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從區分建筑物所有權角度對一起房屋相鄰侵權糾紛案例的思考

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

    原告余某某訴稱,原被告系上下鄰居,1997年9月起被告開始裝修住房,同年11月,原告發現自已衛生間上方有漏水現象,經交涉被告多次檢修未成,被告裝修房屋時將衛生間內的衛生潔具移到該衛生間的左側臥室內,并在該房內安裝了臺盆、便盆、浴缸等物品,1998年2月,原告以被告裝修改變房屋性質,將衛生間置于樓下臥室之上不道德及存在漏水問題為由,訴至法院要求被告恢復原狀。被告辯稱理由有三條:

    一、原告要求被告將擅自變更用途的部位恢復原狀,主張主體資格不當。被告購買的是全產權商品房,有自由支配、使用的權利,房屋性質為居住,將其中一間房改為衛生間,其性質仍是居住,沒有改變房屋性質。

    二、被告入住時曾與物業管理公司簽訂有“某某公寓公共契約”,原告無權以這份契約為據,因這是被告與物業管理公司之間的約定,原告無權引用為訴訟依據。

    三、被告只有權要求原告修復滲漏,并賠償原告損失,但不同意恢復原狀,原告也無權要求恢復原狀。

    該案一波三折,一審判決被告修復,不支持原告的恢復原狀的要求,該判決發生法律效力。但時隔二年,原審法院依職權提起再審,判決支持原告的主張,被告上訴,又被駁回。法院改判的理由是被告改變房屋用途且將有防水要求的衛生潔具裝在沒有防水處理的臥室內,而被告稱已做了嚴格的防水施工證據不足,不予采信。經過三次審理,法院態度發生了截然相反的變化,從不支持到支持原告的恢復原狀的訴請。

    本案法院對這個問題處理的很巧妙也很令人遺憾,法院以被告在臥室里裝配衛生潔具沒有證據證明已做了充分的防水處理為由,判令被告恢復原狀,即拆除新裝設備,而回避了涉及建筑物區分所有權問題,這本是一個在法院實務中對此項法律制度進行司法探索的機遇,可惜法院沒有深入研究就嘎然而止,不能不說是一個遺憾。

    從區分建筑物所有權制度的角度分析本案中的有關法律問題十分必要。

    一、我國建筑物區分所有權的現狀。

    在人類社會發展初期,建筑物一般為單層樓房,歸一個主體所單獨擁有,所以羅馬法中規定“建筑物之所有權屬建筑物所附土地所有人。”建筑物的物權主體單一而且清晰,但隨著人類人口增多、居住問題的產生及建筑技術的發展,在同一塊土地上建造多層或高層建筑已司空見慣,在一幢樓里存在多個所有權人,從而產生了建筑物區分所有權的概念與制度。

    這項物權法上重要的法律制度在我國法律上沒有得到充分重視與發展,相應地在法律上亦無建筑物區分所有權制度,原因是由于我國計劃經濟條件下采用房屋國家所有,個人只有使用權,房屋所有權人主體單一,沒有區分所有權制度生存的土壤。目前我國與建筑物區分所有權制度相關的法規是在住房制度改革后出現的,1989年11月21日建設部頒布的《城市異產毗連房屋管理規定》和1992年6月15日建設部頒布的《公有住房售后維修養護管理暫行辦法》是涉及到建筑物區分所有權問題的最早兩個法規,隨后又出現了居住物業管理條例等法規,逐漸開始完善我國關于建筑物區分所有權制度上的規定。但仍沒有明確提出建筑物區分所有權法律概念,還沒有形成完整的法律制度。

    二、區分建筑物所有權制度的內容。

    建筑物區分所有權指多個區分所有權人共同擁有一棟區分所有權建筑物時,各區分所有權人對建筑物專有部分所享有的專有所有權、對建筑物共用部分所享有的共用部分持分權、因區分所有權人之間的共同關系所生的成員權之總稱。是一項三權為主的復合權利。(《中國物權法草案建議稿》僅劃分為二項,專有部分所有權、共用部位所有權)

    1、區分建筑物所有權中的專有所有權:

