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對商品房預售認購書法律效力的探討

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  樓市中購房定金糾紛一直高居眾多投訴之榜首,而該糾紛產生的最主要原因就是在簽約購房合同之前要簽一份認購書并交納數額不菲的定金,如買受人不能在出售人限制的期限內與其簽約購房合同,則出售人有權沒收定金。筆者就該認購書的法律效力及其存在意義在此作一番探討。

  第一,筆者以為認購書是一種雙方在平等自愿的基礎上簽約的預約合同,具有法律效力,其存在也符合我國現有法律規定。

  按照民法理論,合同可分為本約和預約。預約是指當事人雙方約定將來訂立一定合同的合同,將來應當訂立的合同稱為“本約”,而約定訂立本約的合同,稱為“預約”。在預約中,本合同在預約成立時尚未成立,預約合同的成立和生效,僅僅只是使當事人負有將來要訂立本合同的義務。兩者之間具有不同的性質和法律效力,不能混淆。預約合同當事人的義務是訂立本合同,所以,當事人一方只能請求對方訂立合同,而不能依預約的本合同內容請求對方履行。

  認購書的成立與生效只是對當事人在可預見的期限內有簽約購房合同的義務,其“本認購書簽約之日起十日內正式簽約”,只是預售人向買受人發出了在十天內其有簽訂購房合同的義務,而不是向買受人發出簽訂購房合同的要約。約定在一定時期內有簽約購房合同的義務,只是對一個后啟簽約行為來時要有簽約意圖的約束,而不是對將來要簽約的內容進行先期肯定。因此,筆者認為,認購書其實是一份預售人向買受人發出的訂立本合同的預約,屬于債權合同,適用一般合同法的規則。

  簡單地說,某人簽約了認購書,只要其在規定的期限內根據認購書的條款去和預售人洽談購買的具體事宜,即可認為買受人已經履行了義務,至于是否洽談成功并簽訂合同則是另一新的合同事宜了。

  另有觀點認為,預約是一種附期限的民事法律行為。所謂附期限的民事法律行為,是指當事人在法律行為中規定一定的期限,把期限的到來作為法律行為生效和失效的根據。從表面上看,“本認購書簽約之日起十日內正式簽約”,這似乎約定了一段合同正式生效的時間。但實際上并不以然。因為在附期限合同中,合同已經成立,只是因為當事人在合同里約定了在一定時期,在該期限到來后合同才生效。但在認購書簽約之時,當事人之間根本沒有成立正式的購房合同關系,故也就無所謂附期限的合同了。

  其實,在現實生活中,類似認購書的預約合同是經常化的,如簽訂廣告合同時需要預約廣告版面、想投資證券業務的則需要預約開戶、讀者預約借閱熱門圖書、預約專家看病、商人在洽談投資之前的預約面談等等,其法律性質其實與認購書是一樣的,都是為后一個正式合同的預先約定。只不過一般的預約由于涉及標的數額小,雙方權利義務簡單明了,沒有認購書這么引人矚目而已。

  第二,認購書成立且有效的法律條件。

  當前,絕大多數意見認為,認購書只有包括以下條款才能算是有效的:第一,約定特定商品房不得再向第三人出售;第二,按照認購書約定的主要條款簽約購房合同;第三,在約定的期限內洽談訂立買賣合同;第四,在雙方不能就此主要條款達成一致時,按照雙方約定或法律規定或交易慣例或公平原則解決簽約糾紛。

  誠然,合同成立的核心條件是當事人的意思表示一致,但這并不表明認購書必須內容清晰、明確且對將來要簽約的購房合同的主要內容要有約定才算成立。

  根據我國合同法規定:承諾通知到達要約人時生效,承諾生效時合同成立。依法成立的合同,自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的,依照其規定。一項要約要有法律效力則其須有確定的和完整的內容,也即具備足以使合同成立的主要條件。但究竟怎樣才算是具備了使合同成立的基本條件,法律對此并無強制性要求。《聯合國國際貨物銷售合同公約》第14條中規定:“向一個或一個以上特定人提出訂立合同的建議,如果十分確定并且表明發價人在得到接受時承受約束的意旨,即構成發價。一個建議如果寫明貨物并且明示或暗示地規定數量或規定如何確定數量和價格,即為十分確定。”根據此條之意,很顯然,要求貨物是明確的,數量和價格只要能夠確定即算是滿足了要約的條件。而美國統一商法典的規定更是簡單:一個貨物買賣合同只要有標的和數量就是一個成立生效的合同,價格、履行地點、時間及違約責任都可以事后確定。

