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關于設立房地產中介機構行業責任險的法律思考

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  一、目前我國房地產中介市場發展現狀

  加入WTO后的中國,房地產中介市場這塊蛋糕的誘惑力越來越大,二手房、寫字樓和住宅租賃市場的預期利益至少還有十幾年的榮景,房地產中介服務仍然大有可為。筆者就以中介服務最為活躍的上海為例,2002年之前在上海,外資中介機構在國內主要從事的是中高檔物業,如以豪宅、休閑不動產、商業不動產等為主的租賃買賣業務,而本土傳統的中介機構則主要從事中低端的物業,如普通二手房、商品房的買賣租賃業務,彼此之間的競爭并不激烈。但是隨著2002年外資中介機構接受銀行15億元的二手房貸款的受信額度,標志著外資中介開始大規模進入中低端市場,要在中低端市場一顯身手;而本土中介公司則進軍公寓、別墅等高端物業的租售市場,預示著房地產土、洋中介的“肉搏”戰不日將從相持進入白熱化競爭。而在大連,房地產銷售市場的內外銷并軌,也充分體現了WTO國民待遇原則,由此可見外資中介為高端外銷房公寓服務,本土中介為中低端內銷房、二手房服務的局面將最終會打破。

  今天的房地產中介服務,不再是單一的房地產咨詢、價格評估,還有房地產經紀等活動,房地產中介企業也不再是單一為賣方(即一級房地產市場中的房地產開發商和二級房地產市場中的房屋產權人)服務,更多的要對消費者即購房者負責,充當著“中間人”這一角色。在這些專業的交易活動中必然產生專業類型的風險,因此參與房地產中介法律關系的各個主體需要對房地產中介活動中可能出現的各種法律風險加以了解并作出積極的預防措施。

  二、房地產中介活動中的法律風險

  房地產中介從法律角度解釋是一種民事法律關系。這種民事法律關系中各個主體的聯系主要是通過與房地產中介有關的合同。在房地產中介活動中常見的合同有委托代理合同、居間合同、行紀合同等。作為房地產中介機構以及房屋產權人(使用人)、購房者等合同主體其簽訂合同最基本的目的是在交易過程中盡可能地避免風險,實現交易目的,獲得預期利益。

  (一)、 通過中介進行房屋買賣是目前房地產中介機構容易出現法律風險的一項業務,其中比較常見的法律問題有:

  1、 來自交易主體方面的風險。

  交易主體的風險一般指房屋買賣或租賃合同的主體缺乏必要的法律要件,就是說出賣人并非房屋所有權人或者未獲得房屋所有權人的有效授權。

  對于不同的房產所有人,其在房地產市場進行交易的動機各不相同,有的人想賣小房換大房,有的人想低價買高價賣,有的人則是由于出現法律糾紛或陷入債務危機,還有的人是由于婚姻變故或是家庭糾紛。例如,夫妻一方擅自處分夫妻共有房屋;房屋產權共有人未經其他共有人同意私自將房屋出售;職工不告知單位便把單位擁有部分產權的公房出售等等。上述情況在認定合同法律責任時一般認定合同效力待定,或者直接認定合同無效。

  買方委托中介機構選購房屋,是出于對中介機構專業人士的信任和信賴,因此,對于交易主體是否合法,房地產中介機構應當進行嚴格的審查,如果中介機構未盡審查義務,導致合同無效,給交易一方造成損失了,就應當承擔相應的責任。

  2、 來自交易標的物的風險。

  交易標的物即是用于交易的房屋,中介機構應當對房屋的有關情況予以調查,如果出現下列情況,中介機構應當告知該交易標的物不能進行轉讓:①交易標的物為非法建筑或已被列人拆遷范圍;②房屋權屬有爭議或者房屋已出租他人,出賣人未依規定通知承租人而侵害承租人優先購買權的;③房屋已設定抵押,未經抵押權人書面同意轉讓的;被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有權屬轉讓的;④交易房屋存在嚴重的質量瑕疵等。

  如果房地產中介機構明知該房屋存在上述情況而未盡告知義務,給合同一方(一般指買方)造成損失的,應當承擔賠償責任,當然如果是委托人(一般指賣方)刻意隱瞞制造虛假證明等而給房地產中介機構造成經濟損失的,則由委托人承擔相應的賠償責任。

