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建立不動產先取特權制度之探索——兼論執行房屋開發商房產中對第三人權利的保護

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

    一、問題的提出

    法院執行房屋開發商為被執行人、開發的房產為執行標的物的案件,常遇到這樣的問題:被拆遷人、購房人、建筑商、建材商等作為案外人,對開發商具有某種請求權,但未經裁判、仲裁或強制執行債權公證,無申請強制執行的依據,不能參與分配,但由于他們的權利的客觀存在,有的地位還很特殊,如被拆遷人與建筑商,他們的權利與案件申請人的權利沖突非常突出。法院在執行中顯然不能無視他們的現實利益,而如何設置一項法律制度來保護他們的合法權益,是值得我們研究的問題。

    二、問題的分析

    在現行法律制度下,上述案件申請人的權利與案外第三人權利沖突之所在,案外第三人可獲得何種保護,是我們討論的前提。我們試作如下分析:

    (一)被拆遷人、購房人權利所處狀態。購房人的權利就是作為買方請求開發商交付房屋的權利,無須贅述。被拆遷人,是指在房屋開發商建造新房前原有土地上舊房的所有權人,在大多情形下,開發商承諾對其安置新房,補償拆遷的舊房。在此情況下,被拆遷人與開發商約定在以后開發商新建的房屋中獲取一定面積房屋產權,被拆遷人貼補開發商新房與舊房之差價。在拆遷合同、房屋買賣合同實現之前,當法院將房屋產權強制執行給申請執行人時,被拆遷人、購房人即成為物權(房產)變動中的第三人。上述第三人既不是當事人(在本文中指的是被執行人房屋開發商與申請執行人),也不能憑合同申請參加法院執行案件的分配,但是,案件的執行結果與其有密切利害關系,這就構成物權變動中第三人的法律地位特征。

    (二)現行法律制度對作為物權變動中第三人的被拆遷人與購房人的權益給予了怎樣的保護呢?從被拆遷人與購房人所獲得的權利來分析,他們與房屋開發商分別簽訂有房屋拆遷安置合同和房屋買賣合同,根據合同,被拆遷人與購房人有從開發商處獲取房屋所有權的權利,有向開發商交付房款的義務,被拆遷人另有承擔受拆遷的義務。雖然被拆遷人與房屋開發商簽訂的合同似乎有特別之處,包含有一方在被另一方拆遷舊房之后有權占有另一方新房的約定,但是,與一般的合同并無本質上的區別,雙方的權利義務依然是通過協商一致簽訂合同的方式加以明確、固定的,而非法定的權利,依通常的內容看符合買賣合同的特征,可以歸為買賣合同一類。購房人獲得的是買賣合同中所享有的權利自不待言。因此,被拆遷人與購房人所享有的權利均是合同權利,是請求交付標的物的債權,統屬于債權的范疇。在被拆遷人、購房人與房屋開發商簽訂了不動產買賣合同之后,被拆遷人、購房人均可能已付出了一定的代價,包括舊房被拆讓及支付房款等,而對于開發商交付房屋的期待則只能通過買賣合同的履行來實現,一旦開發商違約,被拆遷人、購房人可依據合同行使債的請求權,該請求權有《合同法》為其保障的法律依據。但是,應當看到,該請求權的實現受到了前文所述物權變動的影響,根據物權法定、物權優先于債權保護原則的規定,再結合不動產買賣合同中并無擔保適用的實際狀況,可推知被拆遷人、購房人享有的權利受保護的狀態是處于相對脆弱的境地的。

    (三)根據公平與正義觀念,有建立對被拆遷人、購房人特別保護的制度的必要。我們的理由如下:(1)被拆遷人對開發商所建房屋享有的權利是個比較特殊的權利,因為被拆遷人原先享有一個物權(即舊房),他與開發商在房屋建造前即有取得新建房屋物權的合意,也可以說,被拆遷人在開發商新建房屋上所享有的物權是與房屋建造相伴而生的,被拆遷與受安置是密不可分的,我們是否因之可將被拆遷人與開發商之間的交易形象地比成物物交換?其實,從實質上我們可以將它界定為一種不動產買賣行為,雖然它與一般的買賣有所區別。被拆遷人在失去原有舊房時即與房屋開發商有獲取新房屋產權的約定,開發商獲取了被拆遷人的舊房物權,并未支付錢款給被拆遷人,而是承諾給被拆遷人新房物權,如果此時對其房產權不予特別的保護,而將開發商的房產執行給他人,則對被拆遷人而言,他不僅失去了獲取新房的產權利益,連原有的用以交換的房屋也因拆遷而不復存在,失去了棲身之所。從物權保護角度看,他賴以取得新房的原有舊房物權并未受到特別的保護。因此,不僅被拆遷人利益確有受損,而且讓人感覺其中有不公平之處。(2)購房人利益受妨礙的情況與被拆遷人有所不同,他與開發商簽訂了購房合同,對合同履行基本有三種不同情況:一是購房人已付足全款并已入住,但尚未取得房產證;二是購房人已預付部分房款或定金;三是雙方僅簽訂了合同。由于合同履行情況的不同,在法院將房產執行給他人時,購房人受到的具體利益妨礙也不同,有的是雖已入住但不得不退出,有的是付了房款但得不到房屋,有的是所訂合同得不到實際履行,追究違約也成為不實際。在現實生活中,發生第一種情況下的受損尤為讓人不能接受,也引得人們對如何實現不動產交易安全感到困惑。雖然情形不同、受損程度不同,但總的可歸納為購房人對開發商請求交付標的物債權實現的受損。

