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論商品房買賣合同中的懲罰性賠償

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  最高人民法院于2003年4月28日發布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱解釋),該解釋于2003年6月1日起正式施行。其中明確規定了買受人在5種情形之下不僅可以要求解除、撤銷合同或者是要求宣告合同無效,而且可以要求出賣人返還購房款、支付利息及賠償損失,還可以向出賣人主張要求其承擔不超過已付購房款一倍的“賠償責任”。此解釋一出臺便引起了社會的廣泛關注與熱烈的爭論,筆者在此不主要討論其社會意義,而主要從法學理論與法律規定兩個方面對該規定進行深入的分析,以引起相關部門的注意,并與廣大法學愛好者進行交流與探討。

  一、 房屋可否作為商品

  關于房屋是否可以作為商品,得依具體情況而定,我國現行的法律中并沒有對其進行明確規定。《中國大百科全書》從經濟學的角度對“商品”一詞所作的定義,商品是指“用來交換、能滿足人們某種需要的勞動產品”。根據該定義內涵來看,首先,商品必須是經過勞動生產而得來的產品,也就是說必須在這個產品中體現人類的勞動,那些非是經過人類勞動的產品,并非此種意義上的商品。其次,該產品應該必須是有用的,必須具有使用價值,能夠滿足人們對它的某種特定需求,沒有用的產品也是不能把他當作商品的。第三,該產品是用來交換而不是所有權人自己直接消費的。如果某一產品生產出來的目的只是用于自己使用和消費,那么這件產品同樣不是真正意義上的商品。通過我們對商品定義的分析,我們可以看出,對于以房屋的建造與銷售為主要經營范圍的房地產企業來說,他們所生產出來的房屋大多是銷售給他人所有并使用,符合前面商品定義中要求的條件,因此可以作為一種商品,無非這種商品具有自己的特點罷了。

  二、 商品房買賣中對出賣人采用懲罰性賠償的法理與法律依據

  由于房屋可以作為商品,那么我們就把用于買賣的房屋叫做商品房。對于在商品房買賣合同中對買受人提供保護時的法律適用,不僅可以適用民法通則的原則性規定及合同之債的有關規定,可以適用《中華人民共和國合同法》的具體規定,同樣也可適用《中華人民共和國消費者權益保護法》等法律規定,這點似乎沒有什么爭議。但在我國現有的法律體系中,僅僅只有《中華人民共和國消費者權益保護法》第49條明確地規定了懲罰性賠償,其具體條文是:“經營者提供商品或者服務有欺詐行為的,應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失,增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍。”而作為民法基本法的民法通則并沒有懲罰性賠償的規定,合同法也沒有。法理學界普遍認為由于我國基本上是采用的大陸法系的法律體系,所以沒有采用具有英美法系特點的懲罰性賠償。但隨著對商家欺詐行為的泛濫與消費者在消費過程中的弱勢地位,似乎也有借鑒這種懲罰性賠償的必要,所以我國早在1993年的消費者權益保護法的制定中便有了這一明確而具體的規定。也因此有些人誤解地認為最高人民法院在作出這一解釋時也采用的是消費者權益保護法所規定的懲罰性賠償原則。但是,我們從該解釋的條文中卻發現,其制定此解釋的依據是“根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律,結合民事審判實踐,制定本解釋”,而惟獨沒有指明是依據《中華人民共和國消費者權益保護法》。筆者認為,這并非是最高人民法院的疏忽,而是另有他原因而故意不采用此法律規定的原因使然。但可惜的是,我們從其指明的四部法律中是無法找到明確的法律依據的。反而卻有學者特別指出說:“需注意的是,司法解釋未以消費者權益保護法作為其制定依據,這就使得司法解釋所定懲罰性賠償可實質性避開消費者權益保護法第四十九條所稱”雙倍賠償“規則的僵化適用,從而賦予法官根據案情確定懲罰性賠償金額的自由裁量權。”(葉林著《懲罰性賠償在商品房買賣糾紛中的適用問題》,載于中國民商法律網)“雖然筆者認為這種觀點特別強調了法官在審判中可以對賠償金額作出一定的”自由裁量“,在司法實踐可以較靈活地、根據不同案件的實際情況進行適當處理,在某些情形里可能會更好地達到懲罰性賠償的目的,從而避免了在適用消費者權益保護法的規定時適用一倍賠償的數額確定性。但是最高人民法院的這一規定并沒有明確的法律依據,甚至也超過了最高人民法院制訂司法解釋內容的權限,有越權解釋的嫌疑。因為根據《中華人民共和國人民法院組織法》第33條規定:最高人民法院對于在審判過程中如何具體應用法律、法令的問題,進行解釋。五屆人大第19次會議于1981年6月10日通過的《全國人民代表大會常務委員會關于加強法律解釋工作的決議》中第二條規定:”凡屬于法院審判工作中具體應用法律、法令的問題,由最高人民法院進行解釋。“而最高人民法院于1997年6月23日發布的《最高人民法院關于司法解釋工作的若干規定》第4條卻規定:”最高人民法院制定并發布的司法解釋,具有法律效力。“但全國人大常委會于2000年3月15日通過的《中華人民共和國立法法》卻并沒有明確規定司法解釋為我國法律適用的淵源(也就是法律的形式),而且該法第八條明確規定對于民事基本制度只能制定為法律。通過這些規定我們可以清楚的看到,最高人民法院對在進行司法活動過程中對具體法律條文或適用條件等情況不明確時,才可以作出解釋,而并不是最高人民法院能夠獨立地創設或改變法律現有的規定。對于最高法院所稱的五種情形,現有的法律法規已經有清楚而明確的規定,并非不知”如何具體應用“。由于懲罰性賠償已經涉及到當事人的民事責任,是民事法律體系中最基本的也是最重要的內容之一,在法律已有明確規定的情況下,最高法院的這一解釋明顯具有越權之嫌。同時,最高法院的這一解釋也無相應的法學理論依據。因為從現有的消費者權益保護法的規定來看,主要是針對經營者提供商品或者服務有”欺詐行為“時才適用,也就是強調了行為的欺詐性。但最高法院的解釋明顯超出這一原則,不僅在出賣人有欺詐行為時適用,在違約時也同樣適用,筆者將在下文中詳細論述。所以,需要特別注意的是,盡管最高法院的這一解釋中的部份內容在完全可以依據消費者權益保護法的規定來進行解釋的情況下,但卻由于想給法官保留更多的自由裁量的權力,反而使得本規定存在法律依據不足的嫌疑,從而使公民對其合法性產生質疑。

