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海南特區房產合同糾紛案件中認定合同效力的原則和無效合同處理的原則

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  一、合同效力及房地產合同效力的概述

  合同的效力,又稱合同法律效力,是指法律賦予依法成立的合同具有約束當事人各方乃至第三人的強制力。那么,怎樣的合同才能對當事人或第三人產生法律上的約束力呢?當事人訂立合同是一種經過合意的民事行為,如果符合法律規定的條件,則是一種民事法律行為,在法律上產生約束力。《民法通則》第五十五條規定:民事法律行為應具備下列條件:(一)行為人具有相應的民事行為能力;(二)意思表示真實;(三)不違反法律或者社會公共利益。也就是說訂立合同的行為如果符合上述條件就是民事法律行為,合同在法律上就產生了約束有關當事人和第三人的效力,否則不產生法律效力。

  不產生法律效力的合同為無效合同。原《經濟合同法》第七條規定了合同無效的幾個條件:(一)違反法律和行政法規的合同;(二)采取欺詐、脅迫等手段所簽訂的合同;(三)代理人超越代理權限簽訂的合同或以被代理人的名義同自己或者同自己所代理的其他人簽訂的合同;(四)違反國家利益或社會公共利益的經濟合同。經濟合同被確認無效后,當事人依據該合同所取得的財產應返還給對方,有過錯的一方應賠償對方因此所受的損失;如果雙方都有過錯,各自承擔相應的責任。1999年10月1日起施行的《中華人民共和國合同法》規定合同無效的條件是:(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;(二)惡意串通,損害國家、集體或第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定。因無效合同所取得的財產,應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償;有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。

  房地產合同是眾類合同中性質較為特殊的一類合同,此類合同的訂立不僅要遵守《民法通則》,原《經濟合同法》、新《合同法》等的規定,所訂立的合同還應當到有關土地管理部門、房產管理部門辦理相關的批準、登記等手續,合同方能產生法律效力。作為海南特區來說也不例外。但是前些年海南房地產由于盲目開發、缺乏預見和規劃,使房地產市場發展過熱、過快,加之當時有關這方面的法律法規不健全,出臺滯后,造成海南房地產市場混亂,經濟活動無章可循,直到1995年1月1日《中華人民共和國房地產管理法》開始施行,這種現象才逐漸得以緩和,海南房地產市場也才開始逐漸步入正軌。

  二、房地產合同糾紛的處理原則

  盡管在95年后房地產開發經營活動有了法律的保障,但是95年之前因無法可依和客觀因素的影響而遺留下來的房地產開發經營活動方面的糾紛卻不少;而且即使是在95年之后,因整個海南大氣候仍處于轉型、過渡階段,一些房地產開發經營活動和涉及房地產方面的其他活動仍然是不甚規范,法律法規在實際適用中存在有沖突,如此引起的糾紛亦很多。如何解決,關健在于如何認定因房地產開發經營或涉及房地產活動而訂立的合同的效力。筆者認為,對《房地產管理法》施行之前和這之后當事人訂立的合同,應當根據特定的經濟環境和現實狀況,在不違背立法本意的前提下,綜合考慮,對合同效力作出準確、合法、合理的認定,以便更好地解決現存的房地產糾紛。

  在此,筆者想首先介紹一個典型案例來具體分析房地產合同的效力,即原告海南省工業廳訴被告中華人民共和國建設部、中國房地產開發海南公司房屋買賣糾紛案。該案案情是:1991 年9月25日,原告海南省工業廳與被告中國房地產開發海南公司、建設部海南咨詢服務中心簽訂了一份《合同書》,約定:兩被告將位于海口市美舍河開發區白龍南路的宿舍樓一幢轉讓給原告,房屋為框架結構64套,建筑面積為6644平方米,共計房款為565萬元,房屋交付時間為1992年7月30日之前,付款方式為自本合同生效之日起三天之內,一次性付定金人民幣100萬元,一個月后再付100萬元,余款在工程竣工驗收交付使用一個月內付清。在原告付清房產轉讓款后五日內,雙方到房產管理部門辦理房屋產權過戶手續,費用按國家有關規定辦理。合同簽訂后,原告依約分五次給建設部海南咨詢服務中心支付共計人民幣565萬元,被告中國房地產開發海南公司于1993年1月10日將宿舍樓交付給原告使用,之后,原告以房改方式將房屋出售給本單位的職工,現均已裝修入戶居住使用達四年,因兩被告一直未能給原告辦理上述房產的過戶手續,遂成訟。再查:兩被告出售給原告的房屋的土地使用權屬于建設部海南咨詢服務中心,系行政劃撥用地,尚未辦理土地出讓手續,經原海口市國土局批準用于建設綜合服務大樓,作為城市規劃、建設技術、房地產方面咨詢業務場所。建設部海南咨詢服務中心系中華人民共和國建設部于1988年7月27日在海南設立的,其經營范圍是開展城市規劃、建設技術、房地產方面的咨詢業務;1992年該中心因歇業被海南省工商行政管理局吊銷。