    專有所有權是區分所有權的兩個基本靈魂之一,即專有性靈魂,是指區分所有權人對專有部分予以自由使用、收益及處分的權利。

    A.其權利內容為:

    (1)對專有部分的為客體而成立的單獨所有權與一般所有權一樣,具有絕對性、永久性、排他性,所有權人在法令限制范圍內得以自由使用、收益、處分專有部分,并排除他人之干涉;(2)相鄰使用權,區分所有權人為保護自己所有部分有時不得不使用上下左右相鄰的其他區分所有權人的專有部分,天花板漏水,必須從樓上著手修理,樓上區分所有權人必須容忍樓下區分所有權人利用自己的專有部分,無正當理由拒絕樓上所有權人則可能構成侵權(本案被告亦辯稱,當原告告知被告自己的房屋頂樓板由于被告裝修出現滲水時,被告曾主動要求到原告家中去修復,但由于原告執意不讓被告進入其房間而不能修理,責任不在被告。按建筑物區分所有權制度中相鄰使用權的規定,原告理應讓被告進入其房間修復)。

    B.其義務內容為:

    (1)不得違反全體區分所有權人之共同利益。區分所有權人行為達到何種程度可認為是違反了共同利益是很抽象的概念,一般要結合具體個案。依當地社會一般觀念加以區分。一般而言,下列情形可認為是對共同利益的損害:對建筑物不當毀損,如在裝修中比較常見的打掉承重墻的行為;未按專有部分本來用途和使用目的予以使用,如居住用房用來開餐館等;(2)維持建筑物存在的義務;(3)不得隨意變更通過專有部分的電線、水管、煤氣管等(4)應獨自出資修理其專有部分;(5)維護住宅環境的衛生和安寧,及所在地之善良風俗習慣。

    2、區分所有權人的共有部分持分權

    是區分所有權制度中兩個靈魂中的另一靈魂,即共同性靈魂,指建筑物區分所有權人依照法律或管理規約的規定,對區分建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的權利,如現在的生活小區,對區內停車所收費用享有的收益權等,其義務為按共用部分本來用途使用共用部分、分擔共同費用、維持與保有共用部分等義務;

    3、區分所有權人之成員權

    系指建筑物區分所有權人基于在一棟建筑物之構造、權利歸屬及使用上的不可分離的共同關系而產生的、作為建筑物的一個團體

組織而享有的權利與承擔的義務。也就是物業管理中的權利與義務。其權利為表決權、參與制定規約權、選舉及解免管理者權、請求召集集會、請求正當管理公共關系之事務權、請求收取共用部分應得之利益權、請求停止違反共同利益之行為(甚至可請求拍賣違反義務者的專有所有權,解除共同關系)等權利;其義務為:執行區分所有權人管理團體之決議義務、遵守管理規約之義務、接受管理者管理之義務等。

    結合本案,被告專有權行使問題:正如被告所稱,被告對其所購買的商品房享有建筑物區分所有權人的專有使用權,可以在法令限制的范圍內得以自由使用、收益、處分專有部分,并排除他人之干涉;這是被告方的權利,但另一方面,根據建筑物區分所有權制度,在享有專有所有權的同時,他還負擔有義務,即不得違反全體區分所有權人之共同利益、維護住宅環境的衛生和安寧,及所在地之善良風俗習慣。這里就產生了一個重大理論問題,即在中國現今歷史條件下,何為區分所有權人之共同利益、何為善良風俗習慣?這正是本案法院所面臨的機遇,若能在該案中對這些問題作比較正面的回答,在中國建筑物區分所有權制度上將是一個很有意義的判例和突破。

    日本一般規定, 區分所有權人下列情形屬違反共同利益的行為:

    (1)將專有部分供居住或所定用途之外使用;(2)搬入重物、骯臟惡臭物、危險物等;(3)帶有噪聲、振動或其他令人厭惡的使用行為;(4)變更建筑物專有部分的基本結構與外觀;(5)飼養有危害或干擾他人的動物;(6)體育用品或較重物品之任意投擲;(7)共用部分之不法占有或任意堆放物品;(8)新設、附加或變更電氣、煤氣、給排水等設施,使容量受到影響;(9)私自設置

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