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房地產抵押若干法律問題探討

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

    抵押作為債的擔保方式的一種,由于能夠較好地擔保債的履行,在實踐中被廣泛采用,而房地產又以其現實性、穩定性、保值性、安全性最強等特性成為普遍采用的抵押物。本文擬就我國房地產抵押中的幾個法律問題作一探討,以期推動我國房地產市場的健康發展。

    一、房地產抵押權標的物的范圍問題

    設立抵押的目的是,一旦債務人不履行債務,抵押權人可依法定程序對抵押物變價優先受償。因此,抵押物應有變價價值,應為可轉讓之物。

    我國實行土地的社會主義公有制,按照憲法的規定,城市市區的土地屬于國家所有,農村和城市郊區的土地除由法律規定屬于國家所有的以外,屬于農民集體所有。國有土地和農民集體所有的土地,可以依法確定給單位或者個人使用。土地使用權可以依法轉讓,但禁止土地所有權的買賣和非法轉讓。因而,在我國,土地所有權不得設定抵押權,土地使用權可以設定抵押,但受到了一定的限制。

    (一)以地上無定著物(包括建筑物、構筑物及在建工程)的國有土地使用權設定抵押的問題

    我國法律有關國有土地使用權的取得方式規定有兩種:一是通過土地使用權出讓的方式取得國有土地使用權,二是通過以土地使用權劃撥的方式取得國有土地使用權。目前我國禁止單獨以劃撥方式取得的國有土地使用權設定抵押。

    (二)以集體土地使用權設定抵押的問題

    從我國的基本國情出發,考慮到我國人多地少的實際,為切實貫徹保護耕地這一基本國策,我國現行法律、法規規定,集體所有的土地不能開發經營房地產。對于集體土地使用權能否設定抵押的問題,亦規定的極為嚴格。我國《擔保法》第37條規定,耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押,但抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權可以抵押;鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物抵押的,其占用范圍內的土地使用權同時抵押。可見,只有經縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地的土地使用權和鄉(鎮)、村企業有地上房屋的集體土地使用權可以設定抵押,其他類型的集體土地使用權不得設定抵押。

    (三)以城市房屋所有權設定抵押的問題

    我國法律、法規允許并保護房屋所有權。由于我國擔保法明文禁止宅基地設定抵押,故而,農民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。本文只能就城市房屋所有權的抵押作一探討。根據我國《擔保法》第36條、《城市房地產管理法》第47條規定,以依法取得的城市房屋所有權抵押的,該房屋占用范圍內的土地使用權必須同時抵押,反之亦然。顯而易見,我國法律是將城市房地產作為一個整體加以規范的,確定的原則是房隨地走和地隨房走,因為房屋與土地是不可分的,離開土地的房屋是不存在的。因此,土地使用權是實現地上建筑物所有權的前提條件,否則地上建筑物的存在將失去法律依據。在我國,原則上依法取得所有權的城市房屋均可以設定抵押。但是下列城市房地產不得設定抵押:①權屬有爭議的房地產;②用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產;③列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物;④已依法公告列入拆遷范圍的房地產;⑤被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產;⑥依法不得抵押的其他房地產。在以下列城市房地產設定抵押時還須注意法律的限制性規定:①以享受國家優惠政策購買的房地產抵押的,其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限。④國有企業、事業單位法人以國家授予其經營管理的房地產抵押的,應當符合國有資產管理的有關規定。③以集體所有制企業的房地產抵押的,必須經集體所有制企業職工(代表)大會通過,并報其上級主管機關備案。④以中外合資經營企業、中外合作經營企業和外資企業的房地產抵押的,必須經董事會通過,但企業章程另有規定的除外。⑤以有限責任公司、股份有限公司的房地產抵押的,必須經董事會或者股東大會通過,但企業章程另有規定的除外。⑥預購商品房貸款抵押的,商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證。

