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房屋買賣合同的成立與生效

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

    案情介紹

    本案訟爭房屋是第一被告甲和第二被告乙兩夫婦共同共有房屋。2000年8月甲、乙委托本市某房地產中介公司上市出售該屋,同月29日下午原告丙經中介公司經紀丁介紹并帶至訟爭房屋察看,并于次日下午與甲簽訂《協議書》。該《協議書》訂明:甲、丙商定成交甲之房屋(即訟爭房屋),價額為30萬元人民幣;2000年9月5日去房屋交易所及丁處交易,丙于2000年9月22日前把房款30萬元交齊;2000年8月30日下午二時成交,甲不得將房屋再賣給別人。《協議書》簽訂后,丙沒有依約于2000年9月5日到中介公司丁處及交易所交易,亦沒有交納中介費。2000年9月6日兩被告經丁介紹與他人簽訂了該房屋的買賣協議,并于同月18日到房管局登記備案。

    審判結果一審法院認為,甲出賣房屋的行為,雖未經乙同意,但相對人丙有理由相信甲有代理權,因此構成表見代理,《協議書》有效。由于原告沒有依約于2000年9月5日到房屋交易所及中介公司與兩被告進行交易,兩被告因此而繼續委托中介公司出售房屋,兩被告的行為是在原告履行不當時拒絕自己的履行,屬于行使同時履行抗辯權,應予支持。原告認為兩被告沒有依約將房屋售予,應承擔違約賠償責任的請求不予支持,由于違約首先在于原告,兩被告行使同時履行抗辯權,即使原告有損失,也應由其自行承擔。為此,判決駁回原告的訴訟請求。

    二審法院認為,甲出賣與乙之共有房屋,未經乙書面同意,其合同依法應為無效。為此,判決駁回上訴,維持原判。

    評析關于本案的一、二審判決,在理論上都有一些瑕疵。本文試作探討。

    一、《協議書》的性質

    本案的《協議書》是房屋買賣合同,其簽訂即意味著在當事人之間完成了要約、承諾的合同程序,故應為成立。《合同法》第12條第1款規定:“合同的內容由當事人約定,一般包括以下條款:(一)當事人的名稱或者姓名和住所;(二)標的;(三)數量;(四)質量;(五)價款或者報酬;(六)履行期限、地點和方式;(七)違約責任;(八)解決爭議的方法。”這里規定的是合同的一般條款,并不意味著合同必須具備的“主要條款”。“主要條款”說曾被規定在《經濟合同法》第12條第1款,在實踐中一些地方的法院也會據此認定不具備上述條款的合同為無效合同,這種觀點并不正確。我國現行法,究其實旨,系采國際通行作法,將無效合同限定在損害國家利益和違反法律、行政法規禁止性規定的范圍之內。

    筆者認為,關于合同條款的討論,主要是針對合同是否成立的問題。從上述“主要條款”的角度出發,合同是否應當有一個“必備條款”的問題呢?這是有的。當事人、標的及其數量是合同的必備條款。否則,連誰是交易人都不清楚,就無法確定權利的享受和義務的承擔,發生糾紛也難以解決;沒有標的和數量,合同根本不可能成立。其他的條款則均僅為一般條款,不是合同的必備條款。從合同成立的角度,只是合同程序,其事項作如何約定,并不涉及到條款的實質內容,因而也不決定合同效力。如果已經具備必備條款,則應認定其為合同,而非預約;此點為兩者的基本區別。在本案中,《協議書》的內容,可逐項分析如下:

    第一,當事人是否具備。買、賣雙方分別為丙和甲。由于只是合同程序,套用訴訟法上的用語,是“程序上適格”,而不管出賣人甲是否有處分權或者買受人丙是否有民事行為能力,即不涉及其實質內容。因此,《協議書》的當事人已經具備。

