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關于如何妥善處理墊資建房糾紛案件的專題調研分析

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

    「摘要」建筑安裝施工合同糾紛是當前房地產糾紛案件中的占比重較大的一部分,其中墊資建房而導致糾紛是突出的一種。該種糾紛的形成與目前我國建筑市場的不規范,及相關法律的不健全有直接的關系。從目前我院受案的情況看,此類糾紛為數不少,多數表現為提供墊資一方因在施工中墊資過高,無力繼續承擔的情況下,而要求建設方給付工程款。而建設一方則要求繼續按合同履行。法院在審理該類糾紛中,如對有關建筑施工的程序了解不透,政策尺度掌握不一,特別是對產生"墊資"的原因、性質及后果未做深入了解的話,其處理結果將不能得到好的社會效果。

    正確處理這種糾紛的前提,應首先明確產生糾紛的前因、性質及后果,只有這樣才能總結出適合當前建筑市場現狀的審判思路。

    一、墊資建房的原因

    在建筑安裝施工合同的履行中,由于涉及施工的問題多種多樣,故作為建設單位(甲方)和施工單位(乙方)在合作中可能會發生多種類型的爭議,例如有關工程質量、工期、工程結算等問題。近年來,由墊資建房所引發的糾紛呈明顯增加趨勢,逐漸成為建筑安裝合同糾紛中的主要表現。

    (一)何為墊資建房

    根據《建筑安裝承包合同條例》的規定,建安合同中,建設單位與施工單位的《建筑安裝承包合同》一經簽訂,建設單位即應依約先向施工單位預付一定數量的工程備料款,該款一般為總造價的30%;施工單位以此來啟動工程。以后建設單位再分次按施工的形象進度撥款,直至工程完工,建設單位應支付工程結算款總額的90%-95%,剩余5%-10%做為建設單位留置的質量保證金。工程保修期內的維修費用,從此款內撥付。保修期滿后,余款付清。在此,工程的資金來源應為建設單位貸款或自籌,且建設單位應保證按時按量撥款。相對而言,施工單位的義務主要為嚴格按照施工圖紙施工,保證工程質量并按合同規定的時間如期完工和交付。

    墊資建房,顧名思義,即是由施工單位通過向銀行貸款或自籌先行墊付工程資金,從而無形中免除了法定的建設單位義務。一般來講,實踐中往往為施工單位首先分期分批墊資施工建設單位在合同約定的每一施工段結束后再支付該施工段款項的一種結算模式。換句話講,就是施工單位自己先掏錢給建設單位建房,建好后,建設單位再付款的一種合同方式。墊資建房違背了施工合同的法定流程,為國家政策所不準許。但墊資建房的糾紛仍層出不窮,這就是我們所要探討的問題。

    (二)產生墊資的原因

    墊資建房是我國房地產業不健康發展的一種產物。一般來講,作為施工單位,其承接工程的目的,就是為通過工程款獲取施工利潤。但由于我國房地產市場尚處于發育階段,特別是在房地產開發中,相關法律法規不健全、不配套,尤其是有關建筑工程公開招投標的競標程序未法律化,即便是頒布了有關政策、法規,也缺乏有效強制力保證實施。造成在建筑市場中,一些未經過公開招標程序而產生的"人情合同"非常之多。施工單位,特別是一些實力雄厚的建筑公司為了在競爭中擊敗對方,拿到工程合同,不惜壓低報價,或以其他不正當的競爭方式來爭取合同。承諾墊資施工即是其中一種方式。同時,其他中小建筑企業為生存,也不惜以向銀行貸款為代價以墊資方式參與競爭。在上述方式中,最大的受益者即為建設單位。因為一些資金不足的開發商,僅憑有關部門批準的立項、規劃手續,就可以通過施工單位墊資方式進行施工,而一分錢不花地等著建筑物的落成。更有甚者,有些開發商是以房屋的預售、銷售款來支付工程款,而將市場風險全部轉嫁給施工一方。如在筆者承辦的幾宗該類案件中,建設單位雖已實際占用了或已預售出建筑物,但開發商寧愿以此款去開發新的項目,工程款卻遲遲不予結算。最終導致工程因缺乏資金而陷于停頓。這就是墊資施工建房易出現矛盾的主要原因。

