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抵押住房保險中的不公平問題探析

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

    目前,本市各商業銀行向個人發放購房貸款時,都要求借款人購買抵押住房保險,保險公司似乎已成為商業性購房貸款中不可或缺的第三方當事人。據了解,抵押住房保險年費率為千分之五(公積金貸款或組合貸款)和千分之七(純商業性貸款),1992年至1999年底的八年中,本市公積金貸款和組合貸款(不包括純商業貸款)借款人支付的保險費總額高達二億三千四百萬元。而八年中實際發生的理賠金額微乎其微,保險公司曾因一起火災賠償約八萬元,另有不超過十起水管爆裂等小額理賠。筆者認為,這一奇怪現象并非偶然,而是現行保險機制設計上的不公平所致。

    下文擬在理清有關當事人之間的法律關系基礎上,剖析該險種存在的不公平問題及其產生的原因,并就其前景談一點想法。

    一、購房人、銀行和保險公司之間的法律關系。

    購房人與銀行之間,一方面有貸款合同關系。作為借款人享有獲得貸款的權利,并承擔償還貸款本息的義務;另一方面有抵押合同關系(在文書格式上,可以與借款合同合并),銀行作為抵押權人有權在借款人違約的情況下依法處分抵押房屋,并就處分價款優先獲得清償。購房人與保險公司之間存在保險合同關系,購房人承擔支付保險費的義務,同時享有獲得保險金賠償的權利。

    銀行與保險公司之間沒有直接的法律關系,但抵押物滅失、毀損所獲得的保險金、賠償金依法受抵押權效力的支配,因此,銀行可以在兩種情況下獲得保險金:(1)若借款人發生逾期還款后發生了保險事故,銀行可以直接對保險公司行使賠償請求權,并在抵押所擔保的債權范圍內就抵押房屋的保險金優先受償。(2)若保險事故發生后,借款人出現逾期還款,銀行可以事先與借款人約定將抵押期間取得的保險金提存,繼續作為償還貸款的抵押,從而保留對保險金的控制權,避免被借款人挪作他用。

    但從現行的抵押住房保險單來看,其中直接規定“第一受益人為放貸銀行”,即銀行在任何情況下都將作為保險金的優先受益對象,即便某借款人正常履行還款義務,也必須先將保險金支付給銀行。這就混淆了貸款、抵押和保險三層法律關系,也不符合財產險中投保人(即房屋所有人)應當作為受益人的原則。

    二、抵押住房保險存在的不公平問題。

    (一)銀行將訂立保險合同作為發放貸款的強制性附加條件。

    我國保險法明確規定,保險公司和其他單位不得強制他人訂立保險合同。而在住房貸款活動中,保險已經成為貸款的附加條件,借款人不投保,就無法取得銀行貸款。銀行采取變相強制投保的做法顯然違背了保險自愿的法律原則。

    值得注意的是,貸款銀行往往與保險公司建立保險代辦關系,保險事故越少,銀行獲得的收益就越多,據說一般的代理分成比例為保險費的5-30%,這樣,銀行獲得的保險代理利益應當在4700萬元左右,保險公司實得保費收入為1.88億元左右。筆者認為,導致銀行強制借款人投保的決定性因素,正是其獲得的上述附加利益。

    (二)銀行要求購房人購買的保險金額大于其債權利益。

    保險金額,是投保人和保險人在保險單中載明的,保險人承擔賠償義務的最高限額,也就是確定保險費的標準,與保險當事人的權利義務關系密切。鑒于銀行對抵押住房保險金行使優先受償權的范圍,限于抵押所擔保的貸款金額(一般不足房屋價格的80%),剩余部分的保險金歸投保人所有,因此,銀行要求借款人必須投保的保險金額也應以債權利益為限。由于抵押住房保險合同規定“保險金額以所購商品房的購置價確定”,以購買價值68萬元的房屋向銀行借款20萬元(分20年還清)為例,投保人必須以68萬元的房屋價格作為保險金額,支付高達9520元的保險費(68萬元′千分之七的年費率′20年),保險公司按實際損失賠償最高不超過68萬元的保險金。可見,目前銀行要求投保人購買的保險已超出其債權利益,未免有些“小題大作”。

