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房地產開發中的五個基本問題

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  由于我國某些政府主管部門的監管不力,相關行業的操作不規范(比如說金融機構的房地產金融業務),以及我國的房地產法制建設不太完善,使得中國的房地產市場向來問題突出。特別是少數房地產開發企業惡意侵害買受人合法權益事件屢見不鮮,給本來就信譽不佳的房地產業帶來更大更壞的影響,甚至已經嚴重影響到了整個房地產行業的健康發展。不久前在廣州市發生的“廣地花園”事件,就是其中的一個典型表現(詳細情況請在互聯網上搜索及訪問南方周末網站2003年12月4日等相關報道)。筆者現在僅就房地產開發過程中表現較突出的最基本的幾個問題與大家共同探討。

  一、 怎樣讓房地產開發企業實際履行保修義務?

  根據建設部發布的《房屋建筑工程質量保修辦法》的規定,地基基礎和主體結構工程的保修,為設計文件規定的該工程的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏的保修,為5年;供熱與供冷系統的保修,為2個采暖期、供冷期;電氣系統、給排水管道、設備安裝的保修為2年;裝修工程的保修為2年。在現在的房地產開發中,很多投資者大多數是成立一個與自己獨立的項目公司(也是其子公司)來對某一個具體的房地產開發項目進行房地產開發。《城市房地產開發管理暫行辦法》也規定,以依法取得的土地使用權可以依照有關法律、法規的規定作價入股,合資、合作開發經營房地產。合資、合作雙方應當在項目確定后,依法設立房地產開發企業。也就是說規定了在合作開發房地產時合作雙方應當共同投資設立一個與各投資者都獨立的房地產開發企業來進行房地產開發。這些規定本來是為了加強對房地產開發的監督與管理,但實踐中卻反而成了房地產開發企業逃避責任的手段。在現實的房地產開發中,很多項目公司往往在該商品房銷售完畢后就予以注銷,或者是故意創造條件讓工商機關予以吊銷。在這種情形時,不管是保修二年也好還是五年也好,房地產開發企業都不存在了,誰來給你保修呢?都只不過是一句空話而已。由于我國目前的公司法制度所采取的是較為嚴格的法人有限責任制度,當房屋質量或保修承諾等方面出現問題時很難追究到實際投資人的責任,現行的法人有限責任制度也就成了房地產開發企業逃避責任的重要方式,這也可能是劣質工程或者豆腐渣工程不斷出現的一個重要原因。項目公司不存在了,也無法追究到實際投資者的責任,業主的權利如何真正保障呢?看來不僅僅是司法實踐中面臨的一個問題,也是我國房地產立法與管理等方面存在的一個重要問題。

  二、 為什么會出現重復出售與抵押?

  重復出售與抵押,本來是一件很容易管理與控制的事情。由于不動產出售與抵押在我國都是要式行為,必須履行一定的登記或備案手續。預售、現售與抵押都要辦理登記,都有據可查,怎么會讓買受人無法可查無處可查呢?房地產開發企業騙取了國有銀行的資金,說不定會讓全國的納稅人來承擔這些損失,畢竟不是直接讓買受人損失。但是如果騙取是某一個具體的公民的錢,可就很不一樣了,要知道這些錢也許就是一個人或者一個家庭多少年來的所有積蓄,也可能是一角一元節約積攢起來的血汗錢啊。本來法律制度規定辦理產權變動登記的一個重要目的就是公示,從而使有關交易相對人能夠清楚知道該標的物的權利狀態以及是否存在瑕疵,從而正確面對與預防風險。但是,我們的某些政府主管部門似乎并沒有明白這法律制度的目的,也根本沒有向老百姓負責的觀念,故意或過失地忘記了自己的職責。一個只要認真的履行了自己的職責、稍加留意略想一些措施就能避免的小小問題,為什么竟然屢見不鮮的如此嚴重的出現了呢?難道我們的某些政府主管部門不能對其行為進行反思、不能從這類事件中得到一些啟示嗎?

  三、 業主委員會是什么?享有什么權利承擔什么義務?

