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對住房按揭貸款糾紛案的分析

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  近年來,為啟動商品市場,解決居民居住困難,由房地產開發商、個人購房 戶和銀行共同參 與的樓宇按揭貸款業務應運而生。但由于我國按揭方面的法律法規不健全,各方缺乏經驗, 導致各方當事人在操作中出現許多不規范的行為,產生了糾紛。筆者通過對住房按揭貸款糾 紛案件的審理,及對筆者所在的法院審理的這類糾紛案進行了調查,對住房按揭貸款糾紛案 進行了分析。

  一、住房按揭貸款糾紛案的基本情況

  我國的按揭業務參考的是香港的作法,按揭實際是為幫助房地產開發商和購房者完成樓宇買 賣而由銀行提供抵押貸款的融資業務活動。銀行提供的這種貸款稱為住房按揭貸款。住房按 揭貸款糾紛案件,海口市新華區法院從1998年開始受理后,呈逐年上升之勢。

  1.受理的基本情況

  該院從1998年開始受理住房按揭貸款糾紛案,當年受理這類案件26件,訴訟標的額最小的為 17萬元,最大的為74萬元;1999年受理住房按揭貸款糾紛案37件,訴訟標的額最小的為3.6 萬元,最多的為80.17萬元。2000年僅上半年受理住房按揭貸款糾紛案為117件,訴訟標的數 最小的為3萬余元,訴訟標的額最大的為219萬元。

  從1998年以來,該院所受理的住房按揭貸款案中,所涉及的住房按揭貸款合同均為銀行提供 的格式合同,合同的條款基本一致,簽訂合同的時間為1993年底至1995底這段時間。原告的訴訟請求均為要求解除按揭貸款合同,確認抵押關系成立,判令購房者償還尚欠的借款本金及利息、罰息,判令房地產商承擔連帶保證責任。起訴的理由均為購房者與房地產商違約, 未按期償還按揭貸款及承擔保證責任,判決結果一般為確認購房者與房地產商未按期償還借 款,應負違約責任,購房者應償還尚欠的本息。但對房地產商所應承擔的保證責任及購房者 以所購住房抵押給銀行的抵押合同的效力,則有不同的認識及判決結果。

  2.住房按揭貸款合同糾紛案件的特點

  (1)原告均為銀行。該院1998年以來所受理的這類案件,原告大部分為中國建設銀行海南 住房城建支行,部分為省工商銀行營業部。建行海南住房城建支行由原建行海南省房地產 信貸部改建而成,原建行海南省房地產信貸部最早辦理全省住房按揭貸款業務,放貸后因追 索按揭貸款,建行海南住房城建支行將被告在海口市的案件,除個別案件標的額超300萬元 的以 外,都訴至新華法院,因此,海口市絕大部分的住房按揭貸款合同糾紛案均由該院審理。

  (2)被告均有兩個,一被告為個人購房者,這部分被告往往在合同履行初期都能按月還本 付息,但隨后就不再還款,也不主動與按揭銀行聯系;另一被告為售房方的房地產開發商, 房地產開發商是作為保證人而被原告列為被告之一的。

  (3)被告下落不明、不應訴者多。作為房地產開發商的被告均出庭應訴,但作為個人購房 者的被告,則大多下落不明。如1999年所受理的這類案件中,出庭應訴的購房者只有4個人,2人收到開庭傳票后未到庭參加訴訟,其余的均為下落不明。這部分下落不明的當事人, 有一部分仍在海口市,另一部分已到外地,但均已不居住在原住所及所購的住房,既未還款也未與銀行聯系,法院查找無著,無法直接送達,只能按照我國《民事訴訟法》第八十四條的 規定,按下落不明公告送達。有一方當事人下落不明的案件約占所受理的住房按揭貸款案件 的81%,也就是說缺席判決的案件約占81%.

