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試論我國房地產中介違規行為的規制

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

【內容提要】隨著房地產行業的不斷升溫,房地產市場空前活躍,房地產中介服務機構不斷涌現。一方面,中介機構對繁榮房地產市場、帶動相關產業發展起到了積極的推動作用;另一方面,由于法制不健全,房地產中介市場混亂帶來的諸多問題也不容忽視。本文擬從規制和調整房地產中介違規行為入手,探討中介違規行為的界定、歸責原則、責任承擔及其理論基礎等,并對立法提出相關建議。
【主題詞】 房地產  中介服務  違規行為  立法規制


  近幾年來,隨著房地產行業的不斷升溫,房地產市場空前活躍,房地產中介服務機構如雨后春筍般紛紛涌現。一方面,中介機構為房地產交易的供求雙方起到了媒介和橋梁的作用,促進了房地產交易的專業化、規范化運作;另一方面,由于我國房地產中介服務起步較晚,立法也不夠健全,房地產中介服務行為混亂無序,侵害當事人權益、欺詐消費者事件時有發生。有鑒于此,迅速規范房地產中介行為、平衡當事人之間的利益,已成為我國立法必須面對的迫切問題。本文擬從規制和調整中介行為入手,探討中介違規(違法)行為的界定、歸責原則、責任承擔及其理論基礎等問題,并對立法提出相關建議。

    一、問題的提出

    有一則案例。2001年10月6日,經某房產經紀公司牽頭,原告李某與被告張某簽訂了一份房屋買賣協議,約定原告將其所有的一套住房售予被告,價款121000元,被告應在立約時給付定金1500元,房款應在同年12月30日前付清。協議簽訂后,被告依約給付了定金,并與同年12月26日將20000元房款交至中介公司,后被告又分兩次將其余購房款及中介費共計103000元交至中介公司。原告遲遲未收到房款,遂找被告索要,方知房款已交至中介公司。經多次催要,中介公司僅出具欠條一份,表示暫無力償還房款,原告遂訴至法院。無獨有偶。日前,某國家級權威媒體披露了一則消息。何某花費畢生積蓄30余萬元從某房地產開發公司手中購得一套集資房,因其對相關法律不甚了解,只好求助于某房地產咨詢公司的律師。律師收取了3200元的律師見證費,出具了律師見證書和聲明書。在律師的見證下,何某放心地與房地產開發公司簽訂了《樓房轉讓合同》。一年后,何某因故欲轉讓該房,才被專業人士告知原購房合同系無效合同。

    以上兩則案例,只是房地產中介違規行為中再普通不過的情形。我們知道,中介機構應當忠實履行法定義務和合同的約定義務,為當事人之間民事活動的合法性和真實性做出引導。然而,中介違規屢屢發生,對類似行為應該如何規制?對中介公司挪用或侵占房款的行為,除依法追究相應刑事責任外,民事責任該如何認定,賠償范圍該如何劃分?對收取了高額見證費的律師及咨詢機構未盡到注意義務存在明顯過錯的,責任又該如何認定?其法律依據又何在呢?

  二、房地產中介服務的概況

  (一)房地產中介服務機構及人員的種類

  房地產中介服務,是指為房地產開發和交易收取一定費用,提供各種媒介的有償服務的總稱。它包括房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動。

    房地產中介服務機構,是承辦房地產中介服務業務的主體,包括房地產咨詢機構、房地產價格評估機構和房地產經紀機構。其中,咨詢機構指為房地產活動當事人提供法律、法規、政策、信息、技術等方面服務的組織;價格評估機構是對房地產進行測算,評定其經濟價值和價格的組織,主要受理房地產開發企業、有關部門、其他企事業單位以及公民個人關于房地產價格評估的委托,進行房地產評估活動;經紀機構是為委托人提供房地產信息和居間代理業務的組織。我國《城市房地產管理法》對中介服務機構的設置進行了規范,規定房地產中介服務機構應當具備下列條件:有自己的名稱和組織機構;有固定的服務場所;有必要的財產和經費;(4)有足夠數量的專業人員;(5)法律、行政法規規定的其他條件。如設立房地產中介服務機構,應當向工商行政管理部門申請設立登記,領取營業執照后,方可開業。

