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論商品房預售合同的幾個問題

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

    一、商品房預售合同的法律性質

    何謂商品房預售合同,我國的《城市房地產管理法》沒有作出明確規定。我們認為,商品房預售合同是指商品房預售方和預購方雙方約定,預售方在約定時間內將建成的商品房所有權轉移于預購方,預購方向預售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協議。商品房預售合同是以建造中的房屋為標的物的,屬于買賣合同的一種,但商品房預售合同與一般買賣合同又有所不同,因而,理論上對于商品房預售合同性質的認識,還存在著許多不同的意見。

    (一)商品房預售合同是否為預約合同

    在合同法中,合同有預約合同與本合同之分,它們是根據訂立合同是否有事先約定的關系來劃分的。預約合同是當事人約定將來訂立一定合同的合同,簡稱預約;本合同是為了履行預約合同而訂立的合同。預約合同與本合同具有不同的性質和法律效力,二者不能混淆。預經合同當事人的義務是訂立本合同,所以,當事人一方只能請求對方訂立合同,而不能依預約的本合同內容請求對方履行。那么,商品房預售合同是否為預約合同呢?對此,學者們的看法并不一致。有的學者認為,商品房的預售是預約交易行為,商品房預售合同即商品房交易預約合同。(注:楊明剛:《預售房屋合同探微》,《法學》1994年第5期。)我們認為,因為商品房預售合同在成立之時;房屋并不存在或尚未建成,所以帶有“預售”的字樣,但商品房預售合同絕不是預約合同。因為:在商品房預售合同中,預售方與預購方關于房屋的座落與面積、價款的交付方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質量、違約責任等都有明確的規定,雙方無須將來另行訂立一個房屋買賣合同,即可以按照商品房預售合同的規定直接履行,并辦理房屋產權過戶登記手續,達到雙方的交易目的。當然,我們并不否定在商品房銷售過程中,雙方當事人不能訂立預約合同,而只是想明確商品房預售合同本身不是預約合同。明確商品房預售合同不是預約合同,在實踐中具有重要意義。因為如果將商品房預售合同看成是預約合同,那么,一方面,預售方與預購方必須在將來再訂立一個商品房買賣合同;另一方面,在一方當事人違反商品房預售合同時,對方只能要求其承擔不訂立合同的責任,而不能要求其承擔違反合同的違約責任。可見,上述情況對商品房預售合同的雙方當事人而言,都是不利的,也不利于解決商品房預售合同糾紛。

    (二)商品房預售合同是否為期貨買賣合同

    商品房預售合同的標的物是尚不存在或尚未建成的房屋,所以,房屋的交付期限一般都很長。正是由于商品房預售合同的這種特殊性,所以,有的學者將商品房預售合同稱之為房屋的期貨買賣合同(注:范成山:《建立期房抵押制度勢在必行》,《經濟與法》1995年第5期。)。我們認為,將商品房預售合同稱之為期貨買賣合同是錯誤的,是對期貨買賣合同的一種誤解。所謂期貨買賣合同,是指期貨交易所為進行期貨交易而制訂的統一規定商品的等級或證券的種類和數量、交貨期限和地點等的合同,通常采用“標準合同”形式。期貨買賣合同具有如下主要特征:(1)期貨買賣的標的物的價格不是當事人事先約定的,而是在期貨交易所通過公開競價的方式而確定的;(2)期貨買賣的標的是合同本身,而不是期貨買賣合同中所約定的貨物;(3)期貨買賣的主要目的是為了套期保值和價格發現,而不在于獲取現實的貨物,所以,在期貨買賣中,極少有進行實物交割的:(4)期貨買賣的商品必須具備數量大、價格波動大、便于儲存、易于標準化等條件,如糧食、石油、鋼材等。但是,在商品房預售合同中,第一,商品房的價格是雙方在訂立合同時就已經明確的,而不是通過公開競價的方式確定的;第二,商品房預售合同的標的物是商品房,而不是合同本身;第三,商品房預售合同的目的在于獲取房屋,不具有套期保值和價格發現的功能;第四,由于房屋的面積、座落、單元等方面存在著諸多的差別,不具有標準化的特征,所以在國際慣例上,房屋不是期貨交易的商品,不能用于期貨交易。可見,商品房預售合同與期貨買賣合同是有很大區別的,商品房預售合同不是期貨買賣合同。明確商品房預售合同不是期貨買賣合同,可以避免利用商品房預售合同進行變相的期貨交易,以維護房地產市場交易秩序。

