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住房制度改革新階段中的金融問題研究

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

    今年7月21日,國務院發出《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設》的通知,再一次明確了我國城鎮住房制度改革的指導思想,即穩步推進住房商品化、社會化,逐步建立適應社會主義市場經濟體制和我國國情的城鎮住房新制度;加快住房建設,促使住宅業成為新的經濟增長點,不斷滿足城鎮居民日益增長的住房需求。通知還指出,我國城鎮住房制度改革的目標是:停止住房實物分配,逐步實行住房分配貨幣化;建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系;發展住房金融,培育和規范住房市場。在改革中應當堅持的基本原則是:堅持在國家統一政策目標下,地方分別決策,因地制宜,量力而行,堅持國家、單位和個人合理負擔,堅持“新房新制度,老房老辦法”,平穩過渡,綜合配套。這標志著我國城鎮住房制度改革又進入了一個新的階段。

    筆者認為,在市場經濟條件下,住房金融是左右住宅業興衰的關鍵,我國城鎮住房制度改革目標能否實現,也關鍵在于能否適時建立起適應市場經濟發展要求的新型住房金融體系。因此,認真分析我國住宅業發展現狀,研究目前我國住宅生產、消費、流通等環節的資金融通問題,探討建立與我國住宅業發展相適應的穩定的長期融資方式,已成為當前住房制度改革中的迫切需要。正是在這一思想的指導下,本文將在已有的研究成果和改革實踐的基礎上,重點研究我國城鎮住房制度改革新階段中的金融問題。

    一、住房金融問題的綜合分析

    住房金融是以住房為信用基礎,借助各種金融工具、金融市場和金融中介,為住房的開發與建設、分配與消費、流通與交易等進行資金融通的所有經營活動的總稱。根據這一定義,為全面反映當前我國住房金融中存在的問題,我們將從以下三個方面展開。

    (一)住房開發與建設中的融資問題

    經過20年的改革開放, 我國現行的住房投資體制已經發生了重大變化,國家統一的計劃劃撥體制逐漸被市場化、多元化住房投資體制所取代。中央和地方財政撥款占住房投資的比重,從過去的90%下降為20%左右;各企事業單位則成為住房開發投資的主力,占總投資的60—70%;城鎮居民個人住房投資亦大幅度上漲,占總投資的比例由改革前的0%增加到20%左右。 1979-1995年,全國城鎮住宅投資總額超過1萬億元,住房竣工面積達25.5億平方米。投資額和竣工面積分別為前30年的14倍和4倍。

    與此同時,隨著我國金融體制改革的不斷深化,金融在住房開發與建設中的作用也不斷增強,1995年我國房地產開發資金來源中,商業銀行的貸款約占開發資金總額的21.6%,開發企業發行債券和股票募集資金占1.4%,金融業在房地產開發中的貢獻已達22.4%. 但是但是 但是,與國外金融業在房地產開發建設中的貢獻60—80%相比,我國城鎮住房開發與建設中的金融參與度還是比較低的。這主要由于我國正處于住房開發與建設融資的轉型期,即由以國家信貸為主的傳統計劃融資機制,轉入以商業銀行信貸為主的新的市場融資機制,在住房開發與建設的融資中還存在如下突出問題:

    1、資金融通渠道單一,開發企業融資成本過高

    我國正處于有計劃經濟體制向市場經濟體制的轉軌過程中,資本市場還處于試點階段,發育程度還很低,這大大限制了房地產開發企業的融資渠道。目前,我國房地產開發企業的資金來源中,房屋預售款占50%以上,商業銀行信貸僅占10—30%. 由此可見我國開發企業財務杠桿比率很低。而發達市場經濟國家常用的發行債券、股票等直接融資方式,在我國,由于資本市場的落后而受到了極大的限制。這不僅影響到我國住房建設的發展,而且大大提高了開發企業的籌資成本,進而抬高了商品房銷售價格。

