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略論商品房預售合同糾紛中情事變更原則的運用

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

    情事變更原則,是合同法中的一項重要原則。合同有效成立后,根據契約嚴守原則,當事人必須嚴格履行合同,但是法律也同時根據誠實信用的原則,以情事變更原則作為例外和補充。所謂情事變更原則,在理論上有廣義和狹義之說。廣義的情事變更原則,一般指由于不可抗力或者一方當事人雖無過失但無法預見,無法防止的外因,致使雙方簽訂的合同無法履行或者不能全部履行,如果繼續履行將顯失公平,因而允許變更或者解除原合同的法律制度。這種廣義的情事變更,既包括不可抗力,也包括不可抗力之外的意外事件〔1〕, 類似于英美法中的“合同落空”(Frustration of Contract)的法律原則。從我國現行立法情況看,只規定了不可抗力,例如《民法通則》第107條,修改后的《經濟合同法》第30條,《涉外經濟合同法》第24條都是如此,但是從《民法通則》第153條和《涉外經濟合同法》第24條第3款的立法解釋來看,似乎將情事變更包含于不可抗力之中。從司法解釋承認情事變更原則適用的情況看,也是將情事變更作為不可抗力的一種情況,實際上是將不可抗力作了擴大解釋,這正好與廣義的情事變更包括不可抗力形成了邏輯上的對立。狹義的情事變更原則,不包括不可抗力,而是指合同有效成立后,因不可歸責于雙方當事人的原則發生情理變更,致使合同的基礎動搖或喪失,如果繼續維持合同原有效力而顯失公平,則允許變更合同內容或者解除合同的一項法律制度〔2〕。本文以下所討論的商品房預售合同糾紛中適用的情事變更原則是狹義的。情事變更原則是民法的公平和誠實信用原則在債法中的具體體現,目的在于通過適用情事變更原則,重新調整當事人雙方的權利義務關系,實現民法的公正性,消除合同因情事變更所產生的不公平后果。基于情事變更而請求變更或者解除合同是合同當事人的一項實體權利,是發生債不履行時合同當事人一項重要免責事由。

    商品房預售合同,是預售方和預購方達成的,由預售方以尚未建造或正在建造中的房屋作為標的物賣給預購方,預購方向預售方預付部分或全部房款,待商品房建成后,再由預售方按期將符合要求的商品房交付預購方的書面協議。商品房預售,簡單說就是把尚未建成的商品房預先出售的一種銷售方式。其作用主要是房地產開發經營企業可以通過收取預購方的預付款,及時籌集到大量資金投入到房地產開發中去,同時也可以使預購方取得商品房的期待權提前受益,有利于加速商品房的流轉,促進房地產市場的發展。因此,近年來商品房的買賣大多采用預售的方式。但是由于預售商品房現房買賣不同,雙方議定條件時,標的物尚不存在或尚不完全存在,從預售合同成立到合同全部履行,有一個較長的周期,由于原材料價格和土地價格大幅度漲跌,國家法律政策變動,政府行政干預等多種原因,而使商品市場價格發生異常波動,或者使合同不能履行,這種波動或者不能履行,不可歸責于商品房預售合同當事人任何一方,如果仍然完全按照原合同條款履行,必須使合同的一方遭受重大損失而顯失公平。這時,就產生情事變更原則的適用問題。本文主要就商品房預售合同糾紛中是否應當適用、如何適用情事變更原則以及適用這一原則時應當注意的若干問題進行探討,意在拋磚引玉。

    一、商品房預售合同糾紛中適用情事變更原則的必要性和可行性

    無論從理論上還是實踐上來看,在商品房預售合同糾紛中適用情事變更原則,都是很有必要的。

    (一)有利于貫徹和體現民法的公平、誠實信用原則。如前所述,情事變更原則的適用的實質,是平衡當事人之間的利益關系,解決顯失公平問題。

    (二)保護交易安全,促進商品房流轉。如果沒有情事變更原則的適用,就會使商品房交易雙方當事人處在不正常的市場風險之中。不利于房地產開發經營者積極地向房地產業投資,不利于購房者踴躍購房,影響房地產市場的快速發展。

