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“以房養老”:法律上有多大空間

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  “以房養老”:法律上有多大空間
  
  編者按 隨著社會人口老齡化,養老問題日益凸顯,繼本版上周刊登記者就如何培育養老新模式的專訪,本周再次探討以房養老的可行性及老人權益維護。
  
  隨著城市住房的私有化,很多老年人通過房屋產權制度改革,有了自己的房子。近年房價連續攀高,房產已成為老人可觀的財產。由于目前正處于社會轉型期,子女因工作、結婚,離開父母的居多,老人獨守老屋的不少。房屋閑置,給以房養老創造了空間。隨著觀念的更新,一些老年人開始利用現有房屋改變自己的生存條件,于是“以房養老”在一些城市中悄然興起。
  
  一、以房養老——眾多方式如何運用?
  
  當前以房養老的形式主要有:(1)出租房屋。(2)出賣房屋。(3)用房屋抵押貸款。(4)簽訂遺贈扶養協議,等等。其中,抵押貸款“倒按揭”模式是新型養老模式。這種貸款與傳統的按揭貸款“一次發放,分期償還”不同,將房子押給金融機構或其他專門機構,逐月從該機構領取一定數額的生活費。這種辦法細水長流,既可解決養老資金不足的問題,也不用擔心自己沒房子住,但很多地方沒有大面積推行。簽訂遺贈扶養協議,是遺贈人與扶養人雙方共同簽訂協議,由遺贈人將自己合法財產的一部分或者全部于死后轉移給扶養人,而由扶養人承擔遺贈人生養死葬義務的協議。
  
  一般認為,出租房屋適合子女不在身邊生活相對孤獨的老人。出售房屋進養老院適合沒有子女,生活無人照顧,喜歡與他人合居的老人。簽遺贈扶養協議適用無兒無女,喜歡居家養老的老人。用房屋抵押貸款則適合無兒無女喜歡獨居、合居的老人。但是,老人選擇以上四種以房養老辦法,也有顧慮:出租房屋怕到期被強占使用,或者承租人故意、疏忽大意造成設備損壞房屋貶值,從而糾紛不斷;出賣房屋,可能使得子女可期待利益降低,造成兩代人關系惡化;用房屋抵押貸款,由于利息較高,不是最經濟的選擇;簽訂遺贈扶養協議,存在撫養方不履行生養死葬義務的風險……
  
  二、以房養老——哪些法律可為后盾?
  
  對于上述問題,在法律適用的層面上,并非不可解決。老人可以依據法律維護自己的合法權利。對于強占出租屋或造成設備損壞的,物權法第三十七條、第三十八條規定:“侵害物權,造成權利人損害的,權利人可以請求損害賠償,也可以請求承擔其他民事責任。”“侵害物權,除承擔民事責任外,違反行政管理規定的,依法承擔行政責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。”
  
  涉及房屋出賣問題的,老年人權益保障法第十九條規定:“老年人有權依法處分個人的財產,子女或者其他親屬不得干涉,不得強行索取老年人的財物。”對于房屋出租、房屋買賣、用房抵押貸款等情形,則受合同法、擔保法等法律保護。
  
  當然,實踐中需要注意很多問題。如,簽訂房屋租賃合同,要嚴格遵照法律的相關規定,以政府房管部門提供的房屋租賃合同作為簽訂房屋租賃合同的參考,對于租期、租金、設備及違約責任等要仔細斟酌,同時要去有關部門辦理相關手續。出賣房屋時,為防止詐騙,老人應先收房屋對價款后再辦理過戶手續。涉及抵押貸款、倒按揭的,一定要明確利率是否隨銀行利率調整而調整,抵押房屋的價格是否隨市場房價的上漲而上調。簽訂遺贈扶養協議,要注意對扶養人誠信、扶養能力進行充分考察等等。
  
  三、“附條件”可以為“以房養老”問題解憂
  
  無兒女的老人,利用房產解決扶養問題,也即與相關扶養人簽訂遺贈扶養協議,無疑是個好辦法。繼承法第三十一條規定:“公民可以與扶養人簽訂遺贈扶養協議。按照協議,扶養人承擔該公民生養死葬的義務,享有受遺贈的權利。”《最高人民法院關于執行<中華人民共和國繼承法>若干問題的意見》(下稱《意見》)第5條規定了協議應當優先適用:“被繼承人生前與他人訂有遺贈扶養協議,同時又立有遺囑的,繼承開始后,如果遺贈扶養協議與遺囑沒有抵觸,遺產分別按協議和遺囑處理;如果有抵觸,按協議處理,與協議抵觸的遺囑全部或部分無效。”
  
  有兒女的老人則可以立遺囑。為了防止子女知道遺囑內容后不愿再履行贍養義務,老人可以訂立附條件的遺囑,如在遺囑中設立如下條件:受贈人在立囑人生前不履行義務,在立囑人死后不能繼承財產。繼承法第二十一條規定:“遺囑繼承或者遺贈附有義務的,繼承人或者受遺贈人應當履行義務。沒有正當理由不履行義務的,經有關單位或者個人請求,人民法院可以取消他接受遺產的權利。”《意見》第43條規定:“附義務的遺囑繼承或遺贈,如義務能夠履行,而繼承人、受遺贈人無正當理由不履行,經受益人或其他繼承人請求,人民法院可以取消他接受附義務那部分遺產的權利,由提出請求的繼承人或受益人負責按遺囑人的意愿履行義務,接受遺產。”
  
  為防止撫養人不履行義務,《意見》第56條規定:“扶養人或集體組織與公民訂有遺贈扶養協議,扶養人或集體組織無正當理由不履行,致協議解除的,不能享有受遺贈的權利,其支付的供養費用一般不予補償;遺贈人無正當理由不履行,致協議解除的,則應償還扶養人或集體組織已支付的供養費用”,等等。有法律為后盾,上述辦法可以為老人的財產和贍養(扶養)問題解憂。
  
  在當前養老資金投入不足的情況下,以房養老的模式具有巨大的市場價值和社會作用。要使以房養老成為一道亮麗的“風景線”,離不開社會各個方面的支持。有關部門應當加強對老年人出租房屋、出售房屋的指導和中介服務,上門辦理手續,解決他們行動不便的問題。為孤寡老人尋求扶養對象,促成遺贈扶養協議的簽訂。同時,應加大具有食宿、醫療、娛樂綜合性、福利性老年人公寓的建設,使老人能夠走出家室,享受晚年生活。

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