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對當前房地產案件中幾個常見問題的調查分析

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

    「摘要」隨著市場經濟體制的逐步建立,房地產市場已發展起來,房地產的買賣、租賃等行為日趨活躍,由此也產生了為數不少的房地產糾紛案件。此類案件現已構成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問題很多,亦有多年以來未徹底解決的老問題。筆者結合審判實踐,對其中的幾個常見問題做了調查分析,在此略抒己見。

    隨著市場經濟體制的逐步建立,房地產市場已發展起來,房地產的買賣、租賃等行為日趨活躍,由此也產生了為數不少的房地產糾紛案件。此類案件現已構成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問題很多,亦有多年以來未徹底解決的老問題。筆者結合審判實踐,對其中的幾個常見問題做了調查分析,在此略抒己見。

    一、預售商品房按揭

    按揭是英語"MORTGAGE"一詞的粵語音譯,是一種擔保方式,指在樓宇建筑期內,商品房預購人將其與開發商(預售方)簽訂的《商品房預售合同》中預購人所應擁有的全部權益作為貸款的抵押物抵押給銀行,同時商品房預售方作為貸款擔保人,并保證銀行為第一受益人,如預購人或擔保人未能依約履行還款責任或擔保義務時,銀行即可取得預購人在《商品房預售合同》內的全部權益,以清償其對銀行的所有欠款。

    預售商品房按揭是一種特殊的擔保方式,銀行為按揭權人,預購人為按揭人,擔保人一般是銷售商品房的開發商。預售商品房按揭與抵押有相似之處,但又不完全等同于抵押。一般抵押權的標的是債務人提供的、其自己享有所有權或經營權的財產。而在商品房按揭期間,商品房實際上并不存在,按揭人無法取得所購商品房的所有權,他向按揭權人提供的擔保是在將來某一時間取得樓宇的權利,它是一種期待性利益,而非以實體形式存在的樓宇。商品房按揭的出現將期待性利益引入抵押標的范疇,豐富了我國傳統抵押標的理論的內容。

    預售商品房按揭具有以下法律特征:

    (1)預售商品房按揭是一種要式法律行為,應簽訂書面合同,并應到規定的房地產管理部門辦理登記備案手續;

    (2)預售商品房按揭是一種從合同,是為擔保主債權得以實現而訂立的;

    (3)預售商品房按揭合同是諾成性合同,合同一經成立即對三方當事人具有約束力。

    (4)預售商品房按揭是有償合同。銀行通揭業務收取貸款利息,除少數政策性無息貸款外,預售商品房按揭均系有償合同。  預售商品房按揭是近幾年才出現的,目前在我國尤其是在沿海地區,發展規模很大。它在一定程度上緩解了房地產市場資金緊張的狀況,使普通百姓擁有商品房成為可能,同時也為房地產開發商提供了融資手段,增加了建房資金。但我國的房地產管理法對預售商品房按揭尚無規定,與目前房地產業的發展狀況很不適應。審判人員在審理此類案件時只能依據法理。而銀行則大多制訂一些標準式合同,購房者與發展商只有簽約與否的選擇,而沒有就合同條款進行協商、修改的自由。這種狀況極不利于預售商品房市場的健康發展,筆者試舉二個案例說明之。

    案例一:個人甲與乙公司簽訂商品房預售合同,約定甲購買乙公司正在開發建設的商品房一套,價金為五十萬元,甲應分五次交購房款二十五萬元,余二十五萬元房款辦理銀行按揭。合同簽訂后,甲如約履行支付了二十五萬元購房款,要求乙交付房屋。乙公司稱甲應在全部付清購房款后才能入住房屋。甲認為合同中約定余款由銀行按揭提供,因而認為乙公司違約,起訴至法院。

    此案雙方當事人產生爭議的根本原因是對按揭的性質認識不清。預售商品房按揭的當事人有三方:購房人、售房方和銀行。按揭合同應當由三方當事人訂立,而此案中甲與乙公司雙方約定辦理按揭,實際并未辦理,因而按揭合同不能成立。鑒于雙方對付款方式尚未約定明確,該商品房預售合同應認定為尚未成立,由此產生的損失由雙方分擔。由于乙公司為房地產開發商,對有關按揭的規定應當了解,合同未能成立其有一定過失,因此應承擔主要責任。

