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對一起房屋租賃合同糾紛案的判例分析

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

    基本案情]

    原告:杭州市古蕩鎮益樂村村民委員會(以下簡稱益樂村)。

    被告:浙江益愛電子發展有限公司(以下簡稱益愛公司)。

    第三人:杭州大排大快餐有限公司(以下簡稱大排大公司)。

    第三人:中國建設銀行杭州市高新支行文西分理處(以下簡稱文西分理處)。

    第三人:杭州新時代裝飾材料市場(以下簡稱新時代市場)。

    第三人:杭州榮達裝飾材料有限公司(以下簡稱榮達公司)。

    原告益樂村和被告益愛公司于1994年6月9日簽訂了一份租賃合同,合同約定益樂村將其位于杭州古蕩文三路邊,建筑面積共計2萬平方米的6幢商業用房及空場地出租給益愛公司開設杭州電子城,租用期自1995年1月1日至2024年12月12月31日止;益樂村在1994年9月30日前完成6幢樓房的室內地磚鋪設、外墻貼瓷條磚、四周鐵柵圍墻、場內空地混凝土平整、修通文三路至電子城的道路等項目,逾期不能交付使用,作違約處理。合同還對租金的數額、交付的時間及違約責任,合同變更、解除的條件等均作了規定。合同訂立后,益樂村將上述6幢商業樓交付益愛公司使用。因益樂村未依約對樓房進行裝飾和修通道路,益愛公司則自行出資修建。同年11月28日,益樂村出具授權書一份,明確將合同規定的6幢樓房出租權授予益愛公司,授權期自1995年1月1日至2024年12月31日,期間的房屋管理及由此產生的一切法律責任由益愛公司負擔。1996年9月5日,益樂村與益愛公司簽訂補充協議,益愛公司同意益樂村收回原合同中的1號、2號、4號和5號等四幢商業樓,所欠租金在該4幢大樓的裝飾及其他投資款中相抵結算。同月,雙方又重新簽訂租賃合同一份,約定:益樂村將6幢商業用房中的3號、6號樓計6399平方米及空場地出租給益愛公司開設杭州電子城,租用期從1996年8月1日至2004年12月31日止;1996年12月31日前的月租金為每平方米12元,以后每兩年在原租金數額上遞增2元,益愛公司按月支付租金,拖欠兩個月以上,益樂村有權終止合同、收回房屋;本合同經雙方簽字、蓋章后生效,原租賃合同同時終止,有關原合同所約定的租金,以雙方9月5日簽訂的補充協議為準。上述補充協議、合同簽訂后,益愛公司將1號、2號、4號和5號樓歸還了益樂村,并將其在該4幢樓房中的裝飾、改建及修路費共計4617263.30元的清單交給益樂村。隨即益樂村將上述4幢樓房轉租給他人使用,但未對益愛公司提交的費用清單進行審核。益愛公司則就其承租的3號、6號樓進行改建并增添設施(鑒定價值為343184元)并先后與文西分理處、大排大公司、榮達公司、新時代市場分別訂立了使用面積、租用期及租金不等的房屋租賃合同,并交付使用。其中益愛公司與新時代市場后來又簽訂一份協議,協議約定新時代市場租用的3號樓第一、二層(部分)1200平方米營業房,益愛公司同意從1997年7月1日起退還給益樂村,再由益樂村與新時代市場另行簽訂租房協議。但新時代市場既未與益樂村簽訂協議,也未將所租用的營業房歸還給益樂村。1999年1月29日,益樂村因與益愛公司就租金支付及裝飾、修路費用等發生爭議,向杭州市中級人民法院提起訴訟,請求終止雙方間的房屋租賃合同,判令益愛公司支付租金及利息8320878.49元,并承擔訴訟費。

    益愛公司則提出反訴,請求判令益樂村支付未按約裝飾樓房和修通道路的違約金40萬元,并負擔訴訟費。

    [裁判要旨]

