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商品房買賣中的定金問題

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  定金作為我國擔保法明文規定的一種債的擔保方式,對保障債權的實現具有很大保障作用。由于擔保合同是主合同的從合同,因此定金擔保合同也為從合同,我國擔保法第5條也作出了明確規定。在擔保法理論上,一般認為定金可分為五類,分別為:1、成約定金。指定金的交付是合同成立的條件,只有當定金交付時該主合同才成立或生效;2、證約定金。其主要作用是證明主合同的成立;3、違約定金。指當交付定金的當事人若不履行合同義務時,接受定金一方當事人可以沒收定金。如果接受定金一方當事人不履行合同時,應雙倍返還定金。因此,該種定金具有明顯的懲罰性;4、解約定金。是指合同當事人以支付定金為代價而取得解除合同的權利,當交付定金一方當事人解除合同時便適用定金條款予以處理;5、立約定金。是指一方當事人與另一方當事人此時并未成立合同,而是支付定金的一方當事人保證將來與另一方當事人簽訂合同,否則便不得要求返還定金。一般認為,我國擔保法所規定的定金兼有違約定金與證約定金的性質與作用。

  現在很多房地產開發企業(以下統稱出賣人)在與買受人正式簽訂預售合同或房屋買賣合同(以下統稱房屋買賣合同)之前,都自行制作了一份統一格式的認購書,要求買受人必須向其交付壹萬元到兩萬元不等的認購訂金(現大部份已改為定金),并且明確約定:如果買受人在一定期限內不與出賣人簽訂房屋買賣合同的,將不退還已收取的訂金(或定金)。由于此時正式的購房合同條款買受人并不知曉,有些買受人甚至連房屋的基本情況都無法準確知道,而到了簽訂正式的房屋買賣合同時,卻由于合同中有種種不平等條款,或者房屋具體結構、設計、居住環境發生變化,或者在交付使用時間、辦理房產證的期限、違約責任等方面無法與出賣人達成一致意見,從而導致買受人無法與出賣人簽訂合同。此時買受人如果想收回訂金(或定金),卻又因認購書中訂金(或定金)條款的約定又很困難,極大的損害了買受人的合法權益。

  首先,我們應當對出賣人所收取的訂金或定金的性質作出準確的判斷與認定。對于訂金,目前我國的法學理論中并未發現相關論述,而在實踐中由于每一個出賣人的條款各有差異,無法給其一個較為準確的含義。那么出賣人為什么在房屋出售的過程中會收取這種款項呢,原來在某些地方法規或規章中有所規定,如廣東省第九屆人民代表大會常務委員會第四次會議于1998年7月29日通過的《廣東省商品房預售管理條例》第23條規定:預購人與預售人簽訂書面的商品房預購銷合同前,經雙方協商同意,預售人可以向預購人收取一定數額的商品房預購訂金;預售人收取訂金前,應當向預購人提供商品房預購銷合同草案。收取商品房預購訂金時,預售人與預購人應當訂立書面協議,約定所收訂金的具體數額和退還與不退還的具體辦法。預售人與預購人簽訂書面的商品房預購銷合同后,預售人向預購人收取的商品房預購訂金應當轉作預購人支付的商品房預售款。廣州市人民政府于1998年12月24日發布的《廣州市商品房預售管理實施辦法》第12條也有同樣的規定。從這兩個法規或規章的內容來看,并沒有雙倍返還的規定,實踐中出賣人在認購書中也未約定自己在某些情形下負有雙倍返還的義務。而且雙方當事人還可以協商該訂金是否可以退還。因此,與作為一種擔保方式的定金的特點與作用相比,具有明顯的不同。同時,這個法規或規章還明確規定了出賣人負有一個義務,那就是“應當向預購人提供商品房預購銷合同草案”,但在實際操作中出賣人卻根本就沒有這樣做。對于這種訂金的處理,最高人民法院在2000年12月8日發布的《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第118條作出了相應規定:當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等,但沒有約定定金性質的,當事人主張定金權利的,人民法院不予支持。看來,最高人民法院也并未完全把訂金與定金等同起來。筆者認為,不管在法學理論中還是在司法實踐中,在沒有明確約定其定金性質的情況下,訂金是不能作為具有擔保性質的定金來處理的。對于這一觀點,理論界與司法實踐中似乎都沒有太大爭議。而且,對于這種可能嚴重侵害買受人的合法權益的規定,建議各有關機關根據相應的權限與程序予以廢止。