  3、 來自交易合同、交易手續方面的風險。

  房屋屬于不動產,其交易規則有別于一般動產。房屋產權及相關權利的發生、變更等均需到政府有關部門進行登記,出賣人僅將房屋交付買受人使用并不意味著就此產生房屋所有權變更的法律后果。買賣雙方要交納相關稅費,辦理產權過戶手續,房地產管理部門才會核發過戶并頒發產權證書。

  但是在房屋交易過程中,如果雙方對交房時間、付款期限等約定不明引發爭議,其中一方的權益必然受到損害。為保證交易目的的順利實現,房地產中介機構還應提示交易雙方對諸如交房時間、付款方式等條款作出明確的約定,這樣做的目的也是為了使房地產中介機構避免不必要風險和損失。

  房地產中介機構如何防范以上述及的諸多的法律風險,關鍵是應當在交易前對交易房屋的產權等情況作一個徹底的了解,謹慎與委托人簽訂房屋買賣合同及其他委托代理、獨家代理等關聯合同。同時為了避免給委托人造成損失,還應認真審查該房屋產權證明、有無權利限制等情況,如中介機構未能盡到謹慎審查的義務,致使房屋產權人或購房者因此遭受損失的,房地產中介機構應承擔賠償責任。

  (二)、 房地產評估過程中出現的法律風險:

  1、過失引起的風險。

  這一風險包括估價師未盡到義務、受客觀條件限制,對可能存在的事項未能如實披露等。

  一般情況下,估價風險與主觀因素關聯較大,如因專業能力和工作態度導致產生風險。專業方面的風險如估價人員未能正確掌握房地產價值標準對估價的影響,使估價目的與估價方法、估價價值不匹配,或估價報告文字敘述不當,造成委托方誤解,或估價人員對評估參數及評估信息資料真實性的甄別、價格含義等缺乏正確的把握,而導致估價結果與事實相差懸殊,從而引發估價糾紛風險。

  由工作態度引發的風險,主要表現有估價人員工作態度不認真,估價報告質量低劣,或受自身執業能力限制,使估價結論發生較大偏差,在未明確委托評估房地產的情況下,就盲目估價,導致估價不實。另外在對國家相關政策理解不夠充分的情況下,輕率確定經濟性貶值率或貶值額,以及估價人員與委托方有利害關系,使估價結論失去公允性,從而發生經濟糾紛的風險。

  2、非過失風險,主要系客觀因素引發的風險。

  包括估價師與他人惡意串通、明知對方有隱瞞行為仍出具虛假估價報價等。除估價人員本身原因外,由客觀外界不確定因素引發的風險也比較多,通常情況下有,委托評估房地產的情況未能真實告知評估人員,或有意拖延提供有關證件而造成評估不準確造成了經濟糾紛,例如隱瞞產權不明晰、產權證明文件不完整等情況,致使估價嚴重失實。同時,法律、經濟政策等方面不可預料的變化也會導致某些風險。另外,由于我國統計資料的發布存在不系統、不完全、嚴重滯后的問題,給估價操作帶來難度,易造成估價失實而引發爭議。委托方對估價報告使用不當,也容易產生風險,造成經濟糾紛。

  根據建設部《城市房地產中介服務管理規定》,其中專章對

房屋中介機構從業人員和機構、業務的管理予以了規定,對于其法律責任未有專門明確,只是強調了違反管理規定的一般罰則,即行政責任問題,對于刑事責任規定了“房地產管理部門工作人員在房地產中介服務管理中以權謀私、貪污受賄的,依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任”。廣泛的法律責任還包括民事法律責任,通常,合同責任既包括合同約定的責任,同時也包括法律規定的責任。其中,合同各方對于違約責任的約定只要不違反法律規定,違約方就應當按照約定向守約方承擔責任;對于沒有約定的情形,應當按照法律規定追究違約方責任。

  中介機構為委托人提供法律法規、政策、信息、技術以及居間代理業務等方面的服務,可以根據合同約定的違約責任和《合同法》的有關規定承擔民事法律責任,承擔法律責任的方式有返還財產、賠償損失、支付違約金、賠禮道歉等,可以單獨適用,也可以合并適用,對此《民法通則》第一百三十四條已有明確規定。

  三、如何減少房地產中介機構的行業風險,促進行業良性發展

  (一)、 房地產中介機構自身應盡妥善謹慎的審查義務。

  房地產中介機構在經營活動中應盡的謹慎審查義務,前面已經陳述,此處不再贅述。

  (二)、 設立房地產中介機構行業責任險,轉移部分風險,促進行業的良性發展。

  1、何謂行業責任險。

  行業責任險,又稱為專業賠償

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