  我們都知道在物業管理中應當成立業主委員會,但是業主委員會有什么法律地位呢?從現有的規定來看,僅有《物業管理條例》中有所涉及。該條例第16條規定:業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。 而對于業主委員會是什么樣的性質卻未見任何法律、法規或規章提及。根據民法理論及民法通則的規定,在民事行為主體中,可大體分為公民、法人及其他組織,但是業主委員會顯然不具備任何一種類型的特征與要求。它既不是經過工商管理部門登記成立的營利性組織,也不是經民政部門核準登記成立的非營利性組織(如社團法人等),因為向房地產主管部門備案并不能使其當然成為一個合法的民事主體。那么它與物業管理公司所簽訂的合同是否合法呢?其在訴訟中是否具有合法的民事主體資格呢?而且它與居委會又是什么樣的關系呢?因此,對于業主委員會的性質與地位,現有的規定既不明確也不準確,操作性極差,也會給權利的行使帶來負面的影響。

  四、 如何正確、妥善處理房地產開發中的犯罪行為?

  房地產開發中涉及到的犯罪主要為貸款詐騙罪與合同詐騙罪,前都主要是針對銀行,后者主要是針對買受人,而犯罪者多數是房地產開發企業。由于現行的房地產管理制度、金融制度等各項原因都給房地產開發企業留下了實施犯罪的足夠空間。試想一下,一家房地產開發企業可以用很少很少的資金以分期支付的方式取得土地使用權(也許取得土地使用權的價格也是很低很低),然后不僅可以把土地使用權抵押給銀行融資,甚至在房屋剛破土動工后就又可以把房屋以各種形式各種名義(比如是內部認購啊等等)賣出去再從買受人那里得到首期購房款,根本就不必要自己拿出多少錢來,但這些似乎還不算過分。某些房地產開發企業更是瘋狂的進行重復抵押與按揭,如果運氣好,房賣了錢賺了,什么事都沒有;如果運氣不好,也早已攜款潛逃,留下這些可憐的購房人給政府算了。萬一被拘捕了,說不定也會有些地方政府總是想方設法不讓這些人被判刑,否則誰來幫他們處理這一堆亂事誰替他償還這些債務呢?說不定某些政府為了穩定大局,也可能會把某些納稅人的錢來替他們彌補這些損失呢,或者是采取其他方法來變相處理算了。就算是被判了刑蹲了監獄,反正有了足夠多的錢,說不定在監獄里也會過得很痛快,也會比那些可憐的小業主日子過得好多了啊,所以也難怪他們樂此不疲如此“操作”。再加上刑法條款中對上述兩種犯罪的認定也存在一定的困難,而且司法實踐中的刑事責任民事處理化也比較普遍,的確無法讓這些房地產開發商們望而卻步。總的說起來原因大概就是一個:處罰得太輕了。如果給他重重的處罰,罰得讓他們傾家蕩產,罰得讓他們不敢有這個想法,他們還敢這樣去做嗎?看來,不僅要完善相關的法律規定,也要讓司法機關與政府部門切實按照法律規定來處理,以預防和打擊房地產開發中的犯罪行為。

  五、 政府主管部門及有關組織應當做些什么?

  政府建設主管部門應當負責住宅和房地產行業管理,規范房地產市場建設活動;規范建筑市場,指導監督建筑市場準入、工程招投標、工程監理以及工程質量和安全;負責住宅和房地產行業管理等等。政府土地管理部門也應履行土地使用權的出讓與管理、產權登記與備案等基本職責。簡單的說就是管理、指導和監督。但是為什么還是會屢見不鮮地出現“廣地花園”等現象呢?從現行法

律規定來看,房地產開發經營本身就是一個需要審批才能經營的行業,并不是一個想經營就能經營的行業。而有些政府主管部門對于那些沒有取得商品房預售許可的房地產開發企業的變相預售行為似乎無動于衷,對某些房地產開發企業發布的虛假廣告也是充耳不聞,對某些房地產開發企業擅自挪用預售款項行為也監督不力,也許對于利用合同欺詐(甚至是詐騙)或者是運用不公平條款來損害買受人合法權益的行為也不理不睬,等等,任憑這些房地產開發企業胡作非為。而肩負維護整個行業整體利益的房地產業組織,也鮮見對這些事件作出正確的回應,實在是太不應該。我們知道,盡管是某一個或者是某一部份房地產開發企業發生了這些事情,但畢竟會嚴重影響到整個房地產行業的形象,以及公眾對這個行業的整體評價。一個失去了誠信的行業,不正是面對著災難的來臨嗎?所以,從整個行業的利益出發,作為其行業整體利益維護者的房地產業協會應當予以正確回應才行。因為這不僅是對業主負責,對市場負責,對國家負責,也是對其自身負責。同時,作為保護消費者合法權益的各級消費者組織也應積極行動起來,通過各種合法途徑來維護消費者的合法權益,維護正常的房

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