  三、 司法解釋中規定可以主張要求承擔懲罰性賠償的具體情形

  根據該解釋的規定,主要有以下五種情形買受人可以向出賣人主張要求其承擔不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償。但是適用條件各有不同,需要引起我們的足夠注意。下面筆者將具體進行分析:

  1、 商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人,導致商品房買賣合同目的不能實現的。我們知道,在出賣人在與買受人簽訂買賣合同后又將該房屋抵押給其他第三人,并不必然會導致該合同無法實際履行,因為出賣人也有可能會在買賣合同約定的履行期限到來之前將該抵押撤銷,這樣并不會影響到買受人的合法權益。所以最高人民法院規定,在適用此條款時必須要達到“導致商品房買賣合同目的不能實現的”這一條件,簡單的說,主要包括房屋無法實際交付或無法辦理房屋

權屬證書等。因為在這種情形下,才會導致出賣人的根本性違約,因此才會造成買受購買房屋的目的落空,嚴重影響到買受人的合法權益。特別是在買受人已經支付相當金額的購房款時,一旦出賣人破產或者喪失償債能力,則買受人的損失幾乎無法得到保障。但是,筆者認為這一規定在法學理論上的合理性頗值商榷。因為在這種情況下,有兩種很顯然的可能存在,一是出賣人抵押房屋的目的是為了得到更多的資金,從而更好地履行合同的義務;第二種情形就是出賣人故意違約,也就是將所出賣的房屋抵押后無法撤銷該抵押,從而導致自己違約,根本無法履行自己的義務。對于故意違約或根本違約后處理,合同法第94條有著明確規定,具體為:“有下列情形之一的,當事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;(二)在履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;(三)當事人一方遲延履行主要債務,經催告后在合理期限內仍未履行;(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;(五)法律規定的其他情形。” 而此種情形就正好適用于合同法這條規定的第四款規定。但是,合同法并沒有在有關違約責任的條款中規定在這種情形下應承擔懲罰性賠償。當然,買受人可以要求出賣人賠償其全部損失,包括一些直接及間接的損失,這些都可以從合同法中違約責任的條款中找到

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