  從上述案例可見,原、被告所訂立的合同及合同內容有幾個方面是不合法的。首先主體上建設部海南咨詢服務中心不具備房地產開發經營資格,無權訂立房屋預售合同;第二、該合同的標的物所依附的土地是行政劃撥用地,建設部海南咨詢服務中心未依照《劃撥土地使用權管理暫行辦法》的有關規定,辦理土地使用權出讓手續并繳納土地出讓金;第三,該房屋所依附的土地原批準的用途是建設綜合服務大樓,非住宅商業用地,而建設部海南咨詢服務中心未經批準即擅自更改土地用途進行商品房開發和經營;第四、合同在訂立時,所建房屋也未達到當時法律法規規定的預售條件。很顯然,原、被告訂立的合同違反了《民法通則》、《經濟合同法》有關合同生效的規定,以及違反土地使用權管理的有關辦法,完全符合認定無效合同的條件,本應當認定為是無效合同,按無效合同來處理。但是在此案中,有一個特殊的情節,即原告已將取得的房屋以房改的方式出售給本單位職工,職工們均已裝修入戶居住達四年之久,如按無效合同來處理-返還房產給兩被告,那么無辜職工們的利益將受到嚴重的損害,而且也將嚴重影響生活和工作,而且事實上在全案的審理過程中,職工們的反響是最強烈的。另外,在合同的訂立過程中,原告及兩被告均存在不同程度的過錯。最終該案以認定合同有效來判決,并經終審維持結案,筆者認為這樣處理是完全符合立法本意的,也達到了應有的社會效果。

  上述案例是眾多案例中的一個,但是具有代表性和典型性。它突出反映了房地產開發經營案件中存在的連鎖關系,它讓我們清楚地看到審理此類案件不僅僅只是處理開發商與第一手買受方之間的關系,而且還要充分考慮以標的物為焦點的一連串的合同關系,因為以買賣關系牽頭的一連串的合同關系層層相扣的,其中兼雜有抵押關系、租賃關系、合作關系等等,若處理不當,將會引起惡性循環。故結合此典型案例,筆者認為在認定合同效力時應遵循以下幾個原則:

  (一)遵循立法本意,維護社會穩定原則

  我國制定的原《經濟合同法》第一條規定:為保障社會主義市場經濟的健康發展,保護經濟合同當事人的合法權益,維護社會經濟秩序,促進社會主義現代化建設,制定本法。1999年制定的統一《合同法》的第一條規定:為了保護合同當事人的合同權益,維護

社會經濟秩序,促進社會主義現代化建設,制定本法。“從上述法律規定我們可看出,無論是以前的《經濟合同法》還是現在的《合同法》,它制定的根本目的就是為了保護當事人的合法權益,維護社會經濟秩序,最終促進社會主義現代化建設。法律是發展和進步的保障,而穩定是一切社會發展和進步的前提,兩者相輔相承,共同推動社會進一步向前發展共同促進社會主義現代化建設。作為執法機關,我們的目的也就是為社會發展和進步掃清障礙,我們的任務是化解社會的矛盾,調和不利因素,所以執法機關審案判案應該通透法律的立法本意,以穩定大局為本。

  當前我國社會經濟發展的速度較快,各類經濟關系也紛呈復雜,最近中國又面臨加入WTO,經驗的不足和客觀形勢的影響使我國法律法規存在不甚完善和出臺滯后的現象,使法律本身和現實狀況存在差異和矛盾,這是不可避免的。比如前述的案例,如果從絕對的法律角度說,合同確認無效是無疑的,但是一旦確認合同無效,矛盾就會激化,這就是沖突所在。

  具體來說筆者認為第一、諸如此類涉及到眾多的散戶的利益或內部集體的利益、買斷產權的、具有連鎖關系的房地產開發經營方面的糾紛,如果僅僅是因為土地轉讓、報建、規劃方面的手續欠缺或不全,而依據省政府、市政府的根據經濟狀況制定的規定,可以補辦、補全這些手續的,有關的合同應該認定有效,按有效合同來處理,依據各方過錯,承擔相應的違約責任。在這里筆者還想說明一點,依照法律規定,承擔違約責任的方式是采取補救措施或賠償損失、支付

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