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關于房產中介欺詐行為分析

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  摘要:

  隨著上海房地產市場的不斷發展,上海房產中介市場也在日益壯大。人們通過房產中介咨詢、購買、出售、租賃房產已經是很普遍的現象。房產中介在房產交易中的地位日益上升。據有關部門統計本市約50%的新建商品房銷售和90%的二手房買賣是通過房地產中介企業實現的。本文通過對房地產中介市場的詳細了解,其中存在的主要欺詐行為有:

  1. 以包銷的名義,隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易,獲取傭金以外的報酬。

  2. 從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。

  3. 無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。

  4. 房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。

  5. 房地產經紀組織濫用自己的優勢地位,利用格式合同對相對人作出不合理、不公正的規定。

  6. 房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。

  7. 各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語,以及未經登記發布房地產印刷品廣告。

  這些行為損害了消費者直接的經濟利益,并且間接損害了國家利益,擾亂了房地產市場正常的操作、運行秩序。如何防范并解決這些問題,筆者提出了些建議:

  在房產交易場所通過發放宣傳單提醒購房者,注意區別居間合同與行紀合同中這兩種行為。購房前認真索取中介機構的營業執照、執業資格證書等證件;對于所謂的“可轉換產權房”應當向房產管理部門咨詢了解該房產的真實情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應當負責的賠償責任。對于房產中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上,凡標明符合合同要約要件的內容,視為要約作為合同的附件,一并寫入合同中,以此約束相對方。達成協議后,對辦理產權過戶手續,購房者應當本人親自辦理,以避免產權無法過戶風險等

  一、目前房產中介發展現狀

  隨著上海房地產市場的不斷發展,上海房產中介市場也在日益壯大。上海市房產中介企業已迅速發展到了8萬余家,人們通過房產中介咨詢、購買、出售、租賃房產已經是很普遍的現象。

  為了加強房地產中介服務管理,維護房地產市場秩序,保障房地產活動當事人的合法權益,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定,對房地產中介服務進行了定義:房地產中介是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。包括了以下——

  1. 房地產咨詢,是指為房地產活動當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。

  2. 房地產價格評估,是指對房地產進行測算,評定其經濟價值和價格的經營活動。

  3. 房地產經紀,是指為委托人提供房地產信息和居間代理業務的經營活動。

  房產中介在房產交易中的地位日益上升。據有關部門統計本市約50%的新建商品房銷售和90%的二手房買賣是通過房地產中介企業實現的。可以說大部分的房產交易行為是通過中介機構進行,中介機構溝通買賣雙方起到了一個橋梁的重要作用。

  尤其在私人之間的房屋買賣中(即二手房轉讓),由于很多買方與賣方互相不認識、不了解,可以說信用無從談起:買方擔心給了錢,拿不到房;賣方擔心買方不是一次性支付全部款項(如要辦理銀行貸款),分幾次支付,會不會拖泥帶水拖延付款等等。這時,房產中介機構出現,中介方是以單位的名義出現,并且經過國家行政部門的審批,具備經營資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息,調停買賣雙方之間的爭執;而且買賣雙方需要辦理產權轉讓等手續,更需要中介機構提供專業意見、協助辦理。因此房產中介的產生與發展正是我們社會經濟發展所需要的。但是,由于房產中介行業進入門檻相對不高,因此也就良莠不齊,大多數中介機構奉公守法、誠實經營、在幫助消費者購置產業提供了優質服務。但也有不少不良中介機構存在了欺詐行為,侵犯消費者的合法權益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進行具體分析。

  二、房產中介市場現實存在的欺詐行為

  1. 以包銷的名義,隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易,獲取傭金以外的報酬。

  委托人一般分兩種:房產開發企業和私有房產權人(自然人)房地產開發企業委托中介服務機構銷售商品房的,受托機構應當是依法設立并取得工商營業執照的房地產中介服務機構。房地產開發企業應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同,委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。 受托房地產中介服務機構銷售商品房時,應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產中介服務機構銷售商品房時,應當如實向買受人介紹所代理銷售商品房的有關情況。 受托房地產中介服務機構不得代理銷售不符合銷售條件的商品房。

  同樣,自然人委托房產中介機構銷售商品房的也應當參照上面開發企業委托的方法辦理。同時根據商品房銷售管理辦法 (2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過 自2001年6月 1日起施行)第二十八條規定: 受托房地產中介服務機構在代理銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。

  從法理上說,房產中介機構主要是房產經紀人,對委托購房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為,而不是表面上的行紀行為。經紀人應當在銷售商品房時提供:房源信息、銷售價格外,表明收取傭金,即按房產成交價格的3%~5%之間提取傭金。

  而現實上,很多房產經紀向購房者提出“包銷”,即所銷售的房產統一報價,說價格已經包括傭金,或者誤導購房者“免傭金”。實際上購房者與售房者之間很難了解到真實的出售價格。其中的差價由房產經紀賺得,也就是所謂的“賺差價”,這明顯違反了上述法律規定。

  2. 從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。

  上海市房屋土地管理局《關于禁止成套獨用住房使用權買賣的通知》滬房地交(1999)0786號規定:“三、各類經紀中介服務機構不得從事成套獨用住房使用權買賣的居間介紹、代理和提供咨詢等業務;不得掛牌、展示、提供或利用房地產網站、刊物等信息載體登載成套獨用住房使用權買賣信息。”

  目前,上海可進入市場買賣交易的房屋既有產權性質的房屋,也在使用權性質的房屋,這里的使用權房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策購買的公房。由于權屬性質不同,其市場價格及法定的權利義務有較大區別。

  區分擬購房屋的權屬性質,應以驗看憑證為準。有房地產權利證書(或房屋權利證書)的即為產權性質房屋,憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權性質。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋屬性概念。是指:上海的房改政策規定,職工(原承租人)可按房改售房的價格及優惠政策出資購買的產權的房屋。是指“成套獨用”的原公有住房。

  現行法規不允許可售

公房以使用權的性質進入市場買賣,可售公房買賣必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買房手續后,再以產權的性質賣給購房人的程序操作。這就是人們通常說的“二步并一步走”的政策。

  按照《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》 (1999年4月22日中華人民共和國建設部令第69號發布 自1999年5月1日起施行) 第五條 已取得合法產權證書的已購公有住房和經濟適用住房可以上市出售 ,但有下列情形之一的已購公有住房和經濟適用住房不得上市出售:

  (1)以低于房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房價款的;

  (2)住房面積超過省、自治區、直轄市人民政府規定的控制標準,或者違反規定利用公款超標準裝修,且超標部分未按照規定退回或者補足房價款及裝修費用的;

  (3)處于戶籍凍結地區并已列入拆遷公告范圍內的;

  (4)產權共有的房屋,其他共有人不同意出售的;

  (5)已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的;

  (6)上市出售后形成新的住房困難的;

  (7)擅自改變房屋使用性質的;

  (8)法律、法規以及縣級以上人民政府規定其他不宜出售的。

  根據上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二OOO年四月二十七日頒發的《公有住房出售中有關問題的處理意見》中對關于公有住房出售的范圍界定為:

  (1) 由部隊或其他系統單位職工免租使用的房管部門所有的獨用成套公有住房,可以出售。

 

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