    三、問題的解決——建立不動產先取特權制度

    分析了不動產物權的變動可能造成的對被拆遷人、購房人利益的影響,我們由此可得出結論,不動產物權的變動中,對第三人的利益影響是客觀存在的,如何處理調整好此中種種利益關系,確定公平合理的清償規則,則需要建立一個法律制度來加以調整,即規定有哪些權利是應予優先保護的、保護的范圍是什么、享受優先權利保護的順序是怎樣的等等。只有建立了這樣的法律制度,才能對一些確有優先保護必要的權利提供切實的保障。據此,筆者建議在我國民法中建立不動產先取特權制度,在上述權利沖突中,平衡保護各方利益。同時,為維護交易安全,提供制度保障。

    不動產先取特權,是債權人所享有的就債務人的特定不動產先于其他債權人受清償的權利。關于不動產先取特權,在我國現行法律中并沒有規定。但有國外的立法例可資借鑒。《日本民法典》第八章有先取特權之規定,規定因不動產的保存、工事、買賣等原因所生債權,于債務人的特定的不動產上有先取特權;先取特權未經登記,可以對抗無特別擔保的債權人;但經過登記的不動產先取特權,可以先于抵押權而行使。日本《不動產登記法》對先取特權的登記作了規定。我們提出建立不動產先取特權制度的理由除前文所述必要性分析之外,還有如下:

    1、不動產先取特權,是就將來的不動產設立的。由于設立權利時不動產還未形成,故抵押、讓與保證制度不能取代先取特權制度。功能上的差別是我們應特別注意之點。

    2、通說認為不動產不適用留置權之規定,但實務中對因建造費未得受償而拒不讓出占有

不動產的建筑商,強制其將建筑物交與他人而置其利益于不顧,與社會通常的公平觀念不合。而建筑物土地上之原有房屋所有人即被拆遷人、購房人已付款并入住者,其權利與申請人之權利沖突時,社會公認的處理原則也是應當保護其利益。

    據此,筆者建議,在先取特權制度中應當明確規定以下主要內容:1、因不動產的保存、不動產的建造、不動產的買賣等原因所產生的債權,于債務人的特定不動產上有先取特權。2、不動產先取特權就同一不動產相互競合時,其優先權的順序是不動產的保存、建造、買賣。3、就同一標的物,同一順序的先取特權人有數人時,如先取特權經過登記的,以登記時間較早的為先,如先取特權未經登記的,按其各債權額比例清償。4、房屋拆遷安置作為不動產買賣的特殊情形,被拆遷人就其被拆遷的房屋價值部分,對合同約定的房屋有比不動產保存、建造和一般買賣更為優先的先取權利。5、不動產保存、建造的先取特權,經登記的,可先于抵押權而行使。不動產買賣的先取特權早于抵押權登記的,則先于抵押權而行使。

    四、制度的應用——對拆遷人、購房人權益之保護

    建立不動產先取特權制度,對解決被拆遷人、購房人利益保護問題,是十分有力的。但是,在不動產先取特權制度建立之前,目前如何調節好申請人與被拆遷人、購房人的利益則是刻不容緩之事。筆者主張,總原則是根據法院強制執行案件中申請人享有的權利的類型不同,依不動產先取特權制度理論,對第三人采取相應的保護措施。

    目前在執行實務中已經注意到,由于權利類型的不同,在各種權利同時出現時,在確定優先次后的順序上應當是不同的,即物權請求權優先,其次是一般債權。根據實體法確定的物權,要優先于根據程序訴訟、公證確定的債權,不

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