  (4)個案的具體情況有所不同,涉及到法律適用問題的較多。雖然該院所受理的住房按揭 貸款糾紛案均為追索尚欠本息的案件,但由于個案所涉及的住房按揭貸款合同的簽訂時間不 同、期限不同,對擔保合同關系的效力、保證期限等方面所適用的法律均不同,處理結果亦 有所不同。

  3.產生訴訟的主要原因

  從1998年以來,該院受理的涉及住房按揭貸款糾紛案件數量上升較快,經初步分析,產生糾紛引起訴訟的原因主要有以下幾個方面:

  (1)因購房者與房地產商之間的糾紛,引起住房按揭貸款合同的不完全履行。銀行與購房者及房地產商簽訂住房按揭貸款合同,其前提是購房者已與房地產商簽訂了買賣合同,為了購 房者支付部分購房款而由銀行提供按揭貸款。對購房者而言,這里主要涉及到兩個法律關系,一為購房者與房地產商的房屋買賣合同關系,另一個法律關系為購房者與銀行、房地產商 的按揭關系,所涉及的兩種合同關系密切,但屬不同法律性質。而購房者因按揭貸款的目的 是為履行房屋買賣合同,所以往往更看重與房地產商的房屋買賣合同,一旦其就房屋交付的 時間、質量等與房地產商發生糾紛,購房者就以房地產商違反房屋買賣合同為由,不履行按 揭還款義務。

  (2)因購房者自身的原因而不履行住房按揭貸款合同。有的購房者因對海南的經濟環境不 滿意,而離開海南到別處發展,對原所購的房屋既不居住也不再還款;有的購房者因工作變動、下崗,每月按揭還款額較高等原因,無力償還按揭借款。

  (3)因房地產行情變動等原因,購房者不愿償還按揭貸款。因引起糾紛的住房按揭貸款合 同,簽訂的時間在1993年底至1995年,當時房地產高潮尚有余溫,房價在當時看來不算高, 但與這兩年相比,房價相對較高,而大部分的按揭期限均為五年,甚至更短,購房者每月等 額償還的貸款額較大,購房者認為負擔較重,因而有些購房者轉而另行以低價購買其認為質 量較好,房價便宜的住房而不履行原按揭貸款合同。

  二、住房按揭貸款糾紛案審理中應注意的幾個問題

  1.注意區分按揭貸款糾紛中涉及的法律關系。

  從理論上分析,按揭貸款所涉及的法律關系較多。第一個法律關系是按揭人(購房者)因購 房與房地產商發生的房屋買賣關系,第二個法律關系是按揭人因支付購房款向銀行貸款而發 生的借貸關系,第三個法律關系是按揭人將所購房屋作為按月還本付息的擔保所發生的抵押 關系,第四個法律關系是房地產商為保證按揭人清償貸款與銀行發生的保證關系,第五個法 律關系是按揭人按銀行指定險種向保險公司辦理所購房屋保險而發生的保險關系,第六個法 律關 系是按揭人不能按規定向銀行償還本息,由房地產商將房屋回購的關系。〖ZW(〗參見李鍥:《試論按揭的法律屬性》,載《政法與法律》,1998年第3期。〖ZW)〗從實踐來看,通常涉及的是前四種關系。正確界定因按揭產生的法律關系,是正確處理這類案件的前提。

  2.注意根據住房按揭貸款合同簽訂履行的時間,確定法律適用及處

理原則。

  為適應建立和發展社會主義市場經濟的需要,我國的法律在不斷地修改、完善,近幾年來頒布了不少新的法律。由于住房按揭貸款合同簽訂的時間、履行的期限不同,處理這類糾紛時 適用的法律有可能不同,進而會影響到糾紛各方的法律責任的承擔問題。在所受理的這類糾 紛案中,住房按揭貸款合同的簽訂時間跨度從1993年底至1995年底,同樣內容的合同、同樣 的事由起訴,其法律的適用與處理原則可能完全不同。

  (1)關于法律適用:1993年底至1995年1月1日前所簽訂的住房按揭貸款合同,其處理適用我國《民法通則》及最高法院適用民法通則的意見,《經濟合同法》及最高法院1994年頒布 的《關于審理經濟糾紛案件中有關保證的若干問題的規定》、《借款合同條例》以及中國人 民銀行的有關規定等,不能適用于1995年10月1日起實施的《擔保法》。1995年1月1日起至1 995 年10月1日之前所簽訂的住房按揭貸款合同,其處理適用我國《城市房地產管理法》及《民法通則》及其《意見》、《經濟合同法》、《借款合同條例》等。1995年10月1日之后簽訂 的住房按揭貸款合同,適用《城市房地產管理法》、《擔保法》、《民法通則》、《經濟合 同法》、《借款合同條例》等,合

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