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論雙倍賠償在商品房交易中的適用

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  摘要:《消法》第四十九條規定的雙倍賠償是否能適用于商品房交易一直都有爭議。本文通過法理分析,原則上肯定了雙倍賠償可適用于商品房交易,并從建筑的技術經濟特點出發,分析了適用的原則、范圍和方式。同時指出雙倍賠償適用于商品房交易對規范我國房地產業的積極意義,以及最高法院新近的司法解釋關于雙倍賠償的規定的不足。

  關鍵詞:雙倍賠償;商品房交易;雙刃劍

  一、問題的提出

  商品房交易中是不是應該適用《中華人民共和國消費者權益保護法》(以下簡稱《消法》)第四十九條關于雙倍賠償的規定,在理論上一直都有爭議,在司法實踐中,也不盡統一。最高院新近出臺的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》),雖然必將有助于商品房交易中的雙倍賠償在司法實踐中的統一,但未必能避免理論上的爭議。

  另一方面,直觀地看,如果商品房交易適用《消法》第四十九條關于雙倍賠償的規定,則有助于規范房地產業及保護商品房購買者的權益,但可能不利于房地產業的發展;如果不適用,則有利于房地產業的發展,但其中的泡沫必然增多且不利于保護商品房購買者的權益。實際上,早在建設部與國家工商行政管理局于2000年聯合推出的《商品房買賣合同示范文本》(GF-2000-0171)中,這一問題就已經凸現。

  問題的究里,實在于《消法》第四十九條所規定的雙倍賠償可稱上是我國房地產業的雙刃劍。這把雙刃劍是否應該應用于商品房交易?又如何運用這把劍的雙刃?此二問題不僅影響商品房開發商及購買者兩者的利益平衡,而且關涉我國房地產業規范穩定的發展,因此是值得探討的。本文試圖對此作些許經濟法律分析。

  二、《消法》第四十九條能否適用于商品房交易?

  《消法》第四十九條的規定如下:

  “經營者提供商品或者服務有欺詐行為的,應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失,增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受的服務的費用的一倍。”

  司法實踐中,多數法院在商品房交易上不適用《消法》第四十九條,最主要的原因是,商品房買賣合同金額巨大,動則數十萬、上百萬,判決雙倍賠償會導致雙方利害關系失衡。但也有個別法院適用,畢竟,在商品房買賣中,被騙幾十萬、上百萬的消費者大有人在,不適用《消法》第四十九條仍將導致雙方利害關系失衡。[1]

  在學理上,反對在商品房交易上適用《消法》第四十九條的學者,比如民法學家梁慧星教授,所給出的最強有力的理由是:“消法制定時,所針對的是普通商品市場嚴重存在的假冒偽劣和缺斤短兩的社會問題,所設想的適用范圍的確不包括商品房在內。同時制定的產品質量法明文規定不包括建筑物,可作參考。”[2]梁是《消法》的起草者之一,他所說的也許是真的,但其之所以能是真的,決不是因為梁本人是起草者之一,因為其他起草者及討論者完全有可能持不同意見,而是因為從法條解釋看,《消法》第四十九條所包括的商品傾向于把商品房排除在外,具體分析如下:

  按《消法》第四十九條前半部分的規定,雙倍賠償應該是消費者“受到的損失”的加倍,我想這也是《消法》第四十九條的本意。但《消法》第四十九條后半部分規定“增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受的服務的費用的一倍”,這即意味著《消法》第四十九條認為消費者“受到的損失”等于“消費者購買商品的價款或者接受的服務的費用”。換言之,《消法》第四十九條認為,消費者購買商品或者接受的服務全部為假冒偽劣,毫無價值,全部是消費者的損失。這對于其他商品也許是真的,但對于商品房而言,則往往不是真的。因此,梁說《消法》“所設想的適用范圍的確不包括商品房在內”是有道理的。-這實際上也是最高院的《解釋》在說明其制定依據時,并未指明包括《消法》在內的原因。

  但是,雖然商品房不太可能全部為“假冒偽劣”(工程質量不合格實際上是可能的),但其中的“缺斤短兩”仍是存在的,部分為“假冒偽劣”也仍是存在的。-這與普通商品并無實質上的不同。況且,如果嚴格推定《消法》第四十九條適用的前提是消費者“受到的損失”等于“消費者購買商品的價款或者接受的服務的費用”,則幾乎沒有任何商品可以適用《消法》第四十九條,因為任何商品即便全部為“假冒偽劣”,也有其廢物價值。

