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如何理解購房合同中的“不可抗力”

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

    隨著新的《商品房買賣合同》在房屋買賣中的運用,購房者與開發商在簽訂購房合同時協商的事項越來越多,同時也就愈重視合同中的條款。《商品房買賣合同》的第八條規定,遭遇不可抗力,且出賣人(開發商)在發生之日起多少日內告知買受人的,出賣人可據實予以延期。對于此條款中的“不可抗力”,由于理解的角度不同,在實踐中購房者和開發商往往會有一些爭議。對此,法律有明文規定,《民法通則》第153條規定,“不可抗力”是指不能預見、 不能避免并不能克服的客觀情況。依據此規定,不可抗力應表現為一種客觀情況,且該客觀情況的出現須同時具備不能預見、不能避免并不能克服三個條件。如果開發商逾期交房的理由,符合這三個條件,那么可認定該事由為不可抗力,可免除開發商的違約責任,否則就不能視為不可抗力,應追究開發商的違約責任。

    不可抗力“不是主觀推定

    舉一案例說明,1997年8月, 某股份公司與北京某房地產開發公司簽署了一份《內銷商品房預售契約》,該契約除對房屋價格,付款方式等作出約定外,就交屋時間約定為“除不可抗力因素外,發展商應至遲于1999年3月1日前交房,如逾期60日仍未交房,股份公司有權利退房,并要求發展商支付違約金,賠償損失。”可是到了1999年5 月開發商仍未交房,某股份公司多次發函催促,發展商聲稱,不能如期交房是由于施工中遇到惡劣天氣且進口原材料在海上運輸中發生火災,上述情況屬于不可抗力,可以延期交房。在多次交涉毫無結果的情況下,某股份公司委托律師訴至北京市第一中級人民法院,請求解除購房契約,并要求發展商退回房款并賠償損失。法院審理認為,天氣因素對施工進度有著非常大的影響,但狂風或暴雨均為正常的天氣現象,并非不能預見,作為發展商在售樓時,就應當依據該地區的氣象記錄,結合其他因素,合理預計工期,確保其在承諾的交屋日期前能夠順利完工,故該事由不能構成不可抗力;此外,對于房地產開發公司與原材料供應商而言,貨物在海上運輸中遭遇火災,可以作為不可抗力,但此不可抗力事件影響的主體僅為房地產開發公司與原材料供應商,其范圍僅局限于海上貨物運輸法律關系中,與股份公司同房地產開發公司之商品房預售法律關系無關,所以該情況也不能作為房屋買賣中的不可抗力。最后法院判決解除股份公司與房地產開發公司簽訂的購房契約;房地產開發公司雙倍返還股份公司已付定金,退還全部購房款并按同期人民銀行固定資產貸款利率標準支付股份公司購房款之利息;房地產開發公司承擔全部訴訟費用。

    單方面條款不應免責

    由上述案例可以看出,作為購房合同中免責事由的“不可抗力”,一定要是符合法律明確規定的,不能憑自己的主觀臆想去推定,否則是要承擔相應的法律責任的。在現行房地產交易中,發展商通常將以下事項列為不可抗力條款下的免責事項:1、施工中遇到異常困難及重大技術問題不能及時解決;2、市政配套的批準與安裝的延誤。其實,發展商所述的這二種事件的情況,依據法律的規定可以推出,都不具備不可抗力的三個必備條件,即并非為不能預見,不能避免且不能克服的客觀情況,簡單地分析一下,在施工中遇到的困難和技術問題是開發商在建造房屋之前就可以預見的,即使是不能克服的,那也是開發商在建造房屋過程中自己所需要承擔的風險,而不能將此風險轉移給購房者。同樣,市政配套的批準與安裝是具有一定的程序性,開發商在最初總體規劃時就應當可以預見批準與安裝的期限,如果確實是政府行為而導致延誤的,那也是開發商在開發房產過程中可以預見和可能要承擔的風險,而不能將此風險轉移給購房者。如果在契約中將此類事件列入不可抗力條款項下,則因違反法律的明確規定,成為無效條款,同時發展商也不能以不可抗力為由而行使抗辯權。所以說,在簽訂購房合同時,正確理解“不可抗力”的法律含義,對發展商和購房者來說都是十分必要的。

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