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商品房預售合同登記作為合同生效要件以及商品房預售款項規范管理的構想——如何降低商品房預售中購房者的風險

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  隨著我國社會主義市場經濟體制的逐步形成和發展,我國房地產業得到了迅猛發展,并成為國民經濟的支柱產業。為了規范房地產市場,保證和促進房地產發展,全國人大及其常委會先后制定并公布了《土地管理法》、《城市規劃法》、《城市房地產管理法》、《建筑法》等法律;國務院發布了《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《土地管理法實施細則》等行政法規;建設部、國土資源部等行政管理部門制定了大量行政規章和行政解釋;最高人民法院、最高人民檢察院發布了一系列的司法解釋。目前,我國房地產法律體系業已初步建立,為房地產糾紛的處理提供了依據。作為新興產業之一,且正處于新舊體制交替時期,房地產市場不可避免地會出現許多新情況、新問題,近年來法院審理的房地產糾紛案件的數量呈不斷上升趨勢,而“3.15”消費者權益保護熱線投訴電話之最亦屬房地產業。其中,因商品房預售而產生的糾紛亦不在少數。

  從哲學的角度出發,有因必有果,有果必有因,商品房預售合同糾紛的存在是一個不可避免的話題。那么,其原因何在?我們又應采取什么對策來加以規范?在本文中,針對現如今商品房預售市場存在的諸多問題,筆者從商品房預售的相關法律法規出發,從法理的角度闡析導致商品房諸多預售糾紛中該法律法規中所存在的漏洞,并就如何完善立法加強管理和規范提出自己的些許建議。

  一、商品房預售的概念及相關法律規定

  商品房預售,是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人,并由買受人支付定金或者房價款的行為。商品房預售方式首創于香港,由于房屋尚在施工中便被“拆零砸碎”,分期分批地預售給廣大投資者,如“落花片片墜落”,故商品房預售又被稱為“賣樓花”。 因其可以有效地解決房地產開發企業先期資金投入的問題,因而是目前應用比較廣泛的一種交易形式。在商品房預售過程中,由于工程長,交易標的有許多不確定因素,使購房者所面臨的風險有比一般現房買賣大得多,購房者通過房屋預售合同只獲得一種期待權,其權利的實現非常地被動。為了保護廣大購房者的權益,國家對商品房的預售有著較為嚴格的法律限制。其中,《城市房地產管理法》第四十四條第一款、《城市房地產開發經營管理條例》第二十三條規定:“房地產開發企業預售商品房,應當符合下列條件:(一)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;(二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;(三)按提供的預售商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已確定施工進度和竣工交付日期;(四)已辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。”、《城市房地產管理法》第四十四條第三款規定:“商品房預售所得款項,必須用于有關的工程建設”等規定對商品房的預售條件、市場準入等予以事前調整及規范。另外,《城市房地產管理法》第四十四條第二款“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。”、《城市商品房預售管理辦法》第十條“商品房預售,開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。”、《城市房地產開發經營管理條例》第二十七條第二款“房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內,到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。”、第三十三條“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內,辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。”等規定也都對規范商品房預售后有關合同的登記備案制度及產權登記等事項進行了詳細地事后調整。在今年的4月28日,最高人民法院還出臺了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,并將于今年的6月1日起施行。

  二、商品房預售所存在的幾個較為突出的問題

  隨著房地產業的迅猛發展和住房制度改革的深化,由于我國的不動產立法還不完善,市場機制也不健全,商品房交易行為極不規范,特別是一些房地產開發企業嚴重違反誠實信用原則,再加上房地產開發工期長、施工過程中會面臨不確定的、復雜的因素,各種形式的商品房預售合同糾紛層出不窮,嚴重損害了購房者的合法權益。

  以泉州市鯉城區法院為例,僅2002年就受理商品房預售合同糾紛案件180件。其中,開發商在售房時做出的虛假廣告與實際建設情況不符而引發糾紛,有15件,占(該類案件數的)8%;開發商違反合同中約定的日期交房,買方要求支付逾期違約金而引發糾紛,有26件占14%;開發商交付的商品房面積縮水,與合同約定的面積不符而引發糾紛,有3件占2%;開發商與買方因商品房銷售合同中的有關條款理解不一致產生分歧而引發糾紛,有36件占20%;開發商未按期將完工的商品房交付有關部門驗收,導致商品房交付時未取得驗收合格證書或造成買方未能如期發揮商品房的使用功能而引發的糾紛,有100件占56%.