    二、房地產抵押權與承租權、典權的關系問題

    (一)房地產抵押權與承租權的關系問題

    所謂房地產承租權是指承租人通過支付租金,依房地產租賃合同而享有的對房地產的占有使用權。房地產承租權追求的是房地產的使用價值,同時轉移房地產的占有,而房地產抵押權追求的是房地產的交換價值,并且不要求轉移房地產的占有,可見,房地產的抵押權與承租權為相容之權,可以并存于同一房地產之上。但是,當抵押人不能履行到期債務而抵押權人將抵押房地產拍賣時,則可能出現承租權使抵押權人不能及時地、充分地實現其權利或者影響承租人繼續租用該房地產的權利和利益的情形,這就出現了抵押權與承租權的沖突問題。那么,應如何處理這種沖突呢?須從兩個方面來分析:

    1.房地產承租權設定在先,房地產抵押權設定在后的情況。“近代社會立法大多認為,租賃關系可以對抗第三人。根據買賣不破租賃原則,即使將租賃標的物讓與第三人所有,設定其上的租賃關系對第三人來說仍然繼續存在。”既然連所有權都對抗不了這種已經形成的承租權,那么,抵押當然也不得破壞租賃,抵押權對抗不了承租權。所以,我國《擔保法》第48條規定:“抵押人就已出租的財產設定抵押權的,應當書面告知承租人,原租憑合同繼續有效。”也就是說,當抵押房地產因抵押權的實現而由他人取得時,租賃合同仍對新的產權人發生效力,在租賃期滿前,新的產權人不能解除租賃合同,不能隨意變動租金,即房地產承租權設定在先時給予承租權以對抗抵押權的效力。

    2.房地產抵押權設定在先,房地產承租權設定在后的情況。對此,我國有關行政規章只規定了“經抵押權人同意,抵押房地產可以出租。抵押房地產出租所得價款,應當向抵押權人提前清償所擔保的債權。”而對于抵押權與承租權的效力未作明文規定。我國臺灣“民法”第866條規定:“不動產所有人設定抵押權后,于同一不動產上得設定地上權及其他權利,但其抵押權不因此而受影響。”日本民法典第395條規定:“不超過第602條所定期間的租賃,雖于抵押權登記后進行登記,亦可以之對抗抵押權人。但是,其租賃害及抵押權人時,法院因抵押權人請求,可以命令解除該租賃。”日本民法典第602條規定的是短期租賃,在短期租賃時,在處理上的一般原則是承租權可以對抗抵押權,但在特殊情況

下,可由法院命令解除租賃,這時的抵押權就可以對抗租賃權了。如果超過602條所定期間的租賃則為過期租賃,日本判例解為承租權不得對抗抵押權或拍買人的所有權。(注:肖峋、皇甫景山著:《中華人民共和國擔保法講話》,中國社會出版社1995年第1版,第165頁。)有鑒于此,筆者認為,我國立法機關立法時應根據“先物權優于后物權,物權優先于債權”的原則,注意維護房地產抵押權優先的效力,確立承租權的效力以不損及抵押房地產價值、不影響房地產抵押權的實現為前提,賦予房地產抵押權人在特定條件下請求法院解除房地產租賃合同的權利,如:在拍賣抵押房地產時,因拍賣人顧忌房地產上有承租權的存在而無人應買或降低應買,致使賣得價款不足以清償抵押債權時,則抵押權人有權要求解除承租權。

    (二)房地產抵押權與典權的關系問題

    雖然典權是我國特有的不動產物權制度,淵遠流長,迄今存在,但我國現行法律、法規尚無明文規定,典權關系一直由民事政策及判例法調整,這既不利于財產關系的穩定,也極易造成司法上的混亂,因而有立法化之必要。本文僅就典權與抵押權的關系作一探討。所謂典權是典權人通過支付典價而占有出典人的不動產所享有的使用收益的權利。典權與抵押權同為不動產物權,但典權是以使用收益為目的的用益物權,典權的目的在于房地產的使用價值,典權須占有轉移房地產,當出典人逾期不行使回贖權時,視為絕賣,典物歸典權人所有,而抵押權是以清償債務為目的的擔保物權,其目的在于取得房地產的

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