    案例二:甲與乙公司簽訂商品房預售合同,約定甲購買乙公司開發的商品房一套,其中百分之四十房款由甲直接交納,另百分之六十房款由甲向乙公司指定銀行申請按揭貸款。甲按約定向乙公司交納了百分之四十購房款。在辦理銀行按揭之前,銀行通知停止辦理按揭貸款,此后雙方就如何付清購房余款協商不成。甲起訴至法院,請求解除購房合同、乙公司返還其購房款。

    此案雙方當事人對付款方式約定明確,且乙公司與銀行之間已有關于辦理按揭貸款的協議,但由于國家政策性調整,銀行停止辦理按揭,使雙方當事人之間合同無法履行。此案應適用情事變更原則,解除合同,雙方合理分擔損失。

    由以上兩個案例可以看出,我國預售商品房按揭中存在許多問題。這些都有待完備的立法來進行調整。建議立法部門在修訂《中華人民共和國城市房地產管理法》時,對此問題做出規定。

    二、無效房屋租賃合同的認定及處理

    房屋租賃,是指房屋所有權人或經營管理權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用,由承權人向出租人支付租金的行為。房屋租賃是一種民事行為,它適用民法通則關于無效民事行為的規定,"下列民事行為無效:(一)無行為能力人實施的;(二)限制民事行為能力人依法不能獨立實施的;(三)一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危,使對方在違背真實意思的情況下所為的;(四)惡意串通,損害國家,集體或者第三人利益的;(五)違反法律或者社會公共利益的;(六)經濟合同違反國家指令性計劃的:(七)以合法形式掩蓋非法目的的。"除此之外,房屋租賃行為還應受一些特別法的約束,如《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》等。根據《城市房屋租賃管理辦法》第六條的規定,有下列情形之一的房屋不得出租:(一)未依法取得房屋所有權證的;(二)司法機關和行政機關依法裁定,決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;(三)共有房屋未取得共有權人同意的:(四)權屬有爭議的;(五)屬于違法建筑的:(六)不符合安全標準的;(七)已抵押,未經抵押權人同意的;(八)不符合公安、環境、衛生等主管部門有關規定的;(九)有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。違反這些規定出租房屋的,一般也應

認定為無效。  應當注意的是,房屋租賃對民事活動的當事人來說,是非常重要的民事行為,對他們的生產、生活有著重大影響,因而在審判中不宜輕易就認定合同無效。如果基本法律要件都具備,只是有一些細節不符合法律規定,可以責令當事人補正,而不宜認定為無效。如甲起訴乙拖欠房屋租金一案:乙租賃甲房屋,裝修后經營飯店,經營期間拖欠甲兩個月租金。甲起訴至法院,要求乙給付租金。法院經審查認為,甲、乙簽訂的房屋租賃合同未經房地產管理部門審查登記,因而為無效合同,判決乙將承租房屋返還甲。這一判決使甲,乙之間并無意解除的合同被迫不能履行,雙方均遭受很大損失。而實際上法院只要責令甲乙雙方辦理房屋租賃登記手續,即可避免這樣的結果。

    司法實踐中由于未經房地產管理部門登記備案而被認定為無效的房屋租賃合同為數不少,這樣的判決不利于民事法律關系的穩定性及合同的全面履行。事實上,正是有些當事人利用法律的這一規定逃避責任,如許多房屋租賃糾紛案件中的違約一方常會主張合同無效,以逃避承擔違約責任。

    筆者認為,雖然《城市房地產管理法》等相關法律均把房屋租賃合同認定為要式合同,當事人簽訂租賃合同須到在關部門登記備案,但不應把未登記備案的所有租賃合同均認定為無效。在租賃合同的各項實質要件均具備,沒有其他違法行為,只是欠缺形式上要件的情況下,可責令當事人補辦手續后確認房屋租賃合同的效力,這樣更有利于社會的穩定及案件的執行。

    房屋租賃合同被認定為無效后,對房屋裝修如何處理,也是當前民事審判中經常遇到到的問題,主要體現在經營

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