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淺議優惠售房若干問題

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

    「摘 要」隨著城鎮住房制度改革的深入推廣,優惠房成了老百姓關注的話題。同時,有關法規在實施過程中,出現了尚待細化或是缺乏規范的問題。在審判實踐中,如何處理優惠房糾紛也是一個有待商榷的焦點。以下是筆者對此問題的一些初步探討。

    隨著城鎮住房制度改革的深入推廣,優惠房成了老百姓關注的話題。同時,有關法規在實施過程中,出現了尚待細化或是缺乏規范的問題。在審判實踐中,如何處理優惠房糾紛也是一個有待商榷的焦點。以下是筆者對此問題的一些初步探討。

    一、優惠售房的性質

    優惠售房一般是指標準價售房和成本價售房。1991年12月31日國務院《關于全面推進城鎮住房制度改革的意見》規定:"職工購買公有住房,在國家規定標準面積以內的,實行標準價。購房后擁有部分產權,即占有權和使用權、有限的處分權和收益權;可以繼承,可以在購房五年以后進入市場出售或出租,原產權單位有優先購買權和租用權。售房收入扣除有關稅費后所得收益,按政策、單位、個人的產權比例進行分配。職工擁有部分產權的住房,在自用和自住時受到法律的保護;按標準價購買的房屋投入市場時,則受到法律的約束,不得高價出售或出租。"標準價售房的產權性質應是有限產權。"職工以標準價購買的住房,擁有部分產權,即占有權、使用權、有限的收益權和處分權,可以繼承。產權的比例按售房當年標準價占成本價的比重確定。職工以標準價購買的住房一般住用五年后方可依法進入市場。在同等條件下,原售房單位有優先買賣、租用權。原單位已撤銷的,當地人民政府房屋管理部門有優先買賣、租用權。售、租房屋的收入在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費后,單位和個人按各自的產權比例進行分配。""職工以成本價購買的住房,產權歸個人所有,一般住用五年后可進入市場。在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費后,收入歸個人所有。"(國務院《關于深化城鎮住房制度改革的決定》國發〈1994〉43號)成本價售房的產權性質是全部產權,但其買賣也有一定條件。"職工按標準價或1993年(含)以前按優惠價購買的住房,職工享有部分產權,產權比例為成本價產權的94%."(北京市房改辦《關于購房職工調整住房等有關問題的補充規定》)

    二、有限產權與按份共有之間的區別

    1有限產權優惠房購買人有完全的占有權和使用權,按份共有必須經協調一致,才能對整個房屋行使占有權和使用權。

    2有限產權優惠房購買人申請的是私人產權證,只是產權證上注明"部分產權"字樣,而按份共有人是共有產權憑證。

    3有限產權優惠房購買人可以不經補貼單位同意,由其繼承人繼承優惠房,五年后補足差價還可流通;而按份共有繼承人不能就整個房屋繼承,更不能未經其他人同意將公有房屋出售給他人。

    4有限產權優惠房購買人自行負責自用部位和自用設施的維修養護,費用自理;而按份共有人不需對自用部分和自用設施承擔全部維修費用,其他公有人也有義務承擔。

    三、處理糾紛的原則

    1原則

    (一)平等原則

    (1)平等保護產權人合法權益,只要通過合法途徑取得優惠房產權的均平等受法律保護。優惠房產權取得方式主要有:買賣、繼承、離婚等。產權人通過買賣合同交清了房款,依法取得了產權證,補貼單位"一房賣兩戶"應支持產權人合法權益。產權人取得優惠房產權,同等受法律保護。補貼單位以居住方非單位職工為由主張全部產權,不予支持。