  更加主要的是,既然《消法》沒有像《產品質量法》那樣將建筑工程明文排除在外,那么除非出臺相應的有權解釋,就沒有任何理由假定《消法》的其他條文所規定的消費者的權利可以適用于商品房的買受者,獨第四十九條不適用。(最高院的《解釋》可作“事實上”的反證。-在此強調是“事實上”的,即不排除可能會出臺相應的立法解釋,將商品房交易中的雙倍賠償明文排除在《消法》之外。但此時應注意,最高院《解釋》中關于雙倍賠償的規定仍然有效。)因此,筆者以為,《消法》第四十九條原則上應是適用于商品房交易的,僅是適用的原則及具體的適用范圍還有待廓清。

  三、商品房交易中雙倍賠償的適用原則和范圍

  適用《消法》第四十九條,前提是經營者有欺詐行為。關于欺詐行為,最高院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第68條的規定如下:

  “一方當事人故意告知對方虛假情況,或者故意隱瞞真實情況,誘使對方當事人作出錯誤意思表示的,可以認定為欺詐行為。”

  現房交易中的欺詐行為的認定較之期房交易,相對來說,應該比較簡單,因此,本文主要立足于期房交易來討論商品房交易中的欺詐行為。但在期房交易中,因開發過程中(特別是其中的施工)“計劃不如變化”,如果一概認定期房變現時與合同不符均為欺詐,則不免失之偏頗。依筆者的研究,認定期房交易中的欺詐行為宜立足于如下原則:開發商按合同應該兌現而實際沒有兌現,且按一個有經驗的開發商在房地產市場中的經驗能夠保證而實際未能達到保證事項的,可認定為欺詐行為,除非開發商能夠出具反證,證明自己作為一個有經驗的開發商已克盡職守,責任不在自己。

  -這一原則應該是非常公平的。該原則的確立實際上參考了FIDIC合同條款中關于業主與承包商風險劃分的原則:即在土木施工過程中,承包商是否對相應的事件承擔責任或風險以一個有經驗的承包商是否能夠預見為限。[3]FIDIC合同條款風險劃分的原則與我們確定欺詐的原則應有內在的聯系,因為兩者實立足于共同的物理基礎:土木工程施工。但將純粹的風險劃分轉化欺詐的問題,還涉及到舉證責任的分配及證明程度的問題,-我們的原則實際上已兼顧了這一點。

  有了此原則,再加上前述雙倍賠償應以買受人“受到的損失”為基,商品房交易中的雙倍賠償是可以合法展開的。具體體現在如下四方面:

  1、商品房使用功能缺陷。包括⑴商品房的使用面積明顯改變或超出合同約定范圍的;或者⑵開發商改變建筑其他平立剖設計(不包括詳圖設計)致使合同標的有所改變的;⑶各分部工程(包括采暖衛生煤氣、電氣、通風與空調、電梯安裝等)或因設備材料改變,或因設備材料有問題,或因施工質量問題達不到法定或約定的

使用要求或標準的。此三者對于商品房買受方而言,不一定都意味著使用功能的缺陷,但考慮到買受方的個人偏好,則有必要推定為缺陷。如果開發商在此缺陷出現時或應該預計缺陷出現時未通知買受方有解約或退房的權利,而買受方仍在按約如期付款或在按開發商的要求付款,則可認定開發商有欺詐行為。此時雙倍賠償的計算基礎應立足于買受方已付不該付的房價款。

  2、質量缺陷。有了上述商品房使用功能缺陷的討論,此處的質量缺陷僅包括兩方面:⑴商品房質量不合格但以合格產品出售的,⑵質量評定等級為合格但以優良產品出售的。對于前者,開發商應以買受方已付房款作為計算基數進行雙倍賠償。對于后者,一般而言,合格與優良在工程造價上的差距是難以準確計算的,因此,要精確地確定買受方的損失也是困難的,但雙方可以約定損失而進行雙倍賠償。另外,雖然由買受方(委托有關機構)舉證證明工程質量等級不符合合同的要求有困難(開發商可能在隱蔽工程上做假),但至少,在房屋結構未出現明顯問題時,有關委托機構還是可以通過審核質量保證資料是否齊全以及重新評定觀感質量來作出否定證明。

  3、權利瑕疵。包括⑴開發商因證件不全或因其他可以預見的原因(比如劃撥的土地未繳足土地出讓金)致使自己不能辦理大產權證而影響商品房過戶的;⑵開

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