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住房部分產權法律性質研究

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

    「關 鍵 詞」住房部分產權/部分所有權/物權法定原則

    「 正 文」

    一、住房"部分產權"法律性質諸學說及其評析

    關于住房部分產權的法律性質,理論界分歧很大,其中比較有代表性的看法有:單獨所有權說、租賃權說、共有權說和他物權說。

    (一)單獨所有權說

    有的學者認為,住房部分產權屬于受到特殊限制的單獨所有權。其基本理由:

    一是把住房部分產權的法律性質設計為單獨所有權有利于穩定職工的隊伍,也是對社會分配不公的一種矯正措施。

    二是把住房部分產權設計成單獨所有權,符合住房商品化的目標,有利于住房進入市場,有利于房地產市場的發展。

    單獨所有權說,能從我國住房改革的價值取向去把握住房部分產權的法律性質,有現實意義和可取之處。但該學說也存在值得商榷的地方。首先,該學說未看到將住房部分產權設計為單獨所有權不公平的一面。標準價住房是以行政手段分配的,而不是通過市場公平競爭獲取的。其次,該學說未注意到通過房改獲取的住房部分產權與發展商完全按市場規律運作開發的商品房在諸多方面存在的不同。通過房改獲取的住房未能反映房地產價值構成基本情況,不是一般意義上的商品房。再次,單獨所有權的理論設計不符合我國房改的實際情況。盡管現在各地房改的具體做法有所不同,但有些做法是比較一致的,如通過房改獲取的住房部分產權,在很多方面受到限制,特別是收益權和處分權都是有限的。

    (二)租賃權說

    有的學者認為,住房部分產權的法律性質為租賃權。其基本理由:

    一是購房人與原產權單位之間存在著行政隸屬關系或勞動關系,購房人對所購住房支付的標準價,仍有福利性質,故屬租金而非價款。

    二是有的地方房改政策規定,原產權單位仍負有無償供水、供熱、修繕住房的義務。如《長春市住房制度改革方案》規定:"住房的供水系統和住房暖氣費用,在政府沒有新的規定之前,仍由原渠道解決。"租賃權說只看到某些局部情況,未能正確反映住房部分產權的真正特征。第一,住房部分產權是一種新型物權,而不屬于債權范疇,租賃權是債權。住房部分產權包括占有權、使用權、有限的收益權和處分權,可以繼承。而租賃權不含有收取租賃物孳息之權,也無處分租賃物之權,只有占有權、使用權和享受租賃物的自然效用之權。購房人所付標準價款,包括住房本身的建筑造價以及征地和拆遷補償費,而租金僅僅包括維修費、管理費、折舊費、投資利息和房產稅五項。第二,購房人所持住房的法律憑證為產權證書,而非租賃合同書。第三,租賃權說僅僅是根據個別地方的暫時政策得出來的結論,不具有全面性、代表性和科學性。

    (三)共有權說

    有的學者認為,住房部分產權的法律性質為共有權。其基本理由:

    一是有些部門規章和地方政策規定,購房人和原產權單位對所售住房享有共有權。

    二是許多縣市在進行房屋產權登記時就將住房部分產權分成份額予以登記。

    三是幾乎所有地方規章都規定:"原產權單位有優先購買權","售房收入在扣除雙方原投資后的增值部分,按售房單位和購房人原投資所取得的產權比例分配","售房收入扣除有關稅費后所得收益,按政府、單位、個人的產權比例進行分配".這些都是共有權的表現。

    共有權說反映了不少規章所規定的具體內容,我們也不能排除把住房部分產權定性為共有權的可取之處。然而從許多地方規章和政策對住房部分產權的規定來看,有許多規定有別于共有權的法律特征和效果。第一,住房部分產權人,即購房人,大多為自住自用,原產權單位并無共同占有、使用、收益和處分權,共有權無從體現。如果購房人與原產權單位對住房有共有權,就等于說購房人無償占有、使用、收益著原產權單位的房屋份額,這與共有權的本質要求是不相符的。第二,在共有場合,共有物的處分須經全體共有人同意,或至少應占份額一半以上的共有人的同意,否則,處分無效。但在住房部分產權情況下,購房人在支付全部價款經過若干年(一般住用5 年)后可以不經原產權單位同意直接進入市場交易。第三,在共有場合,各共有人原則上可隨時請求分割共有物,至少在適當的時候有這種權利。但在住房部分產權情況下,原產權單位只有在購房人出售時才有分割收益之權或優先購買權。在購房人自用時,原產權單位絕無請求分割之權。

    (四)他物權說

    有的學者認為,住房部分產權從法律性質來看為他物權,其基本理由:他物權是一種受到限制的物權,住房部分產權也是一種受限制的物權,因此,住房部分產權的法律性質應定性為他物權。

    僅從住房部分產權的受限制性來界定其法律性質為他物權是不妥的。因為,他物權包含兩種,即擔保物權和用益物權,其擔保物權系為擔保債務的履行和債權的實現而設立的,住房部分產權產并不因擔保什么債權而存在。用益物權的重要特征是在他人之物上存在的物權,而住房部分產權是購房人在自己所購之物上存在的權利,屬于自物權。

    二、住房"部分產權"應作部分所有權理解

    任何事物的產生都有其特定的歷史原因或條件。在考察某一事物時,必須在特定范圍內聯系特定的歷史條件進行。住房部分產權的產生是在我國住房制度由計劃模式向市場模式的轉變過程中產生的新事物。所以,對其定性時,必須聯系住房制度改革的歷史條件和內容。筆者認為,對住房部分產權的法律性質應作部分所有權來理解,即它是財產所有權之一種,是一種新的物權。其理由:

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p;(一)從住房部分產權產生的歷史條件來看

    住房部分產權是在我國住房制度由計劃模式向市場模式過渡的過程中產生的。這種過渡過程中的特殊歷史條件必然孕育特殊的事物。

    (二)從我住房制度改革的有關規定來看

    國務院關于深化改革城鎮住房制度改革的決定對職工所購住房的產權界定為三種情況:第一種是職工以市場價購買的住房,產權歸個人所有;第二種是職工以成本價購買的住房,產權歸個人所有,在進入市場的時間上受到一定限制;第三種是職工按標準價購買的住房,擁有部分產權。"我國民法學所使用的產權,除非另有說明,均指所有權。"(注:崔建遠等著:《中國房地法研究》,中國法制出版社,1995年3 月第一版,第159頁。)所以,部分產權指部分所有權。

    (三)從部分產權的內容來看

    部分產權的內容即占有權、使用權、有限的收益權和處分權。這些內容與所有權的內容基本一致,但有一定區別,其區別在于其收益權和處分權只是部分的,或者說是有限的。如住房部分產權在5 年后進入市場時,在同等條件下,原售房單位有優先購買、租用權。售、租房收

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