福彩3d字谜图谜总汇图|福彩3d画谜
您現在的位置: 范文先生網 >> 經濟論文 >> 房地產論文 >> 正文

發展和規范我國住房二級市場

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

    內容提要

    本文研究以非市場價格(租金)獲得的住房如何再進入市場,即房改房上市與低租金公有住房的使用權交易問題。

    我國住房二級市場上的租賃市場起源于雙軌制下公房轉租及公房使用權交易的逐漸發展。公房上市問題則源于以非市場價出售公房;以非市場價格購得的住房只能獲得部分產權。這就是房改房部分產權的由來,也是目前公房上市所面臨問題的由來。

    住房制度改革選擇的是存量住房與增量住房分別改革的方式,新建住宅采用新房新租、先售后租以及新建商品房市場所形成的增量市場價格的邊際調節與示范效應,形成了一個與舊住房體制并存的市場型住房經濟體制且日趨壯大。目前的問題是存量住房如何完全市場化以及存量與市場化了的增量的并軌。而放開和發展住房二級市場,恰能完成這個雙重任務。

    據抽樣調查,已售公房有上市意愿的約占已售公房總量的1/3~1/2.住房二級市場目前存在的主要問題有:市場發育嚴重不均衡;法規政策不完善,市場準入規則模糊,上市要求過于嚴格;收益分配缺乏標準和公平,出現住房分配不公的顯化和貨幣化;住房二級市場上的需求結構與供給結構不相匹配;等等。

    理清住房二級市場的收益分配問題是規范和發展住房市場的關鍵之一。

    本文對二級市場的收益分配問題進行理論分析,得出如下結論:

    ――如果承認房改前住房產權的初始安排及房改房出售后職工所享有的全部產權,那么已售房改房再出售的住房收益(不考慮地價)就應全歸職工。

    ――公房使用權價格評估應采用收益還原法,房租和地租分開評估。

    ――如果承認既定的產權安排為政府的一種隱蔽性義務和居民的一種隱蔽性權利,那么,公房上市或使用權交易的土地收益就應歸轉讓者所有。反推過來,職工住房福利的貨幣化中必須包括地租(價),亦即已購公房者應享有房產權和土地使用權。

    ――對已售公房再轉讓的,應免征土地所有權價格;由于土地開發成本已計入房價中,亦不再考慮;但對轉讓時與購買時之間的土地增值,應比照土地增值稅處理。

    在上述分析和判斷的基礎上制定發展和規范住房二級市場的政策。

    一、住房二級市場誕生的歷史背景及其誘因

    1、住房二級市場的界定

    從住房參與流通的時序結構來劃分,住房市場可以分為一級市場和二級(次級)市場。香港分別稱為一手市場和二手市場。一級市場指新建住房流量的權屬首次讓渡的市場,如新建商品住宅的買賣、租賃等。二級市場指存量住房的交易市場,即住房權屬的轉讓或再轉讓的市場。在發展比較成熟、穩定的住房市場上,二級市場上的交易量是反映住房市場景氣的重要指標。

    有必要區分住房存量與流量兩個基本概念。住房存量指某一特定時點上有形的住房實物資產的數量。因為有形的建筑物在其有效使用期內是相對固定的,故稱為存量。短期內住房的存量供給是無價格彈性的。每一時期住房存量供給的新增加量稱為住房流量(供給),亦即住房投資。住房存量變的變動就是住房凈投資額。還有一個“流量概念”��住房服務流量,即每一段時期內住房的所有特征所提供的無形的消費效用的總和。住房服務可以看成是從住房存量在其壽命期內源源不斷“流”出來的,故稱為流量。住房存量的供求構成住房買賣市場(含新建住房市場與舊有住房市場);租賃市場上買賣的則是住房服務,其價格為租金。