    (三)商品房預售合同是否為附期限的合同

    由于商品房預售合同是在將來的一定期限交付房屋的合同,所以,有的學者認為,商品房預售合同是附期限的買賣合同。(注:金儉:《析商品房預售合同》,《現代法學》1996年第1期。)我們認為,這種觀點是錯誤的。在民法中,附期限的合同是指以一定的期限到來作為合同效力開始或終止根據的合同。如果所附期限是作為合同效力開始的根據,則該期限為延緩期限;如果所附期限是作為合同效力終止的根據,則該期限為解除期限。在附延緩期限的合同中,合同已經成立,但沒有發生法律效力,雙方當事人都不需要履行自己的義務,也都沒有權利請求對方履行義務。只是在期限到來時,雙方當事人才開始履行義務;在附解除期限的合同中,合同不僅已經成立,而且已經發生法律效力,雙方都已經開始履行自己的義務。在期限到來時,雙方當事人不再履行義務,合同終止。在商品房預售合同中,雙方約定在將來的一定期限交付房屋,這里確實存在一定的“期限”,但這種期限絕不是附期限合同中的“期限”。因為:其一,如果將商品房預售合同中的“期限”作為附期限合同中的解除期限,則商品房預售合同不僅已經成立,而且已經發生法律效力,但在期限到來時,商品房預售合同終止效力,雙方應當解除合同。這樣,作為預購方就不能取得約定的房屋。顯然,這與當事人訂立商品房預售合同的目的是相違背的;其二,如果將商品房預售合同中的“期限”作為附期限合同中的延緩期限,則商品房預售合同雖然已經成立,但還沒有發生法律效力,只在期限到來時,商品房預售合同才發生法律效力。這樣,作為預售方就不能要求預購方支付一定的定金或房款。顯然,這也不符合商品房預售合同的要求。可見,商品房預售合同并不是附期限的買賣合同。商品房預售合同中的“期限”是一種履行期限,是當事人履行義務的具體時間。

    (四)商品房預售合同是否為分期付款買賣合同

    在商品房預售合同中,預購方于多數情況下是分期支付房屋的價款,這種作法類似于分期付款買賣。所以,有的學者認為,商品房預售合同是一種分期付款買賣合同。(注:耀振華:《房地產開發中的法律問題》,梁慧星主編《民商法論叢》第4卷,法律出版社1996年2月版,第93頁。)我們認為,商品房預售合同不是分期付款買賣合同。所謂分期付款買賣合同,指的是出賣方將出賣物交付給買受方,買受方將其應付的總價款,按照一定期限分批支付給出賣方的買賣合同。就分期付款買賣的出

賣方的義務而言,出賣方應當按照合同的約定交付出賣物;就分期付款買賣的買受方的義務而言,買受方亦負支付價款的義務,唯買受方的付款須按期給付,具體分期支付的價款數額及時期,由合同加以約定。之所以說商品房預售合同不是分期付款買賣合同,其原因主要有三:一是分期付款買賣合同的標的物在合同生效后必須交付給買受方,這樣才能實現買受方的經濟目的。可見,分期付款買賣合同的標的物必須是現實存在的物。但在商品房預售合同中,作為標的物的商品房尚不存在或尚在建造中,所以,在合同成立后,預售方不可能將標的物交付給預購方;二是分期付款買賣合同的買受方在接受標的物后,尚有二期以上的價款需要支付;但商品房預售合同中,預購方既可以在取得房屋前一次性支付房屋的全部價款,也可以在取得房屋前分期支付價款。這種分期付款與分期付款買賣合同中的分期付款是不同的;前者是在取得標的物之前的分期付款,而后者是在取得標的物后的分期付款;三是分期付款買賣合同的功能在于出賣方向買受方融資,以滿足買受方資金不足的需要。而商品房預售合同的功能在于買受方向出賣方融資,以滿足出賣方資金不足的需要。

    綜上所述,商品房預售合同不是預約買賣合同、期貨買賣合同、附期限買賣合同、分期付款買賣合同。如果從法律上為商品房預售合同定性,則商品房預售合同屬于遠期交貨合同。所謂遠期交貨合同,是合同雙方當事人在合同中約定在將來的一定期間內交貨的合同。這類買賣合同僅

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