    第二,標的和數量是否明確。標的約定為訟爭房屋。因此,《協議書》的標的和數量均已明確。基于此二點,房屋買賣合同已經成立。有觀點認為其不具備地方規章中規定采用的格式合同形式,因而不能認為是房屋買賣合同,筆者認為這種觀點拘泥于合同形式,并據此否定當事人的意思表示,違反私法自治原則,因而是不正確的。

    第三,除上述必備條款外,《協議書》還約定有下列條款:交易價款為30萬元人民幣,由買受人丙于2000年9月22日前把房款30萬元交齊;出賣人甲不得將該房屋再賣給別人;具體交易時間為2000年9月5日。這些條款均不影響房屋買賣合同的成立。

    二、《協議書》的效力

    合同效力的取得,不是來源于當事人的約定,而是由法律所賦予的,反映出法律對該約定的價值判斷。所謂合同的生效,是指只要合同具備一定的要件后,便能產生法律上之效力。《合同法》第44條第1款規定:“依法成立的合同,自成立時生效。”該規定至少在概念上區分了合同的成立與合同的生效。合同的成立必須具備成立要件,前已述及;但合同成立后,能否發生法律上之效力,能否產生當事人所預期的法律效果,則非合同當事人意志所能決定。只有符合生效條件的合同,才能受到法律的保護。《合同法》第8條和第44條第1款中所稱為“依法成立的合同”,應當理解為既具備成立要件、又具備生效要件的合同。

    《民法通則》第55條規定:“民事法律行為應當具備下列條件:(一)行為人具有相應的民事行為能力;(二)意思表示真實;(三)不違反法律或者社會公共利益。”這里規定的是民事法律行為的一般生效要件。在本案中,就前二項而言,《協議書》均已具備;就第三項而言,《協議書》是否屬于具有違法性的合同,其可能影響的因素,主要有如下兩個方面:

    第一,是否經登記。《合同法》第44條第2款規定:“法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的,依照其規定。”根據《城市房地產管理法》第60條第3款前段規定:“房地產轉讓或者變更時,應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記”。因此,房屋買賣合同必須經過登記才能生效,如未登記的,即不生效力(區別于無效)。這也是為什么要求房屋買賣合同必須具備地方規章中規定采用的格式合同形式的原因,也是為什么雙方約定其具體交易時間的原因。但是,對于未以格式合同形式出現的、又未經法定登記手續的、由當事人“草簽”的合同,在當事人之間是否生其效力,法律并沒有為我們指示出來。這里說的是一般合同程序對合同效力的影響的問題。

    第二,共有人是否同意。《城市房地產管理法》第60條規定:“下列房地產,不得轉讓:……(四)共有房地產,未經其他共有人書面同意的”。二審判決理由即據此認為《協議書》為無效合同。但是,同樣從這個角度

出發,甲單方處分其與乙共同共有的房屋,應屬無權處分;無權處分所訂立的合同并非當然無效,如《合同法》第51條規定:“無處分權的人處分他人財產,經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的,該合同有效。”由此可見,未經其他共有人書面同意的房屋買賣合同,并非當然無效,實屬效力未定的合同。從二審判決理由中,并未體現出對此點的關注,知其考慮未及周詳。這里說的是特殊合同程序對合同效力的影響的問題。

    在第一個問題上,《合同法》第44條第2款所規定的“應當辦理批準、登記等手續生效的”合同,類型繁多,不一而足。其中,有的合同從其形式上的確需要辦理上述手續方可生效的,是其合同程序的一個內容,例如《中外合資經營企業法》和《中外合作經營企業法》規定,中外合資經營合同、中外合作經營合同必須經過有關部門審批后,才具有法律效力。有的合同則是將產生物權變動的登記要件視同為合同的生效要件,例如,《擔保法》第41條規定,應當辦理抵押物登記的,抵押合同自登記之日起生效,其中的“抵押物登記”,學理上稱之為抵押權登記。房地產買賣合同的登記手續。亦同此理。

    在第二種情況下,如果合同訂立后僅僅未經登記,是否產生拘束當事人的效力呢?從上述規定來看,應采否定說,即合同應在當事人之間為不生效。如就本案而言

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