    (2)平等保護優先購買權。《城市私有房屋管理條例》第十一條規定:"房屋所有人出賣出租房屋,須提前3個月通知承租人。在同等條件下,承租人有優先購買權。"原承租戶、補貼單位各自享有的優先購買權同等受法律保護。如補貼單位將已承租給甲的房屋賣給乙,則侵犯了原承租戶甲的優先購買權,其買賣行為應認定無效。如產權人未征得補貼單位同意,將優惠房投入市場出售,則侵犯了補貼單位的優先購買權,對該買賣關系依法不予保護。

    (二)自愿原則

    房屋買賣雙方在自愿基礎上簽訂房屋買賣協議。該協議在不違背有關法律、法規的情況下,一經成立即對雙方產生約束力。雙方應自覺履行合同條款,自愿接受合同所規定的權利和義務,出現糾紛首先依照合同處理,其他人不得予以限制。

    在婚姻存續期間,夫妻雙方以工齡優惠購房的,應視為自愿"投資".由于職工的工齡優惠只可使用一次,這種"投資"是有風險的。在離婚時,未計入全部工齡的一方當事人以自己的全部工齡要求補償,不應予以支持。

    2優惠房的分割問題

    (一)調離:職工以優惠政策購買單位住房,在其調離單位時,單位要求職工返還以優惠房時,應首先尊重雙方自愿簽訂的房屋買賣合同。合同有約定的,從約定;無約定的,對單位之要求不應予以支持。

    如某電器公司訴王某騰房一案。王某是該電器公司職員。1991年3月,該公司為解決本公司職工住房困難開始在職工集資建房。王某自同月25日至1992年8月20日分三次向公司支付了八千元住房集資款。1992年底王某入住爭訴之房。1993年5月,公司所建住房參加住房制度改革。雙方于同月25日簽訂職工購房協議書,其中約定:"如王某調離公司,需在三個月內完整無損交回住房,由公司另行處理。電器公司按照政府主管部門規定退給王某房款,不付利息。"協議簽訂后,王某以標準價一萬三千六百四十九點八元的價格購得該房。同年6月28日,北京市房地產管理局向王某頒發了印有"優惠出售住宅"字樣的房產所有證。1996年4月,王某向電器公司申請調離。同年8月電器公司進行以標準價過渡成本價房改,王某未辦理。1997年2月王某正式調出電器公司。電器公司多次通知王某

騰房未果,遂起訴至法院,要求王某立即騰退房屋,由公司退還王某購房款。此案,電器公司職工王某按優惠售房政策購買單位住房,依約交足房款,取得了房產所有證。王某依法對爭議房享有"部分產權".職工以標準價購買單位住房,取得了部分產權,雖然只有有限的處分權和收益權,但享有完全的占有權和使用權。單位不能隨意侵犯職工的占有權和使用權。然而,合同是雙方當事人真實的意思表示,是雙方當事人之間的法律。契約自由是合同的價值所在。雙方簽有購房合同的應從合同。房屋買賣雙方在合同中明文規定了職工在調離該單位時,應騰退房屋。王某在購房后,未參加標準價過渡成本價的房改。購房協議系雙方自愿簽訂,協議內容符合法律規定,并對雙方均具有約束力。故王某正式提出調離電氣公司時,應遵從合同,履行雙方達成的協議,騰退爭議房。

    (二)離婚:職工取得產權后發生離婚的法律事實,引起優惠房分割,屬合法民事行為。補貼單位不得以非本單位職工為借口,侵犯產權人利益。在訴訟中,審判機關不用征得補貼單位同意即可將優惠房當作夫妻共同財產依法進行分割。在分割時,應本著照顧無過錯方,照顧婦女兒童,照顧有殘疾的一方,照顧無房方的原則處理。審判實踐中有如下幾種分房方案可供參考:

    (1)一方得房、一方得錢:

    由有關房地產價格評估單位將優惠房作價,按商品房市場價分割。得房一方給予對方市場價之百分之九十四的一半價格。如雙方均愿出資的,可由法院主持對房屋進行競價,出價高者得房。如雙方均不愿出資的,可采取如

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