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芻議不安抗辯權制度在商品房預售糾紛中的適用

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

    我國房地產市場起步較晚,相應的法律、法規尚不健全,商品房預售有許多不確定的因素,預售方和預購方均面臨較大的風險。允許作為無過錯的預購方在自己的權利受到侵害時,適時行使不安抗辯權,中止合同履行,直至解除合同,是其尋求自我保護和自我救濟的有效手段。同時,不安抗辯權作為先履行方特有的一項權利,也可能為一些不法分子獲取非法利益所利用。其行使應當具有嚴格的條件。

    一、不安抗辯權制度在商品房預售糾紛中的適用條件

    (一)必須存在于依法訂立并生效的商品房預售合同中

    只有有效合同才受法律保護,才對雙方當事人具有法律約束力。商品房預售合同是否有效,除了要審查預售方是否取得預售資格,即是否取得土地使用權證、建筑規劃許可證、預售許可證外,還要審查合同內容是否真實、合法,有沒有損害國家利益、公共利益和他人利益。在審判實踐中,遇到諸如預售方缺少“三證”中的一證,有關部門同意補辦,事實上已投入資金總額25%以上的情況,該類合同仍應作為有效合同對待。

    不安抗辯權須在有效的雙務合同中才能行使。商品房預售合同是雙務合同,這是勿庸置疑的。預購方取得預定房屋的權利,同時預售方取得收取預付款的權利。只有在雙務合同中,才可能存在一方履行義務而對方不履行義務、致使一方的合法權益受到侵害的情況,而在單務合同和不完全的雙務合同中均不能行使不安抗辯權。

    (二)不安抗辯權存在于履行義務有先后之分的預售合同中

    審判實踐中,遇到的商品房預售合同都是異時履行,即預售方依法先享受權利,后履行義務;預購方先履行義務,后享受權利。不安抗辯權只存在于異時履行的預售合同中,同時履行的情況不能行使不安抗辯權,不安抗辯權的行使權主要掌握在作為先履行義務方的預購方手中。預購方的債務已到期的,應當履行,如履行期限未屆至,預購方可以決定是否暫時停止履行的準備,但不能稱之為停止履行。

    (三)預購方有確切證據證明預售方在合同成立后喪失或可能喪失履行交房等義務

    1、預售方喪失或可能喪失履行交房義務的能力。財產顯著減少是喪失履行合同義務能力的首要原因。在預售過程中導致預售方財產顯著減少,難以正常履行合同的原因是多方面的。主觀原因是預售方喪失信譽、乘建筑材料價格上揚、為牟取暴利,將原應交付給預購方的房屋轉賣他人,或私自改變原定的房屋結構,偷工減料,縮小房屋面積,或在建筑材料價格下浮時,改變圖紙,惡意擴大房屋面積,強迫預購方接受,或收取的預售房款不用于建房,遲遲不開工。預售方不能履行交付房屋的還有客觀原因,諸如自然災害如臺風、地震等不可抗力的因素,國家行為如法律、政策的改變及地方政府對某一特定區域的規劃變更等的情勢變更因素。這些因素的存在均使合同不能正常履行。當然,如果預售方財產狀況明顯惡化,但對預購方仍有交房的履行能力,則預購方仍不能行使不安抗辯權。

    2、預售方不具備履行義務能力的事實發生在合同成立后的履行期限內。我國《合同法》并沒有規定后履行方喪失或可能喪失履行能力應發生在何時,但筆者認為應發生在合同成立之后。就商品房預售糾紛來說,預購方若在與預售方簽訂合同前,就已知道預售方不具備履行交付房屋的能力,他可能會拒簽合同,這時就是沒有不安抗辯權也能保護自己的利益,如其明知預售方沒有履行交房能力仍與之簽訂合同,則無行使不安抗辯權尋求保護的必要。如果其在簽訂合同之前不知預售方無履行義務能力,簽訂合同之后才發現,為維護無過錯方的利益,其應享有不安抗辯權。合同的履行期限,應自預售合同所約定的義務開始履行之日起至截止履行日期止。

    3、預購方對預售方履行不能的事實,負有舉證責任。為防止不安抗辯權的濫用,防止預購方借口預售方不能履行合同行使不安抗辯權而中止履行自己本應先履行的義務,預購方必須舉出預售方履行不能的確切證據,而不能憑自己的主觀猜測,如果預購方不能舉證或舉證有誤,應承擔擅自中止合同履行的違約責任。同時,預購方行使不安抗辯權中止履行合同后,應及時通知預售方。雖然預購方行使不安抗辯權勿需獲得預售方的同意,但是為了使預售方能采取相應的措施,預購方必須及時通知對方。如果預售方在合理的期限內為履行合同提供了相應的擔保,則預購方應恢復履行支付房款的義務,不得行使不安抗辯權;如果預售方雖未提供擔保,但經過努力恢復了履行能力,預購方也應恢復履行合同。

    二、不安抗辯權制度在商品房預售糾紛中適用的后果

    1、中止合同的履行。不安抗辯權的行使目的,在于排除合同成立以后,因后履行一方當事人不履行債務而給先履行一方當事人帶來的不公平后果,當可能造成這種不公平后果的因素被清除后,則不安抗訴歸于消滅,雙方仍應繼續履行原有合同。因此,不安抗辯權的行使產生的是暫時中止合同履行的法律效力。預購方在行使不安抗辯權時,只是預見對方可能將不履行,而對方尚未毀約,預購方亦只能暫時中止履行自己的付款義務,而不能直接解除合同。預購方在有權中止合同履行的同時,應及時通知對方,并給預售方合理的期限,使其恢復履行能力或提供適當的擔保,這個合理期限以不超過30天為宜,通知的方式可以是口頭的或是書面的。在合理期限內,預售方未提供擔保也未恢復履行能力,要求預購房履行合同,預購方可予以拒絕。在預售方應預購方要求在合理期限內提供了擔保,則不安抗辯權消滅,預購方應繼續履行合同。

    2、解除合同和賠償損失。預售方在接到中止履行的通知后,不提供擔保或者提供的擔保不適當,預購方可以解除合同,并可基于合同法關于預期違約的規定追究購售方的違約責任。我國不安抗辯權制度在賦予先履行方解約權的同時,并沒有規定先履行方可以請求損害賠償,這是一大缺憾,侵害了先履行方的合法權益,筆者認為應當賦予先履行方損害賠償請求權,表現在商品房預售糾紛中,預購方的損害賠償額應以預售方默示不履行交房等義務時的價格標準計算。

    應當注意的是不安抗辯權的成立無須對方當事人主觀上是否存在過錯,而造成預售方不能履行原因有很多,有違約的情形,也有情勢變更的情形,因此在審判實踐中還應注意根據實際情況變更合同的有關內容,排除不公平的結果,從而平衡雙方當事人的利益,以維護法律關系的穩定性,不能因預售方在對自明顯不利的情況不同意提供擔保就機械地一概解除合同。

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