    如上所述,施工單位承擔了本應由開發商(建設單位)負擔的還貸風險及市場風險。有些觀點認為,墊資建房屬于建設單位與施工單位的糾紛,且墊資行為是施工單位自愿的意思表示,如施工單位無法繼續履行約定,無能力提供充分的施工資金,違約責任應由其自行承擔。但從客觀上講,墊資建房存在極大的社會危害性。由于在市場競爭中,施工單位較發包方是相對弱者,為了拿到合同,不惜以墊資為代價。而資金來源中的一部分為自籌資金,另一部分通常是由貸款而來,并以其先行起動工程。在施工過程中一些材料費、設備費用往往通過賒欠其他單位的費用實現。與此同時,施工單位為減少資金投入及加快工期進度,在施工中偷工減料、拖欠工人工資、材料費的做法屢屢發生,以此來緩解資金的緊張。由于施工單位工程款的回收情況取決于開發商的經營效果,一旦開發商銷售業績低于預計水平,就會導致建設單位無力支付工程款的問題,從而一系列問題均會相伴而來。所以,一般在墊資糾紛案件審理過程中,除有建設單位與施工單位的工程款糾紛外,還常伴有施工單位與施工工人的勞務費糾紛、與材料商的材料款糾紛、與銀行的借款糾紛及工程質量暇疵等諸多問題。另外,因在施工中,隨著市場的變化,原材料、人工費等難免存在有調整變化,且墊資者還將承擔銀行利息及逾期罰息等,這些政策變化而產生的經營風險無疑也會添加到施工單位的身上。在筆者承辦的幾起墊資糾紛案中,上述幾種糾紛并存,與之相關連的訴訟近幾十起之多,致使某些矛盾(如拖欠工人勞務費)的激化,造成了嚴重的社會問題。而作為建設單位,由于是由施工單位墊資,在資金上并無壓力,其給付工程款一般是從預售、銷售房款中支取。故雙方合同約定能否完全順利履行,主要憑借房屋預售、銷售情況而定。如房屋未能銷售業績不佳,建設單位一般總是以各種借口拒付、拖欠或克扣工程款,即使是順利銷售出房屋,建設單位也總是先考慮再次開發的用款,而對拖欠的工程款采取盡可能的回避、拖延態度。同時,如果在房屋建成之后施工單位仍無法回收工程款,勢必面對銀行、材料商、施工工人及其他債權人的強大壓力;為了盡快解決債務困擾,施工單位不得不勉強滿足建設單位的各種不合理的要求。例如在工程款結算上的讓步、對搶工費及其他獎金的讓步等。由此可以看出,墊資建房行為對嚴重損害了施工單位的權益,且對建筑市場正常的經濟秩序存在潛在危害性,其負面影響甚至波及社會諸多行業。

    二、墊資建房的性質

    墊資建房從表面上看是甲、乙雙方自愿的一種合同方式,它可以使建設單位在自有資金短缺的情況下,通過施工單位提供資金的做法及時啟動工程。施工單位亦可在承攬到工程的同時,防止停產損失并獲取施工報酬和利益。從總體來講,

墊資施工對施工單位而言只能在市場競爭中體現一些優勢,往往施工單位無法對施工期間墊資款項的利息等提出要求。故從表象上看,僅為一種合作的方式而已。但是,墊資建房掩蓋了建設單位(開發商)資金不足的事實。國家有關規定明令指出,開發商對建設項目的實際投入必須到達一定的形象部位及投入量,方能允許預售。躲避開工前的審計,不僅欺騙國家,且受害的不僅是墊資施工的施工單位,更主要的是廣大消費者。其次,開發商建房的目的是為了出售,本身應屬其經營行為的生產環節,為其生產環節籌措資金建房是經營者承擔經營風險的義務。第三,利用他人資金生產,又不承擔風險及法律責任,帶有的更大欺騙性還來自同行業的影響。一方面冒充經濟實力雄厚,欺騙消費者,使用不正當的手段搶占市場,擠垮同行,破壞正常的房地產市場。另一方面將其市場風險轉移他人,又不承擔法律責任。該種方式的實質是兩個非金融企業之間的資金拆借,它不僅嚴重的破壞了建筑市場的公平競爭環境,而且也擾亂了金融市場的正常秩序。我國法律、法規對企業之間的非法資金拆借行為是嚴令禁止的,在此不一一贅述。故墊資施工行為從根本上講違反了國家法律、法規的規定,為無效行為。

    三、審理實踐中對墊資建房案件的處理的原則

    筆者在對幾宗類似案件的審理過程中,發現墊資施工往往會導致多種案件產生,也就會引起多方面問題的連鎖反應。在此,筆者認為處理該類案件首先應注意以下幾個原則問題:

    (一)及時處理原則

    由于訴訟期間建筑施工合同停止履行會涉及多方面的利益,對建設單位而言按時交付工程可以如期將房產投入市場以獲取利益;施工單位在審理過程中不免要承擔停工損失等;銀行貸款如不能及時返還會導致罰息的增加;材料商、

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