  縱觀現今商品房預售市場存在的諸多問題,主要可歸納為以下幾種:

  1、房地產開發企業重復預售商品房,或者將已抵押的商品房預售、將已預售的商品房抵押,使得一部分購房者的權益無法得到實現,給購房者造成巨大損失;

  2、房地產開發企業將已貸款抵押的商品房預售套取資金,而后席卷預售款項或逃或匿,給購房者留下一幢“爛尾樓”;

  3、房地產開發企業預售商品房后,未能將預售款項用于在建工程,而是挪作他用,導致所建項目未能如期竣工交付使用甚至停工;

  4、房地產開發企業交付的商品房面積縮水或者偷工減料使工程質量不合格,甚至出現豆腐渣工程,給房屋安全問題埋下巨大隱患;

  5、房地產開發企業在預售房屋時做出虛假廣告,與實際建設情況不符,欺騙購房者,引發訴訟糾紛;

  6、房地產開發企業未按期將完工的商品房交付有關部門驗收,導致商品房交付時未取得驗收合格證書或造成購房者未能如期發揮商品房的使用功能。

  由于我國商品房市場仍處于發育階段,不僅市場主體的一些經營行為極不規范,我國相關的法律也不完善,行政管理無法到位。立法上的不健全,未能給予嚴格地法律監督,導致行政管理上未能對商品房的預售進行適當地法律定位(如預售合同的登記備案只作為一種行政意義上的義務,并非合同的生效要件,使得該制度停留在表面上無法得到完全遵守,并導致商品房的一房多售和商品房抵押與預售的沖突,未能實質性的保護購房者,充其量也只是行政機關對購房者的一種雪上加霜的做法)、動態跟蹤(如預售款項使用的監管空白,使得購房者的購房款有如一葉小舟置身茫茫大海,能否平安返航只有大海知道)、完善地懲處機制(如未規定對不依法對預售合同到相關部門進行登記備案及不依法使用商品房預售款項的房地產開發企業的處罰措施,使得房地產開發企業的違規行為不能得到及時制止,購房者的合法權益得不到及時保護)等等,問題也就存在了。

  三、商品房預售相關法律規定的漏洞

  在上述法律法規的保護下,購房者的合法權益一次又一次地遭到侵害,體現了商品房預售機制

中對購房者保障力度的薄弱,以及房地產開發企業與購房者之間的極不平等性。上述規定看似非常地嚴密,卻有如花拳繡腿中看不中用,實是存在著非常嚴重的紕漏:

  1、商品房預售登記不是商品房預售合同生效的要件,其所登記的是商品房預售合同中約定的債權債務關系,它并不如擔保法規定的房地產抵押合同須經登記生效以保障抵押權的實現,使遠處于弱勢的承購人的房屋期待權未能得到更切實有利地保護和實現,購房者所能做的僅僅是等待,卻無從發現房地產開發企業是否有在背后搞小動作,其所能看得見的唯一保障就是房地產開發企業的注冊資本,而這對于一座高樓大廈來說簡直不足為道。當商品房預售登記對一個合同的效力問題并不產生任何影響的時候,它就顯得沒有那么重要了,很自然地會被忽略或忘記。于是,商品房的一房多售、抵押后預售、預售后抵押就不為人所知了。這樣,承購人的合法權益遭受房地產開發企業的不法侵害也就難以避免了。

  2、對于如何保證監督商品房預售款項使用的問題,由于目前尚無明確法律規定,導致商品房預售款項的使用過于混亂無序且無人監管,這一漏洞

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