    (三)審判實踐的需要。對情事變更,我國法律尚無明確規定,面對商品房預售合同大量糾紛,人民法院缺乏處理的法律依據,然而作為法院對于此類案件不得以法律不完備為由而拒絕裁判。

    在目前,能不能在解決商品房預售合同糾紛中適用這一原則,有沒有法律上的依據?回答應當是肯定的。因為:

    第一,我國民法通則第四條規定公平、等價有償、誠實信用原則,它是適用情事變更原則的法理基礎,我國民事立法上對“不可抗力”的擴大解釋,不應理解為排除情事變更原則的適用,而應當作為處理情事變更問題的直接法律依據。

    第二,對外貿易中承認情事變更。我國參加《聯合國國際貨物銷售合同》,其中第79條規定:當事人對不履行義務應負責任。除非其能證明此種不履行,是由于某種非他所能控制的障礙,而對于此種障礙,沒有理由預見其他訂立合同時能考慮或能避免,或能克服它或它的后果。

    第三,有較明確的司法解釋。如最高人民法院審判委員會通過的《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》(以下簡稱“四十七條解答”)第31條規定:“預售商品房的價格,除國家規定‘微利房’、‘解困房’等必須執行國家定價的以外,合同雙方根據房地產市場行情約定的價格也應當予以保護。一方以政府調整與房地產有關的稅費為由要求變更合同約定價格的,可預以支持。”1993年5月6日最高人民法院印發《全國經濟審判工作座談會紀要》中明確提出“由于不可歸責于當事人雙方的原因,作為合同基礎的客觀情況發生了當事人不能預見的根本性變化,以致按照原合同履行顯失公平的,可以根據當事人的申請,按情事變更原則變更或解除”。

    第四,對修改原經濟合同法第二十七條的理解。1993年修改后的經濟合同法,刪去了原經濟合同法第二十七條第二項“訂立合同所依據的國家計劃被修改或取消”,第四項中的“一方當事人雖無過失但無法防止的外因”等內容,而這些規定一直被認為是適用情事變更原則的法律依據。有人認為修改后的《經濟合同法》不再把情事變更作為免責的條件之一,事實并非如此。我國在以往的民事立法中,曾試圖把情事變更和不可抗力加以區別;但因為情事變更缺乏實踐,還不能對它作出明確的立法界定。所以在立法上對不可抗力采取的是擴大解釋,其中有“不可預見”;而“不可預見”是情更變更的最重要特征。世界上“大多數國家也并沒有直接規定情事變更為免除責任的條件,而是作為一種重要的法理被適用于司法實踐中”〔3〕。

    二、商品房預售合同糾紛中適用情事變更的條件

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bsp;  在商品房預售合同履行過程中,往往發生各種復雜的情形和事由,使合同不能全部履行甚至全部不能履行,導致合同的變更或者解除。哪些情形和事由屬于情事變更,哪些不屬于,必須具體分析在商品房預售合同中適用情事變更的各種必備條件。

    (一)必須有情事的變更

    所謂“情事”,指訂約時作為合同基礎和環境的客觀情況,所謂“變更”是指上述客觀情況發生了異常變動。從商品房預售合同來看,發生情事變更主要有以下幾種情況和原因:1、因法律修改。如果商品房預售合同訂立時即與法律相抵觸的,屬于非法合同,例如商品房預售方沒有取得土地使用證、商品房預售許可證而簽訂的預售合同無效。如果該合同在訂立時并不違法,只有訂立后由于法律的變更致使合同不能依法實現的,可視為情事變更。如果當事人在訂立預售合同時可預見到法律將要變更,則無權請求情事變更。因為,在這種條件下,當事人理應采取其它合法措施,防止情事變更的發生〔4〕。2、國家政策性調整。例如國務院文件及其部委有關房地產的臨時性規定對價格幅度的調整,以及階段性的計劃方向調整等。“四十七條解答”第31條規定:“一方以政府調整與房地產有關的稅費為由要求變更合同約定價格的,可予以支持。”“支持”的法理依據就是情事變更原則。3、地方政府的行政干預。例如甲開發公司在市西部開發區內建造商品房小區,并與預購方乙簽訂了商品房預售合同;但合同履行過程中,政府決定將開發區移至市區東部,預售方甲正在興建的商品

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