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預售商品房轉讓的條件及程序

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  預售商品房能否轉讓,目前理論上存在較大分歧。認為預售商品房不能轉讓的理由是允許預售商品房的轉讓會引起市場混亂,對一個尚未完成的標的物進行轉讓,可能引起很多爭議,處理起來很麻煩,不利于房地產的行業管理。尤其是我國房地產業還處于不成熟階段,市場機制還沒有完全建立起來,不宜允許轉讓預售商品房。認為預售商品房能夠轉讓的理由是購買人通過簽訂預售合同、支付價款取得的對房屋所有權的期待權。只要期限屆滿,購買人就擁有了房屋的所有權。這決定了預售商品房可以轉讓。

  我國《城市房地產管理法》第45條規定,商品房預售的,商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題,由國務院規定。應視為允許預售商品房轉讓。允許預售商品房轉讓實現了所有權人對其所有物的處分權。這一規定對于房地產開發商來說,一方面可以加速資金回籠,減輕借貸壓力,另一方面也可以加快工程進度,縮短建設周期,使購買人盡快收回投資。同時也要看到預售商品房的轉讓的標的并不是房屋的真正的所有權,而是對所有權的期待權。在所附期限屆滿前后,房屋的價格隨市場行情變化很大。一般來講,預售價格遠低于現房價格。這種差額利潤就是多數炒作者熱衷于“炒樓花”的動機。因此,允許預售商品房的轉讓就勢必會出現投機,這些投機活動一方面會損害真正購房者的利益;另一方面也會擾亂房地產市場,哄抬市場價格,致使大量資金流入個人腰包。因此,對待預售商品房的轉讓既要看到其有利的一面,也要看到其不利的一面,不能因噎廢食,也不能放任自流,應當通過健全的法律制度和行政管理對其實施監督。

  一、 預售商品房轉讓的條件

  我國《城市房地產管理法》第45條規定“商品房預售的,商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題,由國務院規定。”說明預售合同轉讓是有條件的。預售合同轉讓的條件如下:

  1、依照法律、法規等規定,允許預售的商品房轉讓的可以轉讓;不允許轉讓的不得轉讓,例如《深圳經濟特區商品住宅外銷管理辦法》第12條規定:“預售的外銷商品住宅,在未領取房地產證前不得轉讓,否則轉讓無效。”

  2、轉讓人必須持有經過登記備案的商品房預售合同和轉讓合同才能成為轉讓人,未登記備案的預售商品房不得轉讓。這種規定有利于國家加強宏觀管理。因為預售商品房轉讓主體與預售主體不同,轉讓人具有雙重身份,它是前一商品房預售合同的預購方,同時又是后一轉讓合同的轉售方,而不是未竣工商品房預售方,故轉讓人不具備預售方的主體資格,也不必具有商品房預售許可證,但轉讓人必須持有經過登記備案的預售合同和轉讓合同才具有預售轉讓的主體資格。

  3、預售商品房轉讓的標的物必須是尚未竣工的、正在建設中的預售商品房,如果轉讓的標的物已經竣工驗收,預購方已經實際取得預售商品房產權后,將商品房再轉讓給他人,不是預售商品房轉讓,應按商品房買賣關系處理,同時預售商品房轉讓行為必須是行為人真實意思表示,否則轉讓行為無效。由于房地產市場價格不穩定,轉讓人將預售的商品房提前轉讓,轉移跌價風險;新預購人自愿承擔跌價風險,冒著風險提前買受,然后再次轉讓,這種轉移風險和買受風險必須是平等自愿的。當然,與之相對應也有獲得利益的機會。

  4、商品房的預售合同必須合法有效,才允許預售商品房轉讓,否則預售商品房轉讓無效。最高人民法院民(1996)2號文件第28條規定:“商品房的預售合同無效的,預售商品房的轉讓合同,一般也應當認定無效。”從商品房的預售合同內容看,分以下幾種情況:第一,如果商品房預售合同對轉讓有約定,當雙方約定的轉讓條件已經具備時,可以轉讓。例如分期付款中,商品房預售合同約定必須付清前二次應付款項或者付清應付款項達到2/3后方可轉讓。第二,商品房預售合同未約定轉讓條件,合同履行中,預購方提出轉讓,必須征得預售人同意,否則轉讓無效。這樣規定既可預防預購人倒賣合同,牟取非法利益。又可以保證預售商品房轉讓及預售合同的順利履行。第三,預購方已經全部履行商品房預售合同規定的全部義務,對預售商品房的再行轉讓,不必征得預售人的同意,但事后應及時通知預售人知道,使其正確履行合同。通知人是轉讓人和新預購人,轉讓人和新預購人持原經過登記備案的預售合同和新簽訂的預售轉讓合同通知預售人,并了解原預購人履行合同情況。

  5、預售的商品房轉讓需要簽訂轉讓合同,不必重新簽訂新預售合同。因為轉讓人與新預購人簽訂合同將原商品房預售合同的預購人(轉讓人)更名為新的預購人,新預購人通過預售轉讓合同取得原預售合同預購人的地位。這種預售商品房轉讓合同應依法繳納有關稅費。轉讓人無論是債權轉讓,還是權利義務轉讓,都只是合同主體的變更,而合同內容即權利義務并沒有改變。如果轉讓人是債權轉讓,預售人拒絕重新簽訂預售合同,將阻止轉讓人對債權的處分權,故新預購人沒有必要與預售人重新簽訂預售合同,預售轉讓合同依法成立后,具有不可逆轉性,即新的法律關系形成,原預購人和新預購人均不得反悔,但新預購人符合轉讓條件時仍可以再行轉讓。

  二、預售商品房轉讓的程序

  預售人、轉讓人和新預購人持經登記備案的原商品房預售合同和轉讓雙方新簽訂的預售轉讓合同及預售方或銀行出具的已付足約定的預購款的證明文書,到標的物所在地房產管理部門辦理轉讓合同登記備案手續,對符合轉讓條件的,房地產管理部門可予以轉讓登記。同時辦理原預售合同的更名手續,明確預售方向受讓人履行原預售合同的標的物。若需再次轉讓者,仍按上述手續辦理。經過最后轉讓登記的受讓人,為預售后竣工的商品房產權人。

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