    2、商業銀行信貸資金供給不足,總量上難以滿足住房開發建設的資金需求

    目前,我國住房開發建設信貸資金的主要來源是:城市政府、企事業和職工個人的三級住房基金;個人住房儲蓄;房地產開發企業的經營資金;金融機構的自有資金及國外資金等。這種以企事業單位和個人存款為主的住房融資體制根本無法滿足住房開發建設信貸資金的需求。在“九五”期間,全國城鎮將建造住房12億平方米,在下個世紀的第一個10年,全國城鎮則需要建造住房33.5億平方米,按目前全國商品房平均價格每平方米1700元計算,要完成這一任務共需投入7.735萬億元,每年需投資5156億元。然而,目前我國各類政策性住房資金的余額才不過1600多億元,(其中800億元為住房公積金存款,而且其主要用途為個人住房抵押貸款),根本無法滿足住房開發與建設資金的需求。

    3、商業銀行已開展的信貸業務中,存在貸款種類單一,貸款期限、貸款利率缺乏彈性,銀企雙方都缺乏有效的風險約束機制目前,在商業銀行發放的貸款中,無論是開發企業的流動資金貸款、開發項目貸款,還是臨時性貸款,都屬于中短期生產性流動資金貸款,期限一般為一年,而缺少長期性房地產經營性貸款。這使得大多數企業都通過到期展期來延長還款期限,造成銀行資金現金流量極不穩定,對經營管理極為不利。與此同時,銀行貸款利率缺乏彈性,一般按流動資金貸款利率執行,這既不利于銀行規避市場利率波動的風險,也不利于發揮利率對房地產開發企業資金需求進行調節的杠杠作用。并且,在銀行信貸利率與市場利率存在較大差異,而同時房地產開發企業的開發資金又不能從銀行得到正常滿足的情況下,在宏觀經濟好轉時期,銀行資金極易通過各種隱形渠道進入房地產市場,致使房地產業出現過度膨脹和房地產市場表面上繁榮的“泡沫”景象,而一旦宏觀經濟形勢逆轉、銀根緊縮,便“泡沫”破滅,結果是銀行和企業兩敗俱傷。我國90年代初出現的房地產過熱,以及其后較長時期不景氣,就屬于這種現象。銀企雙方缺乏有效的風險約束機制,不利于房地產開發企業獲得長期、可靠、穩定的信貸資金來源。

    (二)住房消費融資中的問題

    擴大內需是當前確保國民經濟增長率的關鍵,中央政府早在1995年4月就已提出把住宅消費培育為新的消費熱點的戰略性決策,期望依靠住宅業可以貢獻0.5-1%的經濟增長率。 但事與愿違,時至今日,我國住宅消費因房價過高,居民收入低,承受能力有限等原因,仍未在全國形成住房的消費熱潮。截止1997年底,全國積壓商品房8000萬m2,其中住宅面積6400萬m2,而同時全國仍有些

300多萬戶城鎮居民人均住房面積不足4 m2 . 造成這一尷尬境地的原因,除了過高的房價外,缺乏有效的住房消費金融支持手段也是一個重要原因。如1998年1—6月,四大國有獨資商業銀行共發放各類住房貸款余額2742億元,比年初增加123億元,其中住房開發貸款2340億元,比年初增加55億元,而個人住房消費貸款余額雖然較年初增加68億元,也只有402億元,不及四大商業銀行住房貸款總量的20%.我國房地產業的發展及城鎮住房制度改革的進一步推行,迫切需要發展住房消費信貸。但就目前的情況而言,住房消費信貸的發展速度遲緩,貸款規模小,地域分布極不平衡,多局限于一些經濟比較發達的沿海城市和居民收入高的中小城市,要大面積推廣還存在諸多困難:

    1、住房金融機制不完備,制約了住房信貸業務的發展。首先,從住房抵押貸款這種住房消費信貸的主要業務來看。當前,住房抵押貸款限制條件十分嚴格,必須先存后貸、押上加保,一次整借、按月均還,而且每一家庭只能享受一次。此外,個人住房抵押貸款還要求逐個審批貸款申請人的財務狀況,申請人所在單位的財務狀況,還需辦理抵押保險,設定抵押權、評估抵押物價值,并由職工所在單位進行擔保等一系列貸款條件,程序繁瑣。這種信貸辦法盡管規避了貸款風險,確保了信貸資金的安全,但同時也抑制了廣大城鎮居民對住房消費信貸的需求,不利于

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