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房屋所有權與土地使用權:使用權終止問題

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

    所有權被認為是永久性的,即只要房屋存在所有權即存在。但是,土地使用權則是有期限的這樣,在房屋所有權與土地使用權結合下,必然有一個土地使用權終結后房產的歸屬問題。

    (一)地上權制度的安排

    地上權制度是存在于私人之間的一種安排,地上權的設定一般是有一定期限的,甚至一些國家的立法為地上權設定了最長期限,一般為30至100年。這主要是因為土地是社會中最珍貴的不可再生的資源,為保障土地所有權人特別是其繼承人的利益,對地上權存續期間作了限制。這也就意味著現代地上權均存在一個終結問題。

    在地上權期滿或消滅時,房屋的歸屬的一般原則是土地所有權人取得房屋的所有權。例如,《意大利民法典》第953條規定:“如果地上權是附確定期限設立的,則在期限屆滿時,地上權消滅,土地所有人成為地上建筑物的所有人。”同樣,在德國,“地上權因期限屆滿而消滅時,地上建筑物因地上權歸于土地所有權人也同時歸于土地所有權人。”為調和地上權人(建筑物所有權人)與土地所有權人的利益沖突,現代地上權法律制度,均允許地上權人獲得補償或強加給土地所有權人取得該建筑物時,對地上權人承擔賠償責任的法律義務。 這種獲得補償的權利,是地上權人對房屋擁有所有權的一個重要體現。

    (二)我國關于土地使用權期限的現行規定

    目前,我國立法中并沒有關于農村私房和城市私房所占土地使用權存在年限的規定。實際上,這兩種房屋所有權人對宅基地的使用權具有永久性。在農村和城市,宅基地均可通過房屋繼承途徑而由繼承人繼承,房屋毀損或滅失后可以修復或重建(只是要經過必要的批準手續),因此,房屋毀損或滅失,只要所有權人或其繼承人愿意恢復其建筑物,那么對土地的使用權便可以長久地延續下去。

    而通過出讓方式取得的國有土地使用權用于建設,其使用權均存在年限。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條根據土地的用途對各類用途的土地使用權最高年限作了規定:(1)居住用地70年;(2)工業用地50年;(3)教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;(4)商業、旅游、娛樂用地40年;(5)綜合或者其他用地50年。

    《城市房地產管理法》第21條規定,“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續使用土地的,應當至遲于屆滿前一年申請續期,除根據社會公共利益需要收回該幅土地的,應當予以批準。經批準準予續期的,應當重新簽訂土地使用權出讓合同,依照規定支付土地使用權出讓金。

    土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的,土地使用權由國家無償收回。“

    顯然,《城市房地產管理法》只明確了土地使用權到期不申請續期或未批準,土地使用權無償收回原則。而4年前的國務院頒布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第40條還規定了建筑物的無償收回原則:“土地使用權期滿,土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證,并依照規定辦理注銷登記。”

    顯然,在土地使用期限屆滿時,無償收回地上建筑物和其他附著物,有違民法的公平原則,正確的作法應當是給予合理的補償。但這一問題的解決有待法律規定作出修改。對土地上的房屋和建筑物無償收回,實際上是置國家以優越的地位,而不是一般的商業或平等交易地位。正如在個人與個人之間的地上權安排一樣,在結束時,一般要由土地所有權人和地上權人就地上建筑物的補償達成協議或者事先在地租或費用上作好安排以在屆滿時不用任何補償即歸土地所有權人,如果認為國家和房屋所有權人在這里是平等的民事法律關系,就應當考慮補償和協商的作用。第21條的規定顯然是有悖于私法的基本原則,有待今后立法修改和完善。

    另外,土地使用權的一步改造還涉及到關于土地使用權期限規范的問題。關于土地使用終止規范及其改進建議我們已經在第章作了論述。土地使用權終止是關系千家萬戶生存的大事,一個穩定的居住環境,顯然有利于社會穩定。作者認為,土地使用權終止不僅僅是要解決土地使用終止時的建筑物的合理補償問題,更重要的是建立一個合理的土地使用其限規范。

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