,也不能對立承擔民事責任。實踐中,曾出現過某建筑施工企業將某項目的“聯建辦公室”訴至法院要求支付工程款的案例,顯然是列錯了被告人。而另外一則案例就不那么簡單了:某項目聯合開發雙方組建的“聯合管理委員會”不但行使內部只能,而且堂而煌之地掛起排子,刻制印章并簽定了《建筑工程施工合同》,最終后因拖欠工程款施工單位將聯合開發雙方都告上法庭。為了不出現這種情況,聯合開發雙方必須對聯合管理機構的法律地位有清晰的認識,并且注意避免對外使用聯合管理機構的名義。

  (三)、不成立聯合機構, 按照合同的約定各自獨立履行義務。這種方式主要使用于相對簡單的項目。

  上述第2、3種方式(統稱非法人型聯營)中,除了合作雙方之間容易產生糾紛外(下文將詳細論述),實踐中爭議較大的還有一個問題:即聯合開發雙方是否對因項目產生的一切責任(不論以合作任何一方的名義直接產生)都承擔連帶責任?有一種觀點對此持肯定態度,理由是聯合開發的項目最終由雙方共同收益,本著權利義務對等的原則雙方應對任何一方因該項目的產生的對債務負連帶責任,至于雙方在聯合開發協議中對各自責任做的劃分不能產生對外效力,只能作為內部追償的依據。還是以上述建筑工程款糾紛為例,按照這種觀點,法院只要能認定該欠款是因聯和開發項目產生,

就可以判令聯合開發雙方承擔連帶責任,而不必考慮該合同是哪一方簽定的,也不受聯合開發合同中關于各自責任的劃分的影響。

  筆者認為,對此問題不能一概而論,應做具體分析。如果聯合開發合同明確約定了雙方互負連帶責任,自然應以該約定為準。如果聯合開發合同沒有約定雙方互負連帶責任,則要正確界定聯合開發合同的雙方當事人的真實意思和合同性質。聯合開發房地產合同是一種無名合同,當事人人約定的內容不同,合同的性質就會不同。如果合同重在雙方約定出資,即一方提供土地使用權,另一方出資金,雙方在項目完成后,共同出售,共同出售,共同分享利益,則此類合同就是合伙合同,雙方對聯合開發項目產生的債務應當互負連帶責任;如果合同重在建筑方為供地方完成一定的建設工作,且進行建筑物與土地使用權的交換,則此類合同為加工承攬與互易的混合合同,雙方對各自的行為獨立承擔責任。

  二、 簽定完備的聯合開發合同是避免糾紛的關鍵。

  聯合開發房地產合同內容復雜,標的巨大,履行期限長,雙方利益針鋒相對,極易引發糾紛;而一旦產生糾紛,由于目前我國相應的法律規定尚不具體,實踐中對其法律性質認識不一,訴訟周期一般都很長,后果難以預測。因此,簽訂聯合開發合同一定要謹慎。結合實踐經驗,筆者認為以下幾點尤其應當重視:

  (一)、要明確劃分雙方的

[1] [2] 下一頁

下頁更精彩:1 2 3 4 下一頁

福彩3d字谜图谜总汇图 股票融资技巧ˉ杨方配资开户 pk10牛牛棋牌游戏下载 必赢客北京pk拾软件 上传文档如何赚钱 手机app制作软件 有德州扑克的棋牌游戏 送10元20元提现的棋牌 刺激战场官网 杨百万炒股技巧 二八杠棋牌游戏中心 甘肃快3遗漏号码统计图 从零开始学炒股 球探体育比分破解版 农场赚钱游戏排行榜 裂变原创赚钱教学 时时彩平台评测网