    從保險法規定看,“保險金額低于保險價值的,除合同另有約定外,保險人按照保險金額與保險價值的比例承擔賠償責任”,這就是說,當事人可以按低于房屋價值的金額交納保險費。有人認為,在不足額投保的情況下,只能采取比例賠償方式,不利于保障銀行債權安全,但從上述規定看,法律允許當事人對賠償責任的承擔作特別約定,不足額投保的當事人可以自行約定按其他計算方法確定賠償金額。因此,限額賠償方式在法律上是可行的。

    如采用以貸款金額作為保險金額的限額賠償方式,借款20萬元只需支付2800元(20萬元′千分之七的年費率′20年)保險費,發生保險事故時按實際損失獲得最高不超過20萬元的保險金。與第一種投保方式比較,銀行獲得的保障程度完全相等,但對投保人而言,支付的保險費與獲得的保障程度成正比。筆者認為,不應強制借款人按房屋價格投保進而承擔較高標準的保險費,投保人有權按照本人實際需要和支付能力進行選擇。

    (三)保險公司的賠償責任和除外責任設計不合理。

    抵押住房保險合同規定,由于下列原因造成保險房屋損失和費用支出,保險公司承擔賠償責任:(一)火災、爆炸、水管爆裂;(二)暴風、暴雨、雷擊、冰雹、洪水、地面突然塌陷、龍卷風;(三)飛行物體及其空中運行物體的墜落,以及外界建筑物和其他固定物體的倒塌。本市氣候環境條件決定了后兩類事故幾乎不可能發生,第一類事故發生的可能性稍大(八年來發生的唯一一起保險事故,就是屋內裝潢過程中香蕉水使用不當引起火災),但房屋的磚混結構性質又決定了其因火災、爆炸、水管爆裂造成的損失也是非常有限的。保險合同還明確,對保險房屋因被保險人或其家庭成員的故意行為、設計錯誤、原材料缺陷、工藝不善等內在缺陷等造成的損失不承擔賠償責任。這樣,就將保險責任限制在極為有限的范圍內,也就不難理解保險費收入與保險金支出差額懸殊的原因了。

    (四)保險費一次付清的支付方式沒有考慮借款合同履行中的變化。

    銀行就抵押住房的保險金優先受償的范圍限于借款人拖欠的債貸款本息余額,而貸款本息余額隨著借款人的按月償還而逐月遞減,因此,銀行對保險金優先受償的范圍也是逐月遞減的。與此相應,抵押住房保險的保險費標準應當隨著債務償還而遞

減。在借款人提前還貸的情況下,保險費應當根據銀行重新計算的貸款本息余額作相應調整,借款人提前還清全部貸款的,保險公司應當退還剩余年限的保險費。為了避免這類重新計算或者退還保險費的問題,國外銀行一般會將借款人應當支付的保險費與貸款本息一并計算并按月分攤,簡便易行。

    現行的抵押住房保險合同要求投保人“在簽定購房合同時一次性付清保險費”,沒有考慮提前還貸的因素,也未對變更保險費標準和退還保險費的情況作特別說明。這種不符合實際的做法,對投保人而言無疑是“雪上加霜”。

    三、一點想法

    隨著一些貸款品種紛紛將抵押住房保險作為貸款附帶條件,抵押住房保險的波及面也越來越廣。這種銀行業與保險業聯手壟斷的危害性不僅在于侵害廣大借款人的利益,更重要的是高額的保險成本使得社會購買力下降,對其他行業造成不良影響,最終將損害包括金融業在內的社會公共利益。實踐表明,抵押住房保險推行過程中,借款人雖有意見,但畢竟個人力量難以打破銀行業與保險業的“聯盟”,保險行業內部對是否繼續強力推行保險也有不同看法,但商業機構的決策層在保護消費者利益和保住利潤的道德天平上,顯然是向利潤一邊傾斜了。

    應當承認,保險制度作為一種先進的風險防范機制,具有重要的作用,但購買保險需要增加投入,因而,惟有合理運用保險機制,才能達到風險防范與社會成本控制雙贏的目標。從住房消費發達國家的經驗看,住房抵押貸款銀行一般不會選擇單一的保險方案,而是根據各宗貸款的風險確定是否保險以及具體的保險品種。例如,美國銀行在貸款金額占房屋購買價格80%以下的,考慮到房屋因事故或市場波動損失的價值一般不會超過原價的

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