    房地產中介服務人員,固名思義,是指隸屬于介服務機構,從事房地產中介服務的人員,包括房地產咨詢業務員、價格評估師(員)以及房地產經紀人。為了加強管理,確保專業化、規范化,目前我國對房地產中介服務人員采取統一考試、執業咨格認證和登記的管理辦法。其中,從事房地產咨詢業務的人員,必須是具有房地產及相關專業中等以上學歷,有與房地產咨詢業務相關的初級以上專業技術職稱并取得考試合格證書的專業技術人員。房地產估價師必須是經國家統一考試、執業資格認證,取得《房地產估價師執業資格證書》并經注冊登記取得注冊證的人員,而房地產估價員必須是經過考試并取得《房地產估價員崗位合格證》的人員。房地產經紀人必須是經過考試、注冊并取得《房地產經紀人資格證》的人員。法律法規嚴禁未取得資格認證的人員進入中介機構或擅自從事房地產中介業務。

    (二)中介違規行為概述

    目前,我國對房地產中介服務管理還缺乏全國性的、具體統一的法律規范。從實際操作看,一般情況下,房地產中介服務機構接受委托后,委托人都要與之簽訂相應的中介服務合同。這類合同大多是中介服務機構提供的格式合同,條款內容包括:當事人姓名或名稱、住所,中介服務項目的名稱、內容、要求和標準;合同履行期限;收費金額和支付方式、時間;違約責任和解決糾紛方式;當事人約定的其他內容。按慣例,房地產中介服務人員不能以個人名義接受委托,必須由其所在中介機構統一受理委托,簽訂書面中介服務合同。

    盡管人們的法律意識普遍增強,在接受房地產中介服務時,都具有訂立合同的意識,但是由于欠缺統一管理,以及中介機構私欲的膨脹,一些中介機構和人員“渾水摸魚”,乘機規避法律,擾亂整個中介市場的秩序,各種違規甚至違法行為正日益引起人們的普遍關注。具體而言,中介違規行為包括:(1)不具備資質條件的無證無照經營;(2)非法轉讓、租借執業證書,允許他人以自己的名義從事房地產中介業務;(3)同時在兩個或兩個以上中介服務機構執行業務;(4)索取收受委托合同以外的酬金或其他財物,或者利用工作之便牟取其他不正當的利益;(5)私拿“回扣”,實行低價格惡性競爭;(6)與一方當事人串通,損害另一方當事人利益;(7)利用內幕信息,與自己或有利害關系的人交易;(8)發布虛假成不實信息欺詐當事人;(9)利用職業便利“炒房”,從中非法賺取差價;(10)執業過程中存在過錯或重大過失,給當事人巨大損失;(11)法律、法規禁止的其他行為。除違規外,有些行為同時還構成違法,如前文所述的案例中提及的挪用、侵占房款等行為,情節嚴重的甚至還會觸犯刑律。

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p;  中介違規行為,擾亂了房地產交易市場的正常秩序,挫傷了消費者積極的消費心理,損害了房地產開發商和購房者雙方的利益,對刺激消費、拉動內需、帶動國民經濟增長都將產生一連串的惡性影響,房地產資本市場欲實現強式效率也必將成為泡影。可見,中介違規行為危害大、涉及面廣,足以引起立法界和理論界的關注。

    (三)有關規制房地產中介服務行為的立法現狀

    遺憾的是,到目前為止,我國房地產中介服務方面的法律法規正處于建立框架過程中,體系尚待完善,尤其是法律以及高級別的法規還相當匱乏,而且規定過于籠統原則,缺乏可操作性,有許多方面法律關系的調整還難以涵蓋。許多房地產專著要么對中介服務行為只字未提,要么就是一筆帶過。現有的《城市房地產管理法》從法律上界定了房地產中介行業的商業性質,意即每一個依法成立的中介服務機構,在法律地位上都是平等的,不存在管理與被管理、領導與被領導的區分。但是從法條本身看,該法又具有濃厚的行政法的色彩,除對房地產中介機構的設置進行規范外,并沒有將房地產中介服務行為置于平等主體之間的民商法的調整范圍之下,至于中介機構的權利、義務、責任等等更是涉

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