  買受人根據預售人公開發出的要約邀請前來考察其所出售的標的(即預售的商品房),這時候買受人向其提供事先早就擬好的認購書,這行為顯然是預售人向買受人發出了要約,因為其希望買受人能根據其提供的認購書的內容與其簽約即承諾。而一旦買受人表示愿意與其簽約則表明其發出了承諾即接受了認購書對其的法律約束力。這時候預約即宣告成立且有效,而無論是否書面簽約或口頭承諾,也無論是否認購書內容是否完整,只要其具備了特定的商品房即可。至于數量多少,筆者以為也可以省略。首先,購買商品房不同于動產貨物,每個都可以相同且相等,所以如果沒有約定數量,從一個到一千個,其對出賣人產生的利潤及費用相差會很懸殊的。但商品房屬于不動產,其在預售時通過效果圖很明確地向買受人表明其能夠提供的所有商品房,同時通過空間坐標表明了某個特定的商品房座落在哪個層次、哪個位置、哪個朝向,即每個商品房都存在于某個特定的空間,我們也可以理解為不存在完全相同的商品房。其次,由于商品房的售價巨大,現實中很少有買受人會同時購買2個商品房以上的數量。退一步說,此時,由于商品房的質量、價格、面積、交付期限等最主要的條款都沒有涉及或者說大概涉及,因此細談商品房購買數量也是毫無意義的。

  第三點是如何界定認購書的違約責任。

  對于購房過程中不履行認購書義務的違約責任,一種觀點是:在雙方不能訂立購房合同時,一方可以將認購書的內容視為買賣合同的內容,可以請求對方履行,或訴請裁判機關裁決并以裁決書作為買賣的依據。如果違約方不能履行,則違約方要賠償守約方的損失,損失包括守約方的期待利益損失。

  筆者認為,認購書只是一份預售人向買受人發出的訂立本合同的預約,其法律效力僅僅只是使當事人負有將來要訂立本合同的義務。購房者只要在一定期限內根據認購書約定的條款和日期有來和預售人簽約購房合同的意圖且真實地履行了其意圖,則其行為實際上是履行了認購書予其約定的義務。至于購房合同雙方有分歧無法達成協議,則屬于另一法律行為,和認購書無必然的關系。認購書約定的定金,如果屬于購房者無意前來和預售人根據認購書約定的主要條款洽談購房合同簽約,則預售人有權不予以返還。除此之外,預售人沒有扣押定金的法律依據。此時的定金性質應屬于解約定金,本質上也就是違約方向守約方賠償的信賴利益損失。這種定金最大的特點就在于通過定金的放棄和加倍返還而給予了當事人解除合同的權利和機會。

  我們顯然不能認為因認購書中對將來簽約的本合同主要條款包括價款、付款方式、房屋面積、結構等都有明確約定而視為將來簽訂購房合同是對其的細化、補充或變更。如果真是具有這種功能,則認購書就成了合同的一個重要組成部分,將來要簽約的本合同其實只是對認購書的條款更詳細的修改和協商而已。如真是這樣,則豈不是將簽約購房合同時間提前了么

?預售人在提供購房合同同時標明購房合同簽訂后認購書即失效的條款又如何解釋?

  比如說,某買受人與預售人約定了在10日后要向預售人購買5個商品房,價格每平方米3000元。10日買受人如期前往與預售人洽談,雙方對數量和價格都沒異議,但對違約責任卻無法達成協議。此種情況下,預售人如因此以買受人違約而沒收定金,則顯然是缺乏法律支持的。

  簽約購房合同本身是一個獨立的法律行為,當事人在合同的條款上當然可以反復磋商。如果由于合同的條款意見不一致,可視作無法達成一致而無法簽約,約定的定金就應該退回,這并不影響購房書的法律效力。因為當事人已經履行了認購書約定的簽約義務,只是因為雙方就有關條款存在爭議而無法達成一致協議,根據當事人意思表示一致是合同成立的核心條件,當事人當然有權放棄簽約的權利。

  基于上述認識,筆者以為在認購書中規定“因認購人過錯不訂立買賣合同時,定金由預售人沒收”,以及“因預售人過錯不訂立買賣合同時雙倍返還定金”的定金條款并非一定有效。因為此類約定含糊不清,且太過于概括性,實質上是抹殺了違約的種類、程度,根本無法起到督促當事人簽約合同義務的特定目的,反而會給不法者有乘機預設定金陷阱之機

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