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購房“定金”碰到新問題

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

    事例:北京工人體育館附近新開了一個樓盤,各方面條件都不錯,訂房的人也很多,趙女士就是其中的一個,而且一訂就是三套房子,每套都交了2萬元定金。

    在簽訂正式合同的前兩天,該樓盤的發展商突然向已經交過定金的客戶聲明,該樓盤的公攤面積計算有誤,經過重新測算,每套房屋都增加了5-7平方米的公攤面積,正式合同要按新的面積來簽訂。

    客戶當然不干了。以趙女士為代表的客戶們認為,交了定金,說明合同基本內容確定,發展商必須按原來的面積數簽訂正式合同。發展商也不含糊,聲稱寧肯雙倍返還定金,也不會按照舊的面積數簽約。碰到這樣問題應當怎么辦呢?

    律師提醒:實質上,這是一個對主合同簽訂前定金的法律性質的理解及應用問題,實踐中這樣的問題非常多。

    在商品房屋銷售中,最常見的是如下情形:在客戶交納定金后主合同簽訂前,由于種種原因客戶反悔而不愿簽訂購房合同;或者發展商收取定金后,對售房條件等作出改變,客戶難以接受而不能簽訂正式合同;還有就是定金給付后,客戶由于在主合同、補充協議條款等方面與發展商出現分歧,雙方都不讓步又難以調和,致使主合同難以訂立等。

    這些都涉及到對定金的處理問題。過去,由于擔保法對定金的規定不夠詳細,缺乏可操作性,使得不同的當事人對定金的理解差別很大。

    從發展商角度考慮,認為定金是一種擔保,客戶交納定金卻不簽主合同顯然構成違約,因此應當不返還客戶的定金。而從客戶的角度理解,定金是主合同的擔保,但是主合同還沒有訂立,因此也就無從談起什么擔保,不能按照擔保法的條款來適用定金罰則,應該退還客戶已經交納的定金。

    這個問題的爭議非常大,但是由于沒有明確的法律法規,所以爭來爭去,最終還是糊涂賬,誰也說服不了誰。

    2000年9月9日,最高人民法院通過《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》。該司法解釋已經自2000年12月13日起施行。其中對定金問題作出了詳細、明確的規定。該解釋第一百—十五條規定:“當事人約定以交付定金作為訂立主合同的擔保的,給付定金的一方拒絕訂立主合同的,無權要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立主合同的,應當雙倍返還定金。”

    根據此規定,顯然是接受定金的發展商如拒絕簽訂主合同,那么他應該雙倍返還定金給趙女士。但是發展商在愿意雙倍返還定金的前提下,是有權利不按照原來的方案繼續簽訂合同的。趙女士希望發展商能夠按照原來的公攤面積數簽訂主合同的要求,恐怕難以得到法律上的支持。

    此外在實際生活中,客戶在交定金時,一般都要簽訂一份認購之類的文書,內稱如果幾日內客戶不來簽訂購房合同,則發展商有權扣留定金云云。這個約定就是該司解釋所談到“以交付定金作為訂立主合同的擔保的”約定。

    由于現在房屋買賣標準合同文本比較粗陋或者有很多需要協商之處,所以很多客戶要與發展商洽談補充協議。如果客戶由于補充協議或者主合同的若干條款與發展商談不攏,就不愿意簽訂主合同。但是這樣一來,發展商就完全有理由依據前述規定,不返還客戶交納的定金,客戶就處于比較不利的境地。

    為了避免這種尷尬的局面,提醒廣大消費者要在交納定金時作出特別的書面說明,對雙方沒有談妥主合同條款或補充合同條款如何處理定金作出約定,以有效地保護自己的利益。

    實踐中還出現這樣的情況,有些購房人士交納定金時,沒有書面協議,而在發展商開具的收據上卻標明“訂金”、“押金”、“保證金”等。對于這種情況,該司法解釋第一百一十八條規定:“當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等,但沒有約定定金性質的,當事人主張定金權利的,人民法院不予支持。”

    提醒廣大消費者,如果確定所交付的款項是定金性質,那么應當明確“定金”二字,并明確說明在何種情況下不返還或雙倍返還等,以免因約定不明而出現糾紛。

    《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題解釋》從12月13日開始施行,但具有溯及既往的法律效力。該司法解釋第一百三十三條規定:“擔保法施行以前發生的擔保行為,適用擔保行為發生時的法律、法規和有關司法解釋。擔保法施行以后因擔保行為發生的糾紛案件,在本解釋公布施行前已經終審,當事人申請再審或者按審判監督程序決定再審的,不適用本解釋。擔保法施行以后因擔保行為發生的糾紛案件,在本解釋公布施行后尚在一審或二審階段的,適用擔保法和本解釋。”

    這樣,自1995年10月1日起,凡是涉及到定金問題的糾紛、可能出現的糾紛等,只要不是已經終審的案件,就要適用該司法解釋的規定。

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