  對于買受人支付的定金而言,筆者認為目前仍然存在較多問題。從買受人支付的定金的作用來看,該定金應屬立約定金。從認購書的性質上來說,其并不是或不能完全是一份正式的買賣合同,按照合同法理論來定性應是一種締約行為。而我國擔保法第5條第1款規定:“擔保合同是主合同的從合同,主合同無效,擔保合同無效。擔保合同另有約定的,按照約定。”很顯然,在房屋買賣合同尚不存在的情況下,該從合同(即定金合同)的效力就無從談起。但是由于有關定金的法律規范屬任意性規范,所以在合同實踐中是允許當事人自行約定的,“擔保合同另有約定的,按照約定”即是法律對該行為予以認可的體現(擔保法第5條第1款)。同時,根據最高人民法院發布的《關于適用<中華人民共和國擔保法若干問題的解釋>》第115條規定:當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的,給付定金的一方拒絕訂立主合同的,無權要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的,應當雙倍返還訂金。其后最高人民法院于2003年4月28日頒布的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規定:出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人。廣東省高級人民法院發布的《關于合同法施行后認定房地產開發經營合同效力問題的指導意見》第22條也規定:商品房的預售方與預購方簽訂商品房認購合同,約定預購方的定金擔保其將來與預售方訂立正式的商品房預售合同,如果認購合同是當事人的真實意思表示,內容合法,應當認定有效。從上面兩個司法解釋與一個內部指導性文件我們可以看出,不論是最高人法院的司法解釋還是地方人民法院的指導性意見,都對立約定金予以了相應保護。但不同的是,最高人民法院認為該行為屬于“設立擔保的行為”,或者是把認購書當作是另一種形式的定金擔保合同,而廣東省高級人民法院卻認為是“商品房認購合同”。筆者認為廣東省高級人民法院的定性值得商榷。認購行為只是表示買受人有與售房者訂立買賣合同的愿望,屬于合同法規定的締結合同的過程或階段,不論是從法理上還是法律規定上都沒有“認購合同”這一分類及規定。但對于該行為的定性似乎并不重要,更重要的是這些規定極容易在司法實踐中引起誤解或者將這些規定進行錯誤的運用,從而損害買受人的合法權益。筆者注意到,最高人民法院的第一個司法解釋中只是限于“拒絕訂立合同”的行為,也就是說如果合同一方當事人(通常情況下主要是買受人)只要不是“拒絕訂立合同”,例如雙方當事人就房屋價格、結構或其變化、交付使用時間、辦理房產證的期限、違約責任等方面爭議較大,根本無法達成一致意見,此時責任有可能是出賣人或買受人一方,也有可能是雙方都有責任,就不能簡單地認為不能訂立房屋買賣合同的責任或原因在于出賣人或買受人其中一方。對于最高法院的第二個解釋就很難把握了,什么行為才能屬于“因當事人

一方原因”呢?在司法實踐中真是很難確定。而對于廣東者高級人民法院的規定,我們也只能理解為該定金條款的約定有效,如果當事人因上述原因意見分歧太大而無法達成一致意見時,同樣不能簡單地適用該條款而認定出賣人可以不予退還定金。否則,無疑將會嚴重損害買受人的合法權益。

  筆者在從事法律服務的過程中,經常有買受人手持含有立約定金條款的認購書來進行咨詢。由于出賣人訂立合同時的優勢地位,再加上其收受定金的便利條件,其往往在與買受人簽訂房屋買賣合同時約定一些不平等條款,根本不予考慮買受人的意愿,特別在房屋設計變更的處理、小區公共環境變更的處理、購房面積差異的處理、房屋交付時間的約定、房產證辦理時間的約定及違約責任等方面,如果買受人提出了與出賣人不同的意見,出賣人就認為是買受人拒絕與其簽訂房屋買賣合同而不予退還所收取的定金。由于出賣人已經實際收取了定金,而且認購書中也沒有明確的定金退還條款,再加上相關法律規定又不明確,操作性極差,甚至存在不同的理解,因此在主張退回定金時并不一定會得到法院的支持,極大地損害了買受人的合法權益。

  筆者認為,為了保護自身的合法權益,買受人在簽訂房屋買賣合同之前最好不要簽訂含有定金條款的認購書,或者是對認購書中的定金條款另外作出特別約定,特別是要約定好定金退還的條件或情形。其次,政府有關主管機關應對這種不平等的房屋銷售行為加大查處與打擊力度,確保買受人(亦即消費者)的合法權益。第三,各級消費者組織也應充分發揮組織團體的作用,協助消費者正確處理此類糾紛,并向有關行政主管部門反映以取得支持和幫助。最后,人民法院在審理此類案件時,應對不能訂立房屋買賣合同的原因進行具體分析,在正確確定

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