    杭州市中級人民法院在審理過程中,依法追加大排大公司、文西分理處、新時代市場和榮達公司為本案第三人。經審理,杭州中院認為:益樂村與益愛公司1996年9月簽訂的補充協議及租賃合同,明確約定1994年6月的租賃合同終止。益樂村在收回4幢樓房后,應對益愛公司在其中的裝修改建投資款委托有關部門審計,折抵益愛公司的租金。但益樂村未按約定履行,便將4幢樓房另行出租他人后改建,致使現在無法審計,由此而造成的損失應由益樂村承擔。而益愛公司未按約定支付房租,已構成違約,益樂村據此要求終止租賃關系,由益愛公司支付拖欠租金的理由正當,予以支持。鑒于雙方在合同履行過程中均存在違約行為,由各自承擔相應責任。益樂村與益愛公司間的租賃關系終止后,益愛公司應歸還房屋,文西分理處、大排大公司、榮達公司、新時代市場亦應隨之歸還。根據《中華人民共和國民法通則》第一百一十一條、第一百一十三條之規定,該院于2000年2月2日作出以下判決:

    一、益樂村與益愛公司1996年9月簽訂的租賃合同終止履行。

    二、益愛公司、新時代市場、榮達公司、大排大公司、文西分理處在判決生效后一個月內將其使用的位于杭州文三路北側屬益樂村的3號、6號樓房歸還給益樂村。

    三、益愛公司于判決生效后10日內支付益樂村房屋租金6394276元(自1995年1月1日起至2000年1月31日止,扣除已付租金)。

    四、益樂村在判決生效后10日內支付益愛公司1、2、4、5號樓的改建裝修、道路等投資款3464276.20元。

    五、新時代市場在判決生效后10日內支付益樂村房屋使用費551000元(自1997年7月1日起至2000年1月31日止)。

    六、駁回益樂村的其他訴訟請求。

    七、駁回益愛公司的反訴請求。

    一審判決后,第三人大排大公司、文西分理處不服,分別上訴至浙江省高級人民法院;原審被告益愛公司也曾提出上訴,但因其未按規定預交二審訴訟費,依法被視為自動撤回上訴。

    大排大公司上訴稱:我司與益樂村訂立房屋租賃合同,同時又與益樂村、益愛公司三方訂立協議,益樂村將其在租賃合同中的權利義務一并委托給益愛公司享有,我司已按約支付了房租,原審判令我司承擔騰退承租房,與事實和法律規定不符。請求查清事實,依法改判。被上訴人益樂村辯稱,三方協議為辦理營業執照所用,不具有法律效力,要求駁回大排大公司的上訴。益愛公司對大排大公司提出的上訴理

由無異議。

    文西分理處上訴稱:益樂村與益愛公司訂立房屋租賃合同的目的,系由益愛公司開辦電子市場進行招商經營,且益樂村還出具授權書,將6幢房屋的出租權授予益愛公司,事實證明益愛公司原本就不是房屋的直接使用者;分理處據此與益愛公司簽訂合同,付清租金而取得承租房使用權的行為合法,且不存在履行合同義務的過錯,原審判令分理處騰退房屋違反法律規定。請求將案件發回重審或撤銷原判第二項,改判分理處不需騰退房屋和享有繼續使用的權利。益樂村辯稱,分理處與益愛公司訂立的房屋租賃合同,并未經我村同意,屬非法轉租,要求駁回分理處的上訴請求。

    浙江省高級人民法院經審理認為:益樂村與益愛公司在履行租賃合同過程中均有違約之行為,原判終止合同的履行,并以各自過錯相抵的認定合理,符合民法的公平原則。但益愛公司基于其與益樂村的房屋租賃合同及房屋出租授權書,開辦電子市場招商轉租房屋;大排大公司、文西分理處、榮達公司、新時代市場等原審第三人據此與益愛公司訂立租賃合同,依約占用房屋,并不違反法律規定,且符合本案各方當事人訂立合同時所追求的合同目的。依民法誠實信用原則,當事人各方的權利義務應從相互間合同的約定。據此,為穩定市場經濟秩序,保證當事人的交易安全,在出租人益樂村與承租人益愛公司間的房屋租賃合同終止履行后,益愛公司原與大排大公司等本案原審第三人間訂立的房屋租賃合同依法應繼續履行。鑒于本案實際情況,益愛公司在上述租賃合同中的權利義務,可由益樂村承受,大排大公司等原審第三人已支付的租金,應由益樂村與益愛公司結算;未支付的租金,則由益樂村依合同行使權利。

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