    目前,各地廣泛存在一、二、三級房地產市場之分。一種分類法是:一級市場指增量房產的買賣與租賃,即新建商品房市場;二級市場指存量房屋的買賣和租賃;三級市場指房屋使用權的轉租與轉讓(臧美華,1999)。顯然,三級市場上的房屋亦屬存量。上海、天津等地的劃分是:一級市場指土地市場(國務院1992年11月4日頒發的《關于發展房地產業若干問題的通知》中即規定“一級市場即土地使用權出讓”),二級市場指增量房地產市場,三級市場指存量房地產市場。本文則將住房市場分為一級市場(新增量市場)與二級市場(存量住房市場)。

    如果存量住房的產權是清晰的,其交易并無多大可討論的價值,故私房交易不在本課題研究之中。本課題只研究以非市場價格(租金)獲得的住房如何再進入市場,具體包括以非市場價格購買的公有住房(即按房改政策購買的住房,亦稱為房改房)與非商品租金承租的公有住房的上市問題。前者屬于住房買賣市場,后者屬于租賃市場(住房服務市場)。

    2、雙軌制下公房轉租及公房使用權市場的逐漸發展

    公房的轉租其實歷來就有。在住房行政實物配給的計劃經濟體制下,低租金導致的住房短缺極易誘發黑市行為,不過當時個人承租的公有住房轉租比例較小,主要是單位承租的公房,尤其是公有商業用房的高價轉租。

    房租改革開始后,公房轉租的范圍擴大到公有住宅。當時公房轉租屬違法行為,為各地房地產管理部門所重點打擊、查處。但市場租金與政策性租金的可觀差額的吸引力使公房轉租屢禁不止,且數量越來越多,呈半公開化。

    公房使用權的買賣則起源于實物換房。在八十年代末期,出于方便居民生活和工作的考慮,不少地方的房地產管理部門成立了換房站,舉辦換房大會。由于換房存在地段、環境、面積等差異,因此在實物換房的基礎上發展為貨幣補償的差價換房,此后一直存在。

    1994年天津的一些換房市場已變相為公房使用權的買賣市場。天津市河西區房地產管理局下屬的龍都房地產經營發展公司率先成為一個公房使用權有償轉讓的中介者、經營者,當時引起業內人士的關注(陸巖,1996)。

    在北京,公房使用權交易一直受到嚴厲禁止,如北京1987年《北京市人民政府關于城市公有房屋管理的若干規定》中明確規定“嚴禁出賣公房使用權”;1991年

《北京市人民政府關于查處非法買賣公有房屋使用權的規定》一直執行到今。

    在沈陽,80年代末就開始了群眾自發、秘密的地下隱形出讓房屋使用權活動。1991年沈陽市房屋租賃公司即開展了公房使用權有償轉讓的試點。

    上海市1996年率先推出了公有房屋置換的政策,展開了“差價換房”。1998年5月,上海市房屋土地管理局頒發了《上海市不可售公有住房差價交換試行辦法》,允許住房承租人把不可售公有住房按市場交換價值轉讓使用權,或換購商品房,或互換使用。

    1997年5月,武漢市發布了《直管公有住房使用權有償轉讓管理實行規定》,在全國首次公開允許直管公房承租人將使用權轉讓。

    目前,公有住房使用權的交易(出租、轉讓、交換)在全國許多城市興起。

    3、公有住房出售的價格序列及產權結構

    (1)公有住房出售過程中的價格序列

    1979年,國家城建總局從國家補助的住宅建設投資中,分別撥給陜西、廣西一部分資金,在西安、南寧等市進行建房全價(土建成本價)出售給私人的試點,從而拉開了我國城鎮住房制度改革的序幕。

    

[1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] 下一頁

下頁更精彩:1 2 3 4 下一頁

福彩3d字谜图谜总汇图 街机金蟾捕鱼千炮版6. 金冠彩票–我的账户 17彩票app下载 腾讯分分彩计划有哪些 炸金花出老千手法教程 高价回答问题赚钱 新强时时彩票开奖 七星彩排列五 777九线拉王水果机 足彩17148期指数分析 亚盘投注app pc蛋蛋28结果99预测 双色球历史开奖对比 鱼丸游戏奔驰宝马 做股票分析挣钱